2006年宝鸡市住宅与房地产业继续保持着良好的发展态势，认真分析我市房地产市场情况后，我们认为我市商品住房在整个住房市场中所占分量依然较重，价格增长幅度较大；存量住房交易量虽比上年同期有较大的增长，但所占比重依然偏低，还有待于进一步活跃。随着我市经济实力不断增强、大城市建设全面提速，以及工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态园林城市的“四市”建设和以创建最佳投资环境、最佳人居环境为内容的“两个最佳”发展目标的逐步实现，必然带动房地产市场的发展，商品住房及存量住房的交易量及价格成交将呈现稳步上升趋势。
一、房地产市场总体情况
1．房地产投资情况
2004年我市市区住宅房开发投资完成135799万元，同比增长35.4%，住宅房施工面积为2039900平方米，住宅房竣工面积为623402平方米，住宅房销售面积为644700平方米。2005年我市市区住宅房开发投资完成156387万元，同比增长15.16%，住宅房施工面积为2346652平方米，同比增长15%，住宅房竣工面积为373214平方米，同比下降40%，住宅房销售面积为835365平方米，同比增长29.6%。2006年住宅房投资完成254763万元，同比增长62.9%，住宅房施工面积为2639934平方米，同比增长12.5%，住宅房竣工面积为782500平方米，同比增长110%，住宅房销售面积为1081919平方米，同比增长29.5%。
2．土地供应情况
2003年商品住宅招拍挂出让用地为58.78亩，2004年商品住宅招拍挂出让用地为84.66亩， 2005年商品住宅招拍挂出让用地为769.74亩，2006年商品住宅招拍挂出让用地为1222.30亩。
3．商品房及存量住房成交情况
2004年多层商品住宅房屋成交面积约50.5万平方米，高层住宅成交量较少，存量住房成交面积约为8.18万平方米。2005年多层商品住宅房屋成交面积约56.5万平方米，同比增长11.88%，高层住宅成交量约4.5万平方米，存量住房成交面积约为11.92万平方米，同比增长45.7%。2006年多层商品住宅房屋成交面积约58.17万平方米，同比增长2.96%，高层住宅成交量约3.3万平方米，同比下降26.67%，存量住房成交面积约为16.86万平方米，同比增长41.44%。
4．2006年存量住房与商品住宅成交对比情况
2006年存量住房成交量为16.86万平方米，是商品住房成交量的28.98%；房改房成交量为8.5万平方米，占存量住房成交量的50.42%；经济适用住房成交量为1.13万平方米，占存量住房成交量的6.7%。
5．商品房及存量住房市场价格情况
2004年全市多层商品住宅均值为1307元/平方米，存量住房均值为1073元/平方米。2005年全市多层商品住宅房屋均值为1430元/平方米，比2004年上涨6.1%；存量住房均值为1089元/平方米，与2004年相比涨幅微弱，基本无涨幅。2006年多层商品住宅房屋均值为1592元/平方米，较去年增长11.33%，存量住房均值为1240元/平方米，较去年增长13.86%。
6．不同户型和面积销售对比
2006年宝鸡市房地产市场上销售的住宅以中小户型为主，以成交套数统计，住房面积小于80平方米的占39.6%，面积在80到120平方米之间的占47.04%，面积大于120平方米的占13.36%，其中新建商品住房面积小于80平方米的占15.77%，面积在80到120平方米之间的占64%，面积大于120平方米的占20.23%；存量住房中，面积小于80平方米的占69.46%，面积在80到120平方米之间的占25.78%，面积大于120平方米的占4.76%。
