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房地产估价报告评审标准(试行)11
    来源:8000j·宝鸡房地产网 时间:2015-2-6 17:11:55    点击数:11522    录入:绿叶

1-4-2        假设开发法(传统方法)评审标准

评审分项

评审标准

扣分项目分值及说明

1

开发经营方案

开发经营方案明确,符合规划条件,符合最高最佳利用要求。

3

(1)未描述开发经营方案的,扣3分。

(2)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模),扣0.52分。

(3)后续开发经营期不明确或者不合理的,扣0.52分。

2

开发完成后价值

采用市场法、收益法等科学方法求取。

4

(1)采用成本法等错误方法求取的,扣4分。

(2)采用市场法求取的,价格依据(可比实例、市场状况)不充分且分析不透彻的,扣14分。

(3)采用收益法求取的,计算净收益依据不充分且分析不透彻的,扣14分。

3

取得税费

税费构成明确、合理;税费比率依据充分。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分。

(2)税费率不符合规定的,扣2分。

4

建筑安装

工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

5

(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价格等)或者依据不充分的,扣13分。

(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的,扣13分。

其他成本

依据充分,客观合理。

2

(1)其他成本构成内容不完整的,扣12分。

(2)取值依据不充分,扣1分。

5

管理费用

费用构成合理,费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的,扣2分。

(2)费率取值理由不充分的,扣1分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

6

销售费用

费用构成完整;费率选取合理,依据充分;费用计算正确。

2

(1)费率取值不合理的,扣2分。

(2)费率取值理由不充分的,扣1分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

7

投资利息

利率选择正确;计息期限确定合理。

3

(1)利率选择不正确的,扣2分。

(2)计息期限确定不合理的,每错一项,扣1分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

8

销售税费

税费构成明确、合理;税率、费率确定正确。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分。

(2)税率、费率不符合规定的,扣2分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

9

后续应得利润

利润率内涵清楚,水平客观、合理,理由充分。

2

(1)利润率内涵不清楚的,扣1分。

(2)利润率取值理由不充分的,扣1分。

(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的,扣2分。

(3)计算基数不正确的,扣2分。

10

公式选用和

计算过程

公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。

3

(1)计算公式选用正确,但无计算过程或者计算过程不清晰的,扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分。

(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的,扣3分。

11

  

30

 

 

 

1-5            基准地价修正法评审标准

评审分项

评审标准

标准分

扣分项目分值及说明

1

基准地价内涵

简洁说明基准地价的内涵

2

(1)基准地价内涵包括:基准日期、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度、容积率。每缺少一项,扣0.5分。

(2)说明不简洁、不清晰、不准确的,扣1分。

基准地价修正体系

简明、完整介绍将基准地价调整为宗地价格的方法和系数

2

(1)调整方法、系数介绍不简明的,扣1分。

(2)调整方法、系数介绍不完整的,扣12分。

(3)未介绍调整方法的,扣2分。

(4)未介绍调整系数的,扣2分。

土地级别或者

地价区段确定

确定正确,依据充分。

2

(1)未采用最适用的基准地价标准的,扣2分。

(2)土地级别或者地价区段确定错误的,扣2分。

(3)未说明土地级别或者地价区段确定依据的,扣1分。

基准地价取值

取值合理。

2

(1)未采用最适用的基准地价标准的,扣2分。

(2)基准地价取值不合理的,扣2分。

2

土地市场状况调整

市场状况调整系数确定依据充分,计算正确。

3

(1)期日修正系数确定不符合宗地状况说明,或者依据不充分的,扣13分。

(2)期日修正与其他方法不一致的,扣1分。

(3)期日修正计算过程错误,扣1分。

3

区位状况调整

区位状况调整系数选取客观、合理,计算正确。

3

(1)修正系数选取不符合宗地状况说明的,每项扣12分。

(2)修正过程计算错误的,扣13分。

4

建筑容积率调整

容积率调整系数确定依据充分,计算正确。

3

(1)容积率修正过程不符合宗地状况说明,或者系数确定依据不充分的,扣13分。

(2)容积率修正过程计算错误的,扣1分。

5

土地使用期限调整

土地剩余使用年限确定正确;资本化率确定依据充分,符合法律法规要求;计算正确。

3

(1)土地剩余使用年限确定不符合宗地状况说明,或者依据不充分的,扣13分。

(2)资本化率确定理由不充分的,扣1分。

(3)资本化率与其他方法不一致的,扣1分。

(4)年期修正过程计算错误的,扣1分。

6

土地开发程度调整

开发程度修正内容完整、计算正确。

3

(1)开发费用修正过程与不符合宗地状况说明,或者依据不充分的,扣13分。

(2)开发费用修正不完整的,每缺少一项,扣1分。

(3)开发程度修正过程计算错误的,扣1分。

7

其他因素调整

有说明,调整合理。

3

(1)说明有无其他因素(如具体用途、土地形状等)调整,未说明的,扣3分。

(2)其他因素调整不合理的,扣13分。

8

公式选用和

计算过程

公式选用正确,计算过程清晰、完整,计算正确。

4

(1)计算公式选用正确,但无计算过程或者计算过程不清晰的,扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣2分。

9

  

30

 

 

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