买商品房，要给房子办“医疗保险”；“房屋医疗保险”必须存到指定的专户银行，并且建帐到户，不能挪用。随着2006年4月1日《宝鸡市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（以下简称《办法》）的施行，有关住房专项维修资金的话题再次引起人们的关注。以“房屋医疗保险”来比喻住房专项维修资金，确实非常形象。人有头疼脑热，房子也难免“伤风感冒”，有时还需要动大手术。但房子的事情，不像个人看病那样责任明确，操作简单。大伙共住一栋楼，共用部分出了问题，怎么修？谁来修？钱怎么筹？这是至今困扰许多小区居民的难缠问题。现在《办法》出台，力图从政策上解决这一问题，解除居民的后顾之忧。
那么，“房屋医疗保险”办法的出台，能否给住房一个放心的未来？2006年4月4 日15时，宝鸡市房产管理局副局长陈增军做客宝鸡网“陈仓网谈”，就相关话题与主持人及网友进行了交流。
主持人：今天做客陈仓网谈的嘉宾是宝鸡市房产管理局陈增军副局长。欢迎您做客陈仓网谈！15：00
陈增军：大家好！很高兴能与大家一起交流。15：00
主持人：陈副局长，有人调侃说，全市的房子见了房管局长都要低一低头，因为房子的“终生大事”房管局全管了。没有你们同意，宝鸡的房子想“出生”出生不了，想“嫁人”嫁不出去，嫁不出去，那就耽搁终身大事了！你觉得呢？15：01
陈增军：我觉得宝鸡的房子都要比房管局长的个子高，我们见房子都需要仰视，否则就看不到房子的全貌了。房子见了房管局长都要低一低头，有点夸张。不过，房管局的确和房子的“终身大事”关系密切。今天，借“陈仓网谈”这个平台，给宝鸡房管局做个广告。15：03
陈增军：市房产管理局是全市房地产业的行政主管部门和众多房地产法规的执法主体，肩负着全市房地产开发建设管理、房屋产权管理、交易市场管理、城市房屋拆迁管理、住宅小区物业管理等职责。刚才所说的“出生”、“嫁人”问题，也即房子的开发、销售的许可，其实只是房管部门职能的一小部分，引导推动全市房地产业健康发展，把房地产业真正培育成为推动全市经济社会快速发展的支柱产业才是我们的主要任务。15：05
陈增军：近年来，宝鸡房地产业快速发展。“十五”期间，全市房地产开发完成投资额61亿元，建成各类房屋327万平方米，市区人均住房建筑面积从“九五”末的18平方米提高到22平方米。群众的住房正在从生存型向舒适型转变。15：06
陈增军：“十一五”期间，完成房地产投资100亿元，建成各类房屋600万平方米，分别较“十五”期间增长67%和83%，到“十一五”末，使市区居民人均住房建筑面积达到28平方米。15：08
陈增军：从2006年起，投资33亿元，用地2800亩，重点抓好百合花城、左岸新城、朝阳华城、水岸丽园、田丰高新国际等十个环境优美、设计新颖、功能完善、配套齐全的园林式居住小区建设，提升全市开发建设水平，改善居民住房环境。15：09
陈增军：同时，按照市政府统一规划，突出连片改造、整体改造，全力推进城市旧区改造工作。我们将重点抓好金台大道改造、中山路商业街改造、经一路步行街改造、火车站中心商务区改造、城中村改造等十大旧城改造项目，努力使城市旧区面貌明显改善，旧城活力不断提升。15：10
陈增军：有人说，没有房管部门的同意，宝鸡的房子想“出生”出生不了，想“嫁人”嫁不出去，嫁不出去，那就耽搁终身大事了！我是这样理解的，房子与老百姓的生活息息相关，那么我们就要用政策的标尺来衡量他的“出生”是不是合法，有没有损害老百姓的利益。只要符合科学的发展观，我们就会加大服务力度帮助他们，让其“顺产”。如果不符合政策法规的要求，我们就会规范他，别说“嫁人”，我们也不会让他出生，也就不存在耽误其“终身大事”的事了。15：12
主持人：其实，房子的“出生”与“嫁人”开发商更为关注，老百姓最关心的还是房子能不能住得安心。一套房子一住十几年几十年，房子一有大病小恙人就不得安生。现在，讲开门立法，民主立法，房屋维修资金涉及广大住户的切身利益，在制定这样一个关系千家万户利益的管理办法的时候，你们是否广泛征求过群众的意见？15：14
