陕西省住房和城乡建设厅关于开展共有产权住房工作的通知

陕建发〔2014〕306号

各设区市住房城乡（市）建设局、住房保障房屋管理局，杨凌示范区规划建设局、西咸新区环保建设局，韩城市、神木县、府谷县住房城乡建设局：

为认真贯彻落实国务院关于增加共有产权住房供应的要求，继续深化住房供应体系改革，不断健全住房保障体系，按省政府要求，在保障性安居工程中开展共有产权住房供应工作，现将有关工作通知如下：

一、统一思想，提高认识

共有产权住房是指由政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，面向保障性住房保障对象，由政府和保障对象共同拥有房屋产权，具有保障性质的政策性住房。
    开展共有产权住房供应工作是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次住房需求的住房供应体系的内在要求。各市区县要进一步统一思想，提高认识，切实从群众的实际需求出发，健全保障制度，加强分类指导，针对中低收入住房困难家庭的不同支付能力，实施分类保障，切实把开展共有产权住房工作落到实处。

二、政府定价，产权明晰

共有产权住房价格综合考虑房屋建造成本、土地出让价格、税费等因素，参照普通商品住房，执行政府指导价，体现保障房面积越小，政府资助越大，保障对象所享受的优惠越多。

共有产权住房的政府产权主要由中省市县政府补助资金、土地出让转让优惠和税费减免部分构成，亦可是保障对象购买社会房源时的政府货币补贴部分；个人产权即个人出资部分，以此形成共有产权住房。

购房人自住时，承担全部住房的维修和物业管理费用。当个人产权未达到60%时，保障对象仍需缴纳政府产权部分的租金。个人产权超过60%时，政府产权份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人，不再向购房人收取租金。

三、明确模式，加快实施

（一）经济适用住房和限价商品住房并轨。对新立项的经济适用住房和限价商品住房项目，统筹建设，并轨管理，统称为购置型保障房。在配售过程中明晰政府与保障对象的产权份额，实行共有产权管理。本通知下发之前已分配入住的经济适用住房和限价商品住房继续执行原有政策，已经开工尚未配售的，可继续执行原有政策，也可按本通知精神实行共有产权管理。

    （二）租赁型保障房“租售并举”。对已分配入住的保障性租赁住房（以下称租赁型保障房）保障对象，按照以租为主、先租后售、公平自愿、产权明晰的原则，允许购买租赁型保障房部分产权，实行共有产权管理，但出售比例应控制在房源总套数的40%以内。保障对象可根据自身的经济状况和住房消费能力，自主购买部分产权。

（三）购置社会房源实行共有产权。对于社会房源充足的城市和县城，可由市县政府搭建平台，利用社会房源开展共有产权工作，要合理核定政府和保障对象个人产权。社会房源须五证齐全，具体方式和办法由市区人民政府制定。

（四）探索棚改安置住房共有产权。在棚户区改造中，保障对象的安置住房（含“城中村”改造还建住房）超出原有住房面积部分，可实行共有产权。

四、加强领导，精心组织

（一）加强组织领导。各市区应根据本通知，制定切实可行的实施细则。各级住房城乡建设部门要会同发改、财政、国土、税务等部门，按照各自职责，共同配合推进。住房保障管理部门要精心组织，认真谋划，周密安排，积极探索建立共有产权住房建设、运营、管理的长效机制。

（二）纳入规划和年度计划。各市区应及时修订和完善城镇住房保障规划和年度计划，进一步明确共有产权住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入当地国民经济与社会发展规划，向社会公布。

（三）加强宣传和总结。各地应加强共有产权住房工作的宣传，为共有产权住房工作营造良好氛围和舆论环境。同时要结合本地实际，不断总结工作经验，完善共有产权住房管理办法。同时要做好房源申请、审核、分配的信息公开，接受人民群众和新闻媒体的监督。

附件：

1.《经济适用住房、限价商品住房并轨运行和实施共有产权工作方案》

2.《租赁型保障房实施共有产权工作方案》

           陕西省住房和城乡建设厅

          2014年9月4日

附件1：

经济适用住房、限价商品住房并轨运行和

实施共有产权工作方案

    为进一步完善保障性住房供应结构，健全保障性住房分配管理的长效机制，有序推进经济适用住房、限价商品住房并轨运行，根据《陕西省保障性住房管理办法（试行）》（陕政办发〔2012〕17号）有关规定，现就经济适用住房、限价商品住房并轨运行和实施共有产权提出如下方案：

