政策加码 楼市回暖 一二线二手房成交量走高

今年的“五一”小长假，回暖的不仅是文旅市场，楼市也逐渐升温。

数据显示，“五一”假期29城新房成交面积同比增长10%，为疫情集中爆发以来首次录得同比增长。大部分城市从3月中下旬就已启动复工复产工作，土地交易、工地施工、售楼处开放等环节陆续开放，到4月，房地产业的日常生产经营活动已基本恢复。

交易市场回暖

虽然疫情使房地产市场按下了“暂停键”，但近几个月楼市持续回温。据国家金融与发展实验室发布的2020Q1房地产金融报告指出，3月份房地产市场相对于2月份已经开始回暖，延迟效应开始显现，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场运行方面，商品住房销售同比增速明显下滑，房价涨幅整体回落，部分城市已经出现同比回落情形，租金价格水平略有下降，土地成交面积和成交金额大幅下滑，库存去化周期大幅上升；2020年二季度及之后房地产市场会随着疫情稳定以及线下销售活动的恢复而逐渐回归正常水平。

在多数业内人士看来，今年的楼市“小阳春”在4月下旬才真正开启，这比以往要推迟了约一个半月。

诸葛找房运营中心总经理、资深房地产评论人刘光宇在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“如果非要强调‘小阳春’的话，我认为3月份以来已经有很多城市出现了楼市的热销。”据诸葛找房数据显示，4月重点40城新房销售面积连续两月上涨，达1687.94万平方米，环比涨幅32.71%，同比下跌18.88%；各等级城市均环比上涨，但仍未达去年同期水平。这就是说市场在逐步恢复，对于很多一二线城市而言，可以算是特殊时期的“小阳春”。

值得一提的是，今年“五一”假期的楼市成交量持续走高，“五一”小长假前4日，北京新建住宅网签666套，二手住房网签量139套，合计签约805套，较2019年同期的376套相比，上涨114％；深圳方面，“五一”前4天商品住宅网签299套，较2019年小长假同期网签286套，上涨4.54％；广州方面，“五一”前3天网签套数352套，较2019年同期的302套，上涨16.56％。

对于“五一”楼市成交量的上升，中原地产市场总监张大伟表示，年初因为疫情影响滞后的签约逐渐在开始恢复，这也是网签数据明显上升的主要原因。“疫情基本平稳，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，4月平均恢复水平已经超过了去年同期的80％。北京方面，有望在5至6月逐渐恢复1.3万套以上的水平。”

市场的逐渐升温，与政策驱动有很大关系。在“房住不炒”的政策大环境下，各级政府部门出台了相关的合理化政策，如缓交土地出让金、延缓缴纳税费等。4月，政策开始在供需两端同时发力，既强调加大供应，又对需求进行刺激。5月10日，中国人民银行发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》，明确了下一阶段主要政策思路，政策明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

对此易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，从此类表述可以看出，虽然当前房地产市场面临压力，但是房地产金融政策不会盲目刺激，不会作为各地刺激土地财政的工具。因此后续全国各地若是出现各类违规贷款等行为，依然会面临查处等情况，进而促进房地产金融市场的平稳健康发展。

花式营销促二手房销量提升

5月份，北京二手房市场出现了量价齐升局面。据贝壳研究院数据显示，北京二手房5月1日当天成交量比去年同期增长超过100%。除北京地区，一二线城市的二手房交易量均有增长。

有分析称，4月底，随着北京小区进出限制放松，二手房线下带看量快速恢复，线下带看的逐步恢复带动了二手房市场交易回归正常状态；其次，“五一”前夕，北京市西城区发布新规，将从2020年7月31日起执行多校划片政策，多校划片促使部分家长为了子女教育的确定性加快入市。如此，“五一”期间西城区房地产交易量增长超过100%；同时，去年年底储备的大量新增供应房源，受疫情影响未被消化，加上偿债高峰期房企回款意愿强烈，采取打折促销，所以“五一”假期出现成交小高峰，但房地产行业是否会出现报复性消费仍需观望。

刘光宇向记者表示，二手房市场在5月份有了一个明显的回升，而且大多数都是一二线城市。俗话说，二手房市场才是真正的市场晴雨表，所以，这也标志着一二线城市房地产市场真正复苏。一个是疫情只会推迟购房需求，之前积压的需求集中被释放出来，提高了成交量的上升；还有一个原因是一线城市和强二线城市优质的资源和产业，加之人口净流入型城市，楼市回暖也就不奇怪了。不过这种需求会不会带来报复性上涨？刘光宇认为不会，因为调控始终在约束着。

房地产商的花式营销也是促进楼市回暖的一大原因。以北京为例，有的项目直减30万元，有的推出“无忧购房季”等购房活动，即1万元认购，60天内享受无忧退房。除此之外，这次疫情让更多房企将营销策略由线下转向线上销售，多家房企纷纷顺应形势，加大了线上销售渠道的推广力度，通过APP、微信公众号、小程序、直播售房、VR看房、进驻电商平台等多种形式，全面启动线上营销。

刘光宇认为，营销是可以体现开发商的水平和气质，但是只是为了博眼球的营销不会长久，楼市真正回暖不可能靠这些搞怪的营销手段实现。今年不少开发商也有创新，运用了一些高水平的营销策略，其实收获还是很大的。

“楼市恢复原貌是一定的，至少恢复疫情前是没问题的。但我认为最关键的是要有正确的认识，对当前房地产市场形势要有一个最基本的判断，那就是房住不炒还会继续坚定坚持下去，但是也要知道因城施策同样会发挥作用。在确保房住不炒底线基础上，结合各地实际情况，一些隐性的放松是必要的，也是必然的。最有效的是，适当的给购房者以最优惠的折扣，这种会刺激更大的需求。但千万别炒作，否则来之不易的回暖也会被葬送。”刘光宇说道。

如今，线上线下相结合的营销新模式，已成为房企营销的主要思路，新型营销组合拳，将大大提高营销效率，简化购房的决策流程，带给客户更好的购房体验，同时也是房企营销模式的重要转型。对于房企来说，既是挑战也是机遇。