陈增军：建立房屋维修资金，是为了长“住”久安，解除百姓住房的后顾之忧，真正让老百姓安居乐业。我市出台的这个《办法》，是依据国务院《物业管理条例》和国家建设部的相关规定，根据我市的实际情况制定的。15：15
陈增军：《办法》出台前，做过大量的调研，征求过方方面面的意见，考虑了实际可操作性，还借鉴了其它城市的经验，可以说是下了很大功夫。考虑到不断变化的情况，这次的《办法》是暂行办法，以后，还会根据群众的意见会进一步修订完善。15：16
主持人：群众用“房屋医疗保险”来称呼住房维修资金，说出了维修资金的特点。那么，“房屋医疗保险”的内容到底是怎样的？“保”哪些项目？15：17
陈增军：群众把住房专项维修资金确称作房屋的“医疗保险”确实形象。要说“房屋医疗保险”和人的医疗保险有什么不同的话，那就是它公私有别，保“共用”不保“自用”。15：18
陈增军：住房维修资金是专项用于房屋保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。这里的“共用部位”是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门 厅、楼梯间、走廊通道等。“共用设施设备”是指住宅小区或单幢住宅内建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、 暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业的自用部位不属维修资金维修的范围，由业主自己承担维修责任。15：21
主持人：未雨绸缪，才能有备无患、长“住”久安，建立专项维修资金为住户吃了颗定心丸。那么，专项维修资金应该在什么时候交？给谁交？交多少？交了的钱到底算谁的钱？15：22
陈增军：这是群众很关心的问题。这次，《办法》规定，商品住房 ( 含经济适用房 ) 和公有住房出售后都应建立专项维修资金。维修资金应该在业主购房时交纳，多层（七层以下）按购房款的2%，高层按购房款的3%交纳，由售房单位代收。15：23
陈增军：由售房单位代为收取的维修资金属业主所有，归业主共用，不计入售房收入。专项维修资金自存入专项维修资金专户那一天起，按规定计息，维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。也就是说，钱还是业主的钱，钱生的利息也是业主的，只不过这钱包括利息有专门的用途而已。15：24
主持人：住宅有几十年的居住期，在漫长的时期内，维修资金如何管理?业主的知情权如何保障？15：25
陈增军：这笔业主的住房专项维修资金一定要管好，专款专用，让业主明明白白，清清楚楚。《办法》规定，设立宝鸡市住房专项维修资金管理办公室，在银行设立维修资金专户管理，以楼建帐、核算到户，确保专款专用。15：26
陈增军：在专项维修资金专户中,建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。15：27
陈增军：业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。专户管理银行应当每半年向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核。15：29
陈增军：维修资金管理起来后，建立业主查询制度，业主可以到管理机构或专户银行进行查询，保障业主的知情权。业主的查询和对帐制度由市、县房产管理等部门制定。15：30
主持人：房屋共用部位或设施设备出现问题，如果要使用维修资金，该依照怎样的办法和程序来使用？怎样保证这钱花得有效清楚？15：31
陈增军：维修资金是共用的，业主对资金的所有权和支配权必须用严格的程序来保障。《办法》规定，需要使用维修资金的，首先由业主委员会委托的物业服务企业提出年度维修计划和维修项目的方案预算，计划和预算由业主委员会提交业主大会或者业主代表大会审查通过后，采取招标或其它形式确定维修单位，签定维修合同，经业主委员会报当地物业管理行政主管部门审查后实施。维修工程竣工后，由维修单位作出决算，五个工作日内结清帐款，建立维修档案。15：33