一、基本原则和目标

（一）基本原则。坚持有利于更好地保障和解决中低收入家庭的住房困难问题，有利于提高房源使用效率的原则。在原有政策的基础上，将经济适用住房和限价商品住房并轨运行，并轨后统称为购置型保障房。各市区应根据住房保障工作实际情况，积极完善相关政策，确保并轨后已轮候保障对象的利益不受损害。

（二）工作目标。实现经济适用住房和限价商品住房的统筹建设、统筹分配、统筹运营、统筹管理，政府与保障对象共有产权。条件成熟的市区可以将经济适用住房和限价商品住房建设、管理、运营及政策全面并轨。

二、主要任务

（一）将经济适用住房和限价商品住房并轨。并轨后原经济适用住房和限价商品住房的相关规划目标和年度计划指标，统一并入购置型保障房规划目标和年度计划指标。2014年以前立项建设的经济适用住房和限价商品住房房源，且已确定购置对象的房源，可按照原有政策管理；对未确定购置对象的在建项目亦可按并轨后政策执行。

（二）保证土地供应。购置型保障房土地要足额保障，原则上以限定套型、限定房屋售价及容积率等条件，通过出让的方式供应。各市区在编制下一年度的土地供应计划时，应明确购置型保障房建设用地，具体分解到各县（区），并向社会公布。

（三）多渠道筹集房源。鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于购置型保障房的建设。各地也可将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为购置型保障房建设项目。

（四）确定套型面积和价格标准。购置型保障房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售价格等要求，作为土地出让的前提条件载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。套型建筑面积以中小套型为主，保障对象可根据家庭人数和经济承受能力自主选择，销售基准价格，原则上按照同地段、同品质商品房价格的90%左右确定，具体由各市区政府（管委会）确定。

（五）明晰产权比例。购置型保障房的产权中，个人产权为基准价中的个人出资部分，政府产权为土地出让时的前置条件所包含的土地收益及相关税费减免部分。各级住房保障管理机构作为管理人，持有政府产权份额部分，共有产权份额应在权属登记时明确。共有产权住房体现面积越大政府资助越少、面积越小政府资助越多的原则，具体比例各市区可根据实际确定。

 三、管理措施

    （一）销售和登记管理。购置型保障房开发企业在申请办理购置型保障房预售许可或者现房销售备案手续前，应通过媒体和在项目现场公示房屋套数、户型、价格等信息，公示期不少于15天。在取得预售许可证或办理现房销售备案后，由购置型保障房开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。具体办法由市县人民政府制定。

    （二）收入和对象的确定。中等以下收入住房困难家庭、新就业且无房的大学生以及一定年限的外来务工人员可在当地购买购置型保障房，且只能购买一套。优先保障低收入住房困难家庭和原经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。具体收入及购买对象条件由市区县人民政府（管委会）确定。

    （三）申请受理渠道不变。各市区应建立起并轨后购置型保障房统一的申请受理机制。原经济适用住房和限价商品住房保障对象申请、受理、审核、公示及相关要求按原规定执行。对低收入住房困难家庭，应优先保障，做到应保尽保。

    （四）严格转让管理。购置型保障房原则上不得转让，确需转让的，首先由政府优先回购，五年后方可自由转让，转让的收入，应当按照产权比例进行分配。政府要将转让的收入连同增值部分，全部用于保障房建设，不得挪作他用。凡将购置型保障房转让的保障对象，不得再次申请保障性住房。

 四、工作要求

（一）落实工作责任。各市区要强化领导、精心组织，相关部门要明确职责、相互协作，扎实推进经济适用住房和限价商品住房并轨工作。要根据本方案，结合当地实际，制订具体实施细则，健全工作机制，并及时对现行相关政策进行修订和完善，确保并轨工作顺利推进。

