西安市人民政府办公厅关于印发规范住房租赁市场管理办法的通知

市政办发〔2020〕28号

《西安市规范住房租赁市场管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

西安市人民政府办公厅

2020年9月9日

西安市规范住房租赁市场管理办法

第一章  总   则

第一条  为了加强住房租赁市场管理，明确住房租赁管理职责，规范住房租赁行为，保护住房租赁当事人的合法权益，着力解决西安市住房租赁市场监管制度措施不完善、市场秩序不规范等问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》《西安市城市房屋租赁条例》等有关法律、法规、规章规定，结合西安市住房租赁市场实际情况，制定本办法。

第二条  西安市城市规划区内国有土地上的住房租赁及其监督管理，适用本办法。

本办法所称的住房租赁，是指出租人、转租人将符合居住条件的房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为，旅馆业客房、学校和企业自建宿舍等情形除外。

公共租赁住房、直管公房、单位自管房的租赁按照相关规定管理。

第三条  住房租赁应当遵循平等、自愿、合法、诚信原则；住房租赁管理应当采用管理与服务相结合的方式，实行属地管理。

第四条  西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组各成员单位按照各自工作职责，各负其责，协作配合，建立多

部门失信联合惩戒机制，形成齐抓共管的强大合力，确保各项管理工作落实到位。

市住建部门负责制定全市国有土地上住房租赁管理的相关政策；建设西安市住房租赁交易服务平台；发布租赁市场相关信息；建立健全住房租赁市场主体信用管理体系；指导区、开发区做好本辖区内的住房租赁日常管理工作。

市市场监管部门负责从事住房租赁活动企业的注册登记；在职责范围内，查处企业无照经营行为；监督处理利用合同侵害国家利益、社会公共利益的违法行为；查处违反公平、自愿原则，迫使合同相对人接受关联服务并乱收费的行为。

市公安部门对租赁房屋实行治安管理，负责建立登记、安全检查等管理制度；督促指导社区居民委员会、村民委员会及其治安保卫委员会做好租赁住房的安全防范、法制宣传教育和治安管理工作。

市应急管理部门、市消防救援机构等市级有关部门及公安派出所、乡镇人民政府、城市街道办事处、村民委员会、居民委员会依法依规履行对租赁住房消防安全的相关职责。

市金融工作部门负责协调有关部门查处住房租赁市场非法金融业务活动和非法金融机构，打击住房租赁市场非法金融行为。

市资源规划、城管等其他相关部门依照职责进行住房租赁市场管理及违法行为的查处。

第五条  各区政府、开发区管委会负责辖区范围内住房租赁日常监督管理工作，承担住房租赁相关信息的采集、住房租赁合同网签备案、企业开业信息登记等事项，并建立信息报送制度，发现重大舆情应及时反馈至有关部门；做好政策法规和房屋使用安全知识宣传；运用信息化手段，加强对辖区内租赁住房的动态管理等工作。

第六条  街道办事处负责辖区范围内住房租赁市场管理的具体事务，建立疑难问题解决机制、突发事件应急处置机制、纠纷投诉解决处理机制以及日常管理机制等；加强对住房租赁市场的日常检查；建立信息报送制度，发现重大舆情应及时反馈至各区政府、开发区管委会和相关部门。

第七条  社区居民委员会实施住房租赁自治管理。社区居民委员会应当协助开展住房租赁管理工作；指导网格员、物管人员切实履行巡查、发现、劝阻、报告等工作职责；对租赁住房中违法违规行为进行核查，并及时将信息反馈至街道办事处或相关部门。

第八条  推行住房租赁网格化管理。将住房租赁管理纳入网格化管理体系，形成及时发现问题和解决问题的动态化住房租赁管理机制。

第二章  住房租赁行为规范

第九条  出租的住房应当符合消防、治安、安全、环保等方面的相关规定，并具备给排水、供电、供气等必要的基本居住条件。

有下列情形之一的住房不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变住房使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第十条  出租住房应当遵循以下标准：

（一）最小出租单位标准。出租住房最小单位应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，不得违规改变房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

（二）最多出租人数标准。出租住房每个房间的租住人数原则不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

（三）最低人均租住面积标准。人均租住住房使用面积不得低于5平方米。但为了满足租赁住房特定需求，集中开发且符合规划、消防、安全等规定的租赁住房集约式产品另有规定的，从其规定。