陈增军：为保证专项维修资金的有效使用，《办法》严格维修资金用途，属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护, 不得使用专项维修资金；供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任 , 不得使用专项维修资金；物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。所以，不该使用住房维修资金的项目想“搭”住房维修资金的“车”是没门的，专款专用才能保证有效使用。15：36
陈增军：另一方面，《办法》规定业主委员会应在每年年底对维修资金的使用情况，含维修工程项目内容、维修总费用 、维修资金总帐余额等予以公布，维修的每一笔钱都要让业主明明白白。这种公开的监督也能督促专项维修资金有效使用。 15：37
主持人：我们注意到《办法》规定：业主委员会要使用维修资金，要报当地物业管理行政主管部门审查后实施。这里的物业管理行政主管部门具体是指哪个部门？市场经济提倡“小政府”，政府的审查批准项目和程序要减少简化，现在《办法》赋予行政部门专项维修资金使用的审查权。在这种情况下，你们如何处理管理与服务的关系？如何在监督的同时达到业主期望的效率？ 15：39
陈增军：这里的物业管理行政主管部门就是房管局。住房专项资金，房管部门要管，从实践看，不管不行。因为直接让小区和住户管，很难避免一些人出于短期利益的考虑挪用资金，最终留下后患，而业主由于比较分散，处于相对弱势地位，在保障自己权益方面有时力不从心。这在一些小区已经成为问题。从实际看，没有政府部门在程序上的规范和监督，业主的资金所有权、使用权和知情权等权益就不能真正得到落实和保障。维修资金的事情处理不好，最终会成为小区的不和谐因素，社会的不稳定因素，所以有关部门必须管。15：42
陈增军：但行政主管部门不是为管而管，管理的目的是为了更好的为业主服务，使业主的权益得到保障。维修资金属业主所有，政府只是代管。代管的过程也是协调各方面关系，监督资金用途的过程，在这个过程中，我们始终摆正我们的位置，那就是钱是业主的，我们是为业主服务的。15：44
陈增军：因此，在使用上充分尊重业主的意愿，只要大多数业主同意使用，房管部门在五个工作日拨付资金，当然这个时间能提前就提前。这种时效规定，就是对效率的要求。归根结底，维修资金的使用最终是业主自己说了算。15：46
主持人：您刚才提到，购房者交纳的维修资金，由房地产开发单位代收。有群众担心：开发商不足额缴存维修资金怎么办？不及时向专户移交怎么办？出现开发商挪用维修基金的情况怎么办？15：48
陈增军：这是群众最担心的问题，也是我们重点要解决的问题之一。《办法》有硬规定：建设单位新建商品住房在办理产权初始登记前，必须移交维修资金；维修资金不移交的，不予办理产权初始登记。15：50
陈增军：房屋未售出的，由建设单位垫交维修资金，垫交部分其数额由维修资金管理办公室核定；移交部分管理办公室要核对其商品房销售合同、购房款发票存根和维修资金发票存根，足额移交有保证。15：52
陈增军：在规定时间内仍未移交的，由维修资金管理办公室责令限期改正，逾期不改正的，房产管理的相关部门不予办理商品房新项目的拆迁，预售许可证及产权交易登记手续，由市城市综合执法部门依据《物业管理条例》有关规定处罚。不按时足额移交维修资金，开发商的开发、销售、过户手续都办不成。15：54
陈增军：房地产开发建设单位挪用专项维修资金的，由市、县房产管理部门追回挪用的维修资金，并由市城管综合执法部门或县房产管理部门给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。可以说，向维修资金乱伸手是要付出代价的。15：56
主持人：在以前，有些开发商为了房屋促销和获取短期效益，在售楼（包括后期管理）时不收、少收甚至不跟客户谈及房屋维修资金之事，这种情况《办法》有怎样的防范措施？15：57
陈增军：这种现象在外地一些城市屡有发生。承诺不收维修基金，其实就是消费陷阱。我在这里提请广大购房户不要轻易相信这些虚假宣传。对于该不该足额缴纳房屋维修基金的问题，事实上我们的规定非常明确。《办法》中明文规定：凡商品住房（含经济适用房、集资建房、合作建房）和公有住房出售后都应建立专项维修资金。15：59
