从垄断到放开，从传统的“勾兑形式”到“网上竞拍+现场竞价+现场竞配”……土地市场在今年发生了巨变。11月23日，西安市国土资源局正式发布公告，启动土地二级市场。这意味着，拿到地的开发商可以把土地进行转让，不仅可以盘活存量土地，增加土地市场供应，还将对房价有一定的调节作用。

　　10月西安市供应土地18宗 成交土地9宗

　　 今年1月5日，中共中央政治局常委会审议通过《完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，1月22日，国土资源部下发《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》，在全国选择28个大、中城市开展国有建设用地二级市场试点（其中副省级城市有宁波、南京、厦门、长春、武汉和西安市），选择6个正在开展集体经营性建设用地入市改革试点的地区（浙江有德清县），一并开展国有和集体建设用地二级市场试点。
　　 西安从上周正式启动，并对受理地点、范围和内容进行了明确规定，其中把西咸新区及咸阳市区纳入“都市区”范围，外环高速南段也即将开工建设，将迎来“四环”时代。在主城区新增供应土地量极其有限的当下，土地供应成交向外围扩散，聚集在三环附近、绕城以外及周边高陵、临潼、秦汉新城等近郊板块，大西安“都市区”将跃升为房地产市场最活跃的前沿阵地。

　　 从土地拍卖信息网上可以看出，10月西安市供应土地18宗，共成交土地9宗。土地面积合计24.78万㎡，住宅用地规划总建面71.47万㎡，环比均降，为最近4个月来最低。当月成交土地楼面均价1225元/㎡。华商报记者分析发现，10月西安市成交的9宗土地，其中5宗挂牌成交、4宗拍卖成交，住宅用地6宗，商服用地3宗。拍卖的土地都位于曲江、经开；挂牌土地位于高陵、临潼和阎良。住宅用地位于曲江、高陵、临潼、阎良和经开；商服用地位于临潼、曲江和高陵。
　　 10月17日，四川蓝光地产通过现场拍卖方式竞得临潼新区秦汉大道以南一宗150亩的住宅用地，总金额1.9亿元，成交楼面价805元/㎡，单价126万元/亩。其中，曲江三迪枫丹住宅用地楼面价达2400元/㎡左右、经开草滩尚林路君威置业住宅地块楼面价达1561元/㎡，高陵、阎良和临潼土地楼面价均低于1000元/㎡。西安市楼面均价1225元/㎡，拍卖及挂牌地块均底价成交，土地无溢价。

　　将盘活存量土地 防止土地哄抬和抢夺

　　 西安市已作为全国土地二级市场28个试点地区之一，未来将着力发展土地转让、出租、抵押二级市场运行平台，盘活土地二级市场。从新房市场看，受到“四限”影响，市场成交量价已显现走稳甚至下滑，对土地市场或有一定影响。
　　 克而瑞西安公司总经理朱郁表示，此次二级市场的试点不是空穴来风，早在7月土地管理工作领导小组时就有信号释放。目的就是让土地市场更加规范化，一、二级城市联动更加合理化，以及招拍挂更加合规划。在过去由于政府对土地二级市场的垄断，导致二级市场发育不理想。此次二级市场的启动，会从一定程度上盘活存量土地，增加土地市场供应，对房价有一定的缓和作用。同时，开发商未来的土地自主权会越来越大，对于整个土地市场环境也有很大的改善作用，降低土地买卖风险，防止土地哄抬和抢夺。三环附近及绕城外及周边板块，目前无限购政策限制，拿地成本较低，品质楼盘在当地还较缺乏，未来发展潜力较大，后续竞争会进一步加剧。

　　 “二级市场可转让、抵押，意味着打破政府垄断土地市场的局面，让土地二级市场买卖更加透明化，也增大了土地供应量。”美城机构市场部总监沈玮表示，特别是在当前宏观调控下，有利于中小开发商以抵押方式盘活资金，或者通过二级转让市场顺利退出，加快西安房地产市场的资源优化。小开发商可以通过政府平台盘活资产，大开发商多了一种开发模式，双方资源量扩大。但需要合理把握开发规划，合理资源配置，以免出现市场价格对冲，影响一级市场的正常发展。
　　 独立财经评论人朱文表示，目前西安的土地二级市场还处于初级阶段，远远难以适应市场经济结构转变的需要。此次土地二级市场的启动，会促进市场交易的活跃，优化国土资源的合理配置，保障二级市场的健康有序发展，理顺市场管理部门之间的协调沟通，避免因无序发展对一级市场的冲击。土地二级市场的开启，对开发商会明显便利，避免产生不必要的损失。方便快捷出让闲置用地，缓解开发商财务压力，及时掌握土地二级市场行情，保证交易价格公平透明。规范土地使用的用途，保证地产市场开发所需。确认交易土地的合法性，以免造成二次纠纷产生。 华商报记者 王丹 党兰