二手房买卖：请捂好你的钱袋子

                                 ——“兴麟房产事件”的启示

   近日，一个名叫兴麟房产的中介公司成为全国各大媒体关注的焦点。据该公司网站资料显示，该公司成立于 2009年，总部设在银川，目前已经在内蒙古、山西、陕西、河南、山东等诸多省份的城市设立分公司，主要业务为房地产中介，业务范围涉及房屋全程代理、二手房买卖、房屋租赁、产权证办理、按揭贷款等。
    据央广网、新华网等媒体报道，从 8月初，部分城市的兴麟房产中介分公司出现了公司收取买房人的首付款之后，超过其承诺时间未能办理相关过户手续以及按揭贷款手续。不仅如此，该公司收取的这笔资金去向不明，买房者钱房两空，部分卖房者房本也不知下落，导致消费者的合法权益受到严重侵害。网传该公司法人吴秉麟卷款跑路。内蒙古、陕西、宁夏、河南等地的兴麟房产分公司纷纷人去楼空，诸多受害消费者欲哭无泪。
    有关媒体获悉，目前，兴麟房产中介卷款跑路事件最新的进展是，涉事地区的公安部门已经对此立案侦查。主要犯罪嫌疑人吴秉麟已被包头警方抓获，包头、西安等地的分公司负责人已经被当地警方控制。
    宝鸡的兴麟房产中介分公司似乎也不少，宝鸡有没有出现类似情况呢？

    9月 6日下午，我们见到了宝鸡市住房和城市建设局房政房产科的仝跃辉，他告诉我们：兴麟房产宝鸡分公司去年7月在市工商局进行工商登记、领取营业执照， 8月 23日在市住建局备案。目前该中介公司在我市共有 41个分店。这次事件中，兴麟房产公司主要以为客户办理购房贷款为由，收取买房者的首付款，在公司账户代收代管。最终，买房者不但没有贷到款，其首付款多次催要也无果。接到群众举报后，经查，兴麟房产代收代管资金涉及人数多、金额大，违反了《房地产经纪管理办法》第二十四条：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金”的规定，市政府即责成市级相关部门断然采取措施，于 9月 5日，对兴麟房产宝鸡分公司及其经营门店进行查封。
    仝跃辉说：我市这次遭遇“兴麟房产事件”除了涉及买房者，另外还有部分卖房者，他们的房产证也被兴麟房产拿走，这里面存在的隐患比较多。比如被他人拿去抵押贷款，或者出售转让房产这类“次生灾害”，会造成更大的社会危害。为了减少这类危害的发生，市住建局已经积极采取应对措施，经过调查登记，此次涉及的有关房产证已经在市房地产交易权属登记管理处备案，由他们进行了冻结处理，以此保证这些卖房者的利益。

    “兴麟房产事件”给全国消费者敲响了警钟，也给我市广大市民敲了警钟，在二手房买卖交易过程中，我们要树立风险意识，时刻保持清醒的状态，从而保证资金的安全和自己的合法权益。
    针对全国多个城市出现的“兴麟房产事件”，宝鸡市住房和城市建设局住房改革与发展科科长张世芬从房产交易的专业角度提出四点建议：
    第一，要查验中介证照。规范经营的中介公司，首先应该具备营业执照，并到当地房地产管理部门进行备案，取得备案证明。没有进行工商登记和备案的机构，不具备开展房地产经纪服务的基本条件。消费者在选定中介公司为自己服务前，要仔细查验其证照，看经营场所是否一致，看经营范围是否与其提供的服务相符，有问题的坚决不能与其合作。中介公司成立时，确定了一定的经营范围，如租赁中介、代理销售、代办贷款、代办房产登记等，消费者要注意其提供的服务是否超出其经营范围。这里要特别提出的是，代办贷款只是协助消费者到银行等金融机构进行贷款，而不是提供贷款。
    第二，要了解交易规则。不了解交易规则，无法辨识中介机构行为是否规范，经纪人员说的话是否有不实。例如，小产权房禁止交易，贷款就更不可能了；无房产证房屋是无法进行二手房贷款的；房屋交易资金监管要将房款打入客户交易结算资金专用存款账户，交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章；抵押贷款时银行取得《房屋他项权证》后一般 2-3个工作日放款等等。到兴麟房产购房的部分群众，就是由于不了解房屋交易规则，相信兴麟员工说的“我们公司关系硬”而上当受骗。
    第三，不要被假象所迷惑。兴麟房产看上去店多势力大、全国连锁，并且募捐善款，这些表面现象极具迷惑性。当购房人交纳房款后，房产中介不履行承诺，一再失言时，购房人就应引起高度警惕，不要被装扮的“外衣”遮住双眼。购房人还可以通过网络、报纸、电视等媒体及熟人、朋友了解中介公司的诚信情况，重点了解有无违规经营的报道、有无消费者投诉等。
    第四，要及时维权。一旦与中介公司签订了服务合同，要善于利用合同约束各方权利和义务，对中介公司违约的，应当及时协商处理，协商无效时，应果断拿起法律武器维护自身权益，及时向人民法院提起诉讼或向仲裁机关提出仲裁申请。对发现中介公司违规经营的，应向工商、房地产管理部门投诉、举报，对涉嫌诈骗的，及时向公安机关报案。

