陕西省人民政府
贯彻国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知
陕政发［1998］50号
各市、县（区）人民政府，各地区行政公署，省人民政府各工作部门、各直属机构：
现将《贯彻＜国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知＞的意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
为进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称《通知》），结合我省实际情况，提出如下贯彻意见。
一、认真贯彻国家深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则
（一）指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我省实际情况的城镇住房新制度；加快住房建设，更好地解决城镇居民的住房问题。大力发展住宅产业，使其尽快成为新的经济增长点，并带动相关产业的发展。
（二）改革目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）基本原则：在国家和全省统一政策、目标的指导下，市（地）、县分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）自1998年9月1日起，全省停止住房实物分配，同时有步骤地推行住房分配货币化。停止住房实物分配后，新建的经济适用住房只售不租。对1998年年底竣工并交付使用的公有住房及此前已立项建设的住房，各地既可执行陕政发［1997］44号文件，也可按照本意见规定的新办法出售。
（五）停止住房实物分配后，我省实行住房货币化分配的方式是推行住房公积金制度。住房公积金的具体补贴比例由各市、（县）人民政府根据本地区经济适用住房平均价格、职工平均工资水平等有关因素确定。
（六）职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款。
（七）国有企业和实行企业化管理的事业单位，根据本意见的基本原则和主要精神，也要执行在规定期限内停止住房实物分配，实行住房分配货币化的政策。各级政府要对驻地企业的房改工作实行分类指导。
（八）住房建筑面积控制标准为：一般干部职工60—80 平方米，科级80—100平方米，县处级100—120平方米，厅局级120—140平方米。 以上住房面积标准仅适用于进入停止住房实物分配，实行住房分配货币化新体制的干部职工。对于1998年年底前已按当时房改和清房政策购买了公有住房的干部职工，不再执行新的面积控制标准。对于1998年年底前已竣工尚未出售的公有住房及此前已立项建设的住房，干部职工按陕政发［1997］44号文件规定购买时，住房面积标准仍按陕办发［1996］7号文件执行；干部职工按本意见规定购买时，应按新的面积标准执行。
（九）行政事业单位建立住房公积金的资金主要来源于：各级财政每年用于职工住房建设及维修且可转化的资金；存量公有住房出售回收资金；单位的其它收入。过去，在财政预算中没有列入住房建设资金的市（地）、县，可以在财力允许的情况下，适当安排一些资金，专项用于建立住房公积金制度。
（十）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年年底，未建立住房公积金制度的单位，干部职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5% ，有条件的地区和单位可适当提高。要尽快建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率。按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强对住房公积金的管理和监督工作。
三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
（十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租房。
（十二）中低、最低收入家庭的划分标准由市（县）人民政府依据本地职工家庭工资、住房面积和经济适用住房价格等因素测定，每年公布一次。
（十三）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程）。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。
（十四）廉租住房是各市（县）人民政府及单位为最低收入家庭提供的社会保障性住房，主要从腾空的旧公有住房中调剂解决，也可由政府和单位出资兴建一些廉租房小区。廉租住房的租金标准由市（县）人民政府制定，每年公布一次。
（十五）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。
四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
（十六）按照《陕西省人民政府关于贯彻执行〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的通知》（陕政发［1994］59号）规定，继续推进租金改革，到2000年公有住房的租金原则上要达到职工家庭平均工资的15%。租金改革要与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的下岗和离退休职工、民政部门确认的社会救济对象和非在 职的优抚对象等，各市（县）可根据实际情况制定减、免政策。
（十七）各市（县）要严格按照陕政发［1997］44号文件规定，进一步搞好现有公有住房的出售工作，规范出售价格。出售现有公有住房，一律实行成本价，不再实行标准价。要保留一定数量的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。 校园内不能分割及封闭管理的住房不得出售，教师公寓等周转用房不得出售。
（十八）各市（地）、县要在清房工作总结验收的基础上，抓紧解决遗留问题，按陕监发［1998］7号文件的要求，督促指导各部门、各单位做好个人住房合格证发放，并全面建立个人住房档案。为了保证住房交易的合法、有序进行，对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。完成清房任务的市（县），已制订规范的市场交易准则并报省政府批准后，可以开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。
（十九）已购公有住房和经济适用住房进入市场交易前，须按规定向有关部门办理登记核准手续。交易所得按照国家及省政府有关规定须缴纳相关税费、土地出让金等。凡将已购公有住房和经济适用住房进入市场出售的住户，不能再次申请购买经济适用住房。
五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设
（二十）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
（二十一）严格控制经济适用住房设计和建设标准，努力降低征地、拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。经济适用住房建设中的各项收费及其标准，严格按照国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知的》（计投资［１９９８］１４７４号）规定执行。
（二十二）经济适用住房建设要实行招投标制度、住房质量保证书制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和住宅小区竣工验收制度。加强对开发建设企业的成本管理和质量监督，控制住房建设成本，提高住房工程质量。坚决杜绝经济适用住房建设中各个环节可能发生的一切不正之风。一经发现，由各级监察部门会同建设行政主管部门负责查处。
（二十三）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。要加快住宅产业现代化的步伐，积极推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件的生产供应方式。
（二十四）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，对具有合法土地使用权的企事业单位，可继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。
六、积极支持发展住房金融
（二十五）调整住房公积金使用方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
（二十六）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行，要采取得力措施缩短贷款周期，提高服务效率和水平。
（二十七）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
（二十八）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
七、切实加强住房物业管理
（二十九）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
（三十）加强公有住房售后维修管理，建立住房共用部位、设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。维修资金可以从经济适用住房销售收入中提取1—2%。有条件的市（县）可从市政公用设施配套费中予以适当补助。具体办法由市（县）人民政府制定。
（三十一）物业管理企业要加强内部管理，向用户提供质价相符的服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。各市（县）人民政府的房产行政主管部门和工商管理部门要加强对物业管理企业的指导和监管。
八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
（三十二）各市（地）、县要切实加强对房改工作的领导，根据国务院《通知》精神和本《意见》规定，结合本地实际，制定停止住房实物分配、实行住房分配货币化实施方案。地级市、地区所在市、杨凌示范区和省直机关的实施方案报省政府批准后实施，县级人民政府的实施方案报市人民政府或地区行署批准后实施，同时报省政府备案。
（三十三）各级建设、房改、计划、财政、土地、税务、物价和人民银行要根据本意见精神，加快制定住房建设计划、经济适用住房用地供应办法、住房面积标准调整、个人抵押贷款办法、廉租房承租办法、物业管理办法及已购公有住房和经济适用住房市场准开、准入实施办法等配套文件。 （三十四）加强舆论引导，做好宣传工作。要从转变观念出发，深入宣传新的房改政策，做好与原有政策的衔接工作，保证房改的顺利实施和平稳过渡。
（三十五）严肃房改纪律，继续做好清房工作。加强检查监督，对违反本意见规定和有关房改政策，继续实行住房实物分配，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价出售、购买公有住房和公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真核查，严肃处理。
（三十六）凡与本意见不一致的有关政策和规定，一律以本意见为准。
陕西省人民政府
1998年9月28日
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