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房地产估价报告评审标准(试行)10
    来源:8000j·宝鸡房地产网 时间:2015-2-6 17:11:09    点击数:11442    录入:绿叶

1-3-3           成本法(土地)评审标准

评审分项

评审标准

扣分项目分值及说明

1

市场购置

土地取得

土地取得方式明晰;土地取得成本构成合理,依据充分;土地取得成本调整符合市场情况。

9

(1)未说明土地取得方式的,扣1分。

(2)成本内容构成不合理的,扣16分。

(3)成本取值依据不充分的,扣15分。

(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的,扣13分。

征收集体

土地取得

征收国有

土地取得

2

土地取得税费

税费构成合理,税费确定合理。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分。

(2)税费率不符合规定的,扣2分。

3

土地开发费

开发费用构成完整,依据充分;取值客观合理,土地开发周期确定合理。

5

(1)土地开发费用构成不完整的,扣13分。

(2)土地开发费用取值依据不充分的,扣12分。

(3)土地开发周期确定不合理的,扣1分。

4

管理费用

费用构成合理,费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的,扣2分。

(2)费率取值理由不充分的,扣1分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

5

销售费用

费用构成合理,费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的,扣2分。

(2)费率取值理由不充分的,扣1分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

6

投资利息

利率选择正确;开发周期、计息期限确定合理。

2

(1)利率选择不正确的,扣2分。

(2)开发周期、计息期限确定不合理的,扣1分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

7

销售税费

税金内容构成完整,税率确定正确。

2

(1)税金构成内容不完整或者不正确的,扣1分。

(2)税率不符合规定的,扣2分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

8

开发利润

利润率内涵清楚,水平客观、合理,理由充分。

2

(1)利润率内涵不清楚的,扣1分。

(2)利润率取值理由不充分的,扣1分。

(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的,扣2分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

9

公式选用和

计算过程

公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。

4

(1)计算公式选用正确,但无计算过程或者计算过程不清的,扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分。

(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣4分。

10

  

30

 

 

1-4-1      假设开发法(现金流量折现法)评审标准

评审分项

评审标准

扣分项目分值及说明

1

开发经营方案

开发经营方案明确,符合规划条件,符合最高最佳利用要求。

3

(1)未说明估价前提(自愿开发、自愿转让或被迫转让)的,扣1分。

(2)未结合规划条件和项目具体情况描述开发经营方案的,扣4分。

(3)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模),扣0.52分。

(4)后续开发经营期不明确或者不合理的,扣0.52分。

2

开发完成后价值

采用市场法、收益法等科学方法求取,进行有依据的预测和分析。

5

(1)采用成本法等错误方法求取的,扣5分。

(2)采用市场法求取的,价格依据(可比实例、市场状况)不充分且分析不透彻的,扣14分。

(3)采用收益法求取的,计算净收益依据不充分且分析不透彻的,扣14分。

(4)未对当前市场状况进行变化趋势分析的,扣2分。

(5)当前市场状况变化趋势分析依据不充分或者不合理的,扣0.51分。

3

取得税费

税费构成明确、合理;税费比率依据充分。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分。

(2)税费比率不符合规定的,扣2分。

4

开发

成本

建筑安装

工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

5

(1)建安工程费取值无来源依据的,扣13分。

(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的,扣13分。

其他成本

依据充分,客观合理。

2

(1)其他成本构成内容不完整的,扣12分。

(2)取值依据不充分的,扣1分。

5

管理费用

费用构成合理,费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的,扣2分。

(2)费率取值理由不充分的,扣1分。

6

销售费用

费用构成完整;费率选取合理,依据充分;费用计算正确。

2

(1)费率取值不合理的,扣2分。

(2)费率取值理由不充分的,扣1分。

7

销售税费

税费构成明确、合理;税率、费率确定正确。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分。

(2)税率、费率不符合规定的,扣2分。

8

折现率

构成完整,利润率、利息率取值客观、合理,折现时间正确,理由充分。

3

(1)折现率构成不完整或者错误的,扣13分。

(2)折现率取值依据不充分的,扣2分。

9

公式选用和

计算过程

公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。

4

(1)计算公式选用正确,但无计算过程或者计算过程不清晰的,扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分。

(3)折现期取值不合理的,扣2分。

(4)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣5分。

10

  

30

 

 

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