   “兴麟房产事件”之后，二手房交易中规避风险、避免上当成为一个社会关注的问题。如何从法律层面入手，从而保证消费者的合法权益，保证消费者的资金安全。北京大成（西安）律师事务所律师李昊从法律专业的角度向我们提出以下几点建议：
    目前，国内中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，个别中介以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的频繁发生。“兴麟房产事件”的主要表现为中介公司操作流程不规范。
    消费者如何对这些公司的行为进行防范呢？李昊说：第一，在中介公司的选择上应该“货比三家不上当”，要仔细查看中介公司营业执照、房地产中介备案证书等，来确认该中介公司是否具备二手房买卖的合法代理资格，而且尽量选择口碑好、信誉度高的中介机构。对于那些负面消息较多的中介机构，一定要远离。
    第二，购房者一定要自己或者委托专业人士做好购买房产的尽职调查，千万不能听信中介公司一家之言，要实地看拟购买的房屋，了解该房屋的坐落位置、户型、楼层、结构、朝向、通风、采光、交通、周边的人文地理环境等信息，尤其要了解房屋是否存在质量和环境等方面的瑕疵；要见到房东和房屋共有人，了解该房产权属的真实性，还应去房地产交易权属登记管理处了解该房产是否存在禁止和限制转让的权利瑕疵。
    第三，房屋买卖双方应该请法律专业人士介入服务，帮助完成尽职调查，审查贷款流程、交易流程、合同文本以及合同签署，以确保不走弯路，降低购房风险。
    第四，购房者一定要和房东签署买卖合同，确定身份的房东才是你要买房产的所有权人。不但如此，如果购房人认为房款直接交给房东不妥，应通过中介公司在银行设立的交易资金结算专用账户交割，但不要将房款打入中介公司的公司账户或个人账户。
    第五，每一位消费者要成为中介机构的积极监督者，对于其提供的宣传资料和合同文本都要认真阅读，一旦合同签署就应积极督促和监督其履行合同，一旦发现夸大宣传、合同欺诈等违法行为，一定要向相关主管部门进行投诉。这样不但保护了自己的合法权益，还能保证其他市民不再上当受骗。

    这次事件的受害者，该如何维权，如何伸张正义。李昊是这样说的：这些受害者首先可以向人民法院提起违约之诉，将出卖人和中介公司列为共同被告，诉请他们继续履行合同义务或者解除合同和返还房款，并承担诸如返还定金、退还中介费用、赔偿损失等违约责任。同时，还可以采取申请诉前财产保全或者诉讼财产保全等法律措施。其次，从目前的情况看，兴麟房产可能存在合同诈骗、挪用资金等重大犯罪嫌疑，消费者应及时向公安机关报案，请求依法查办并追究其刑事责任，并追回违法犯罪所得，予以返还受害人。
    据了解，对于“兴麟房产事件”，我市公安机关已经介入调查，对其门店进行了查封。“法网恢恢，疏而不漏”，那些“挂羊头卖狗肉”的不法之徒肯定难逃法律的制裁。
    这次事件再次给广大市民提了一个醒，我们在进行房产、汽车等大宗商品买卖时，一定要擦亮自己的眼睛，树立风险防范意识，捂好自己的钱袋子，不要给骗子们可乘之机。（王一）来源:宝鸡日报