陈增军：我市2000年9月出台的《宝鸡市城市居住物业管理办法》对维修资金交存做出了明确规定，开发商在售房时不收或少收是错误的，应由开发商负责收齐移交专户管理。开发商不移交的，将停办其新项目的相关手续，由管理办公室依法组织追缴。对于这个问题，我再次申明一下，维修基金必须足额及时交纳，这块奶酪的大与小不由房产商说了算！16:01
主持人：有的开发商将代收的维修资金移交给其委托的物业公司管理，物业公司动用了维修资金的怎么处理？16:02
陈增军：维修资金这块奶酪，谁都不能乱动！然而，就目前我市的情况来看，将维修资金交给物业公司管理的现象普遍存在。因此，我们要下大力气扭转这一局面，一定要将这笔资金交到业主手中。16：03
陈增军：在制定《办法》时，我们特别强调，建设单位应将代收的维修资金移交到专户管理。开发商将代收的维修资金移交给其委托的物业公司管理是错误的，物业公司已动用的，由开发商足额补齐移交专户管理。要让业主充分享用支配权。维修基金事实上还是业主自己的资产，这笔资金怎么用，还得业主自己说了算。16：05
主持人：全市的房屋维修资金归集起来是巨大的数目，资金安全尤其令人关注。资金的缴存管理牵涉开发商、银行和房管等部门。也有群众担心：如果出现房管部门挪用专项维修资金的情况怎么办？有监督办法吗？16：06
陈增军：主持人提的这个问题很尖锐！作为宝鸡市房产管理部门的领导，我会始终把这个问题当作悬在头顶的达摩克里斯之剑，保持头脑清醒，决不越雷池半步。当然，仅有个人和部门在思想观念上的警惕性还是远远不够的。对于这个问题必须有制度上的保障，因此，在《办法》中，我们做出了硬性规定：房产管理部门挪用专项维修资金的，由同级财政部门追回挪用的专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，请广大购房户放心，维修资金的绝不会被随意挪用！16：08
主持人：我市的一些老的住宅小区，一直没有缴存维修资金，像这种情况现在该怎么办？有些小区已经建立了维修资金，但尚未移交到专户银行管理，这该怎么处置?16：09
陈增军：未建立专项维修资金的住宅小区在我市也存在一些，这些都是历史遗留问题。在《办法》中，针对这一情况，我们做出了明确规定：未建立专项维修资金的住宅小区，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中规定、并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。16：10
陈增军：建了没移交的，建设单位应按《办法》规定，积极申请移交。维修资金管理办公室依法组织催收，对催收后仍不移交的，管理部门将采取行政措施和司法手段进行清交。个别不想及时移交的小区物业部门对此不要保有侥幸心理，这一点，我们决不含糊！16：11
主持人：房子如果要出售，维修资金该如何交接处理？维修资金用完了怎么办？16：12
陈增军：现在，房屋买卖交易相当频繁，在这个过程中，房屋维修基金的交接问题显得尤为重要。因此，在《办法》中，我们明确规定：买卖、赠与等发生房屋所有权转让时，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。16：14
陈增军：当然，我们住宅土地产权的年限都比较长，维修基金用完的情况完全有可能发生。因此， 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的10%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹金额由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。16：17
主持人：今天的网谈就到这里，谢谢网友，谢谢陈副局长！16：18
陈增军：谢谢主持人，谢谢陈仓网谈，谢谢网友！16：18
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