从以上数据分析来看，2006年宝鸡市多层住宅房和存量房的房价一直处于上涨趋势，商品住房涨幅更高。房地产开发施工面积、竣工面积及销售面积均有较大增长，房地产市场交易量较去年同期略有下降，存量房市场依然活跃，新建商品房仍是市场交易的主流，商品住房中80~120平方米占据市场主流，存量住房中面积小于80平方米的住房占据市场主流。
二、目前宝鸡市市区多层房屋平均价分区说明
根椐开发投资面积加权平均2006年宝鸡市商品住宅均值为1592元/平方米，存量住房加权均值为1240元/平方米。
三、房地产市场发展趋势
1、房地产市场供应充足。
从供给方面看，自土地实行招拍挂以来，政府将房地产开发用地适度放开供应，土地供应量大增，商品住房的供应量随之增加，上百亩地、几十万平米的大型小区已不罕见，市场供应量更加充足。
我们也注意到随着政府东迁时间临近，东高新区、代家湾地区的房地产市场迅速升温，上述二地区商品房价成为我市的领头羊。2006年政府招拍挂的土地也主要集中在东高新区、代家湾、姜潭路等地区，市内出让土地数量已极为有限。优美的环境、人性化的设计、完备的基础设施、配套设施逐步齐全、上述地区的商品房成为销售热点。
2、房地产市场需求平稳。
市政府已确定宝鸡的长远发展方向：努力把宝鸡建设成为陕甘宁川四省毗邻地区区域性中心城市、西部地区装备制造业和加工工业基地、陕西关中“一线两带”的重要一极、西部最适宜人居的生态园林城市、西部区域性物流和旅游中心城市。随着规划的落实、“四市”建设和以创建最佳投资环境、最佳人居环境为内容的“两个最佳”发展目标的逐步实现，北坡地区的整体搬迁、铁路沿线的拆迁改造以及我市经济实力不断增强、城镇居民收入水平的提高、城市人口的增加，人们改善居住条件的有效需求将不断增强，需求量平稳增长，从而使得市场的供需趋于理性的态势。
从我市房地产市场需求调查情况看，近一半被调查者现有住房面积较小（70平方米以下）、房龄较长（10年以上），有重新置业的愿望，理想的房屋面积100~120平方米，购房者更加关注开发企业的信誉、所购买的房屋位置环境、交通、物业管理等方面的信息。
3、房价继续上涨。
总体上看后期房价依然上涨，2007年基价超过2000元/m2的商品住房很有可能出现。一方面，宝鸡市房地产市场供给稳步增长，市场需求平稳；另一方面，房地产市场面临着行政调控压力，税收调控、金融调控的压力以及建材、能源、劳动力等价格上涨产生的开发成本增加，土地的稀缺性以及商品房品质的提高带来的成本增加。但是总体上看宝鸡市房地产市场供给与需求基本平衡，所以今后宝鸡市房价还将继续保持上升势头。
4、二手房成交量上升，二手房房价在商品房价格带动下也稳步上涨。
近年来我市旧城改造速度加快，拆迁量较大，拆迁户中将有相当一部分要重新购房，另外城市外来人口的增加和农村人口不断涌向城市，使得这些购房者会先选择总价比较低的二手房。与此同时，“卖旧买新”也将成为许多购房者的置业观念，想改善居住条件的购房者越来越多，根椐个人实际情况选择住房的消费模式活跃了整个房地产市场，二手房房价随着商品房价格变动而变动，也将稳步上涨。
5、开发商竞争更加激烈，品牌意识会进一步加强。
随着社会经济发展，物质文化产品不断丰富，人民生活水平的提高，人们从攒钱买房到贷款购房，消费理念有了质的飞跃，住房需求由安居型向改善型转变，消费者更加关注产品质量、社区环境、物业配套等，因此我市房地产市场发展空间依然很大。在激烈的市场竞争中，房地产开发商更趋理智，抓管理、树品牌、增规模，开发精品住房和市场需要的房地产，促进房地产产品品质的提升，才能在市场竞争中领先。
说明：1、开发投资情况数据来源于市统计局及房管局。
2、土地供应情况数据由宝鸡市土地储备中心提供，不包括开发区相关数据。
3、商品房及存量住房成交情况数据来源于宝鸡市房产交易管理处办理房产转让过户有关数据。
（作者：宝鸡市房产交易管理处）
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