（二）加强计划规划管理。购置型保障房可以采取集中建设或者配建等多种形式，各市区要根据中低收入家庭住房需求情况，确定年度建设计划。要严格执行《陕西省保障性安居工程项目规划选址及配套设施建设管理办法（试行）》，在具体项目选址时，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，并报省住房和城乡建设厅备案后方可实施。

（三）落实税费减免政策。对新建购置型保障房项目免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，电力、燃气、通讯等商业收费也要适当进行优惠。购买共有产权住房的保障对象，可以申请使用住房公积金贷款。鼓励企业和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等方式参与共有产权住房建设和运营。

 （四）严肃查处违法违规骗购行为。对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购购置型保障房的家庭或个人，一经查实，住房保障行政主管部门应及时与其解除购房合同，收回所购房屋，取消保障资格。

对在购置型保障房共有产权管理工作中以权谋私、玩忽职守的，要严肃追究相关责任人的责任。

附件2：

                           租赁型保障房实施共有产权工作方案

    为进一步规范我省保障性住房管理，根据省住房城乡建设厅等五部门《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见》（陕建发[2013]336号），在廉租住房和公共租赁住房并轨运行的基础上，有序推动租售并举，实行共有产权管理，现就提出如下方案：

一、基本原则和目标

（一）基本原则。并轨后的廉租住房和公共租赁住房统称为租赁型保障房（即原并轨意见中所称“保障性租赁住房”），实施共有产权应坚持以人为本、先租后售、自愿购买、产权明晰的基本原则。在不改变原有的轮候次序的基础上，保障对象可自愿申请购买其承租的租赁型保障房部分或全部产权。

（二）工作目标。通过租赁型保障房租售并举，对租赁型保障房实施共有产权管理，鼓励有一定住房消费能力、符合保障条件的保障对象购买租赁型保障房部分产权或全部产权，有效拓展保障方式，满足群众置业愿望。

二、主要任务

    （一） 实施租赁型保障房“租售并举”。租赁型保障房原则上以租为主，确有意愿购买部分产权的保障对象，按照先租后买、产权明晰的原则，允许其购买租赁型保障房部分产权或全部产权，但出售比例要控制在房源总套数的40%以内。

（二）明晰产权。租赁型保障房实行“租售并举”时，政府产权由中央补助资金和省级配套资金以及市区县（区）配套资金及土地成本等因素构成；个人产权为保障对象个人出资部分。原则上保障对象可自由选择购买产权份额。个人产权未达到60%时，保障对象仍须缴纳政府产权部分的租金，个人产权达到60%以上时不再缴纳租金。

三、管理措施

（一）加强合同管理。保障对象购买租赁型保障房时，应与保障性住房管理部门签订《购房合同》。合同中应载明保障对象自愿购买、首付款比例、购房款支付、上市交易条件、物业管理、违约责任以及争议解决办法等内容。

（二）规范产权办理。保障对象交清个人出资款后，可申请办理《房屋所有权证》。房屋权属登记部门须在《房屋所有权证》“附记”栏中注明租赁型保障房政府和个人的产权比例。

  （三）严格转让管理。共有产权租赁型保障房原则上不得转让，确需转让的，保障对象必须取得全部产权，并由政府优先回购，五年后方可自由转让，转让的收入，应当按照产权比例进行分配。政府要将转让的收入连同增值部分，全部用于保障房建设，不得挪作他用。凡将租赁型保障房转让的保障对象，不得再次申请保障性住房。

四、工作要求

（一）政府合理定价。租赁型保障房出售价格由市、县政府按照租赁型保障房建设成本，结合保障对象的经济承受能力进行确定。

（二）严格资金管理。租赁型保障房出售资金必须专项用于保障房建设，不得挪作它用，具体使用办法由当地住房保障行政主管部门商同级财政部门制定。

  （三）加强物业管理。共有产权租赁型保障房应按照《物业管理条例》的规定执行，同时要按照《住宅专项维修资金管理》规定，建立健全维修资金制度。具体由各市区政府（管委会）确定。

  （四）严肃查处违法违规行为。共有产权租赁型保障房转借、转租或者改变用途，一经发现，将依照有关规定进行查处。具体办法由各市区政府（管委会）制定。

  对在租赁型保障房共有产权管理工作中以权谋私、玩忽职守的，要严肃追究相关责任人的责任。