第十一条  出租住房管理应当遵循以下规定：

（一）从事住房租赁活动的企业，应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或登记系统，并将相关登记信息报送辖区公安等部门备案。

（二）出租自有闲置合法住房的个人，应切实履行其作为出租房屋安全管理责任人的义务，协助公安部门做好流动人口信息登记，不得向没有合法有效证件、来历不明的人员出租住房。房屋所有权人将住房委托他人出租、管理的，应当及时向房屋所在地的社区居民委员会进行登记。

（三）向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，房屋权利人、承租人应当遵守有关规定，及时向属地公安机关报告。

第十二条  出租人和承租人应当依法签订住房租赁合同，并应遵守以下规定：

（一）租赁双方须按照公平、自愿的原则签订住房租赁合同，鼓励租赁当事人使用住房租赁合同示范文本。

（二）租赁当事人签订住房租赁合同时，需认真阅读合同条款，明确双方的权利义务，出租人应对承租人做到合同相关条款的风险提示。

（三）承租人将租赁住房转租给第三人，应当经房屋产权人书面同意。

（四）出租人不得在租赁期限内单方面任意提高租金标准，随意变更租金调整频次和租金涨幅。

（五）出租人收取押金的，应当在租赁合同中约定押金的数额、管理方式和返还时间。除合同约定的扣除押金条款外，不得恶意克扣押金。

（六）出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

第十三条  住房租赁交易实行合同网签备案。租赁当事人达成租赁成交、变更、解除意向后，应当通过西安市住房租赁交易服务平台办理住房租赁合同网签备案相关手续。

第十四条  出租人应当遵守以下规定：

（一）查验承租人的身份证件，并登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码；

（二）发现承租人利用租赁住房从事非法活动和无证无照经营的，及时报告有关部门；

（三）按照国家和本市的有关规定，与承租人及时办理住房租赁合同网签备案等相关手续；

（四）配合有关部门对承租人违法违规行为进行调查、制止及处罚等工作；

（五）法律、法规规定的其他义务及责任。

第十五条  承租人应当遵守以下规定：

（一）如实向出租人提供姓名、身份证件的种类和号码；

（二）按照国家和本市的有关规定，与出租人及时办理住房租赁合同网签备案等相关手续；

（三）不得擅自改变房屋用途，不得利用租住房屋进行非法活动；

（四）法律、法规规定的其他义务及责任。

第十六条  住房租赁产生的纠纷可通过协商、调解、仲裁或者诉讼等途径解决：

（一）租赁当事人因租赁住房发生纠纷的，依据住房租赁合同的相关条款协商解决；

（二）租赁当事人因租赁住房发生纠纷的，也可向街道办事处或其他相应机构申请调解；

（三）租赁当事人不接受调解结果或者协商未达成一致的，可以通过仲裁或诉讼等途径维护自身合法权益。

第三章  住房租赁市场主体规范

第十七条  在我市从事住房租赁活动的企业以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记，其经营范围应当注明“住房租赁”。住房租赁企业开展业务前，应当向工商登记住所地住建部门推送开业信息。

第十八条  建立住房租赁资金监管制度，住建等部门指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，规范企业经营行为。

第十九条  从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业通过各类信息平台发布的房源信息、企业资质、从业人员等相关信息，应当对其真实性负责，不得发布虚假信息。

第二十条  从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业应合法诚信开展住房租赁业务，提供真实有效的住房租赁信息，不得为不符合规定的租赁住房及相关租赁当事人提供租赁服务，不得参与或教唆他人参与不符合规定的住房租赁行为。

第二十一条  从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业不得扰乱住房租赁市场秩序；不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展“租金贷”业务；不得强制或诱骗承租人使用“租金贷”。

第二十二条  从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业从业人员应当熟知与住房租赁业务相关的各项法律法规、行业政策规定，并为承租人提供实名服务、诚信服务，在服务过程中不得损害租赁当事人的合法权益。

第二十三条  建立健全房地产经纪机构、住房租赁企业和个人信用管理体系。全面建立相关主体的信用档案，实行信用评价管理和公示制度，建立多部门失信联合惩戒机制。    

第四章  附   则

第二十四条  本办法自2020年10月9日起施行，有效期五年。

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