《宝鸡市物业服务收费实施细则》政策解读

原文链接：宝鸡市物业服务收费实施细则 (12月27日)

《宝鸡市物业服务收费实施细则》（以下简称“《细则》”）已经2021年市政府第16次常务会审议通过，由市发改委会同市住建局、市市场监管局于10月29日联合印发。《细则》及市区（金台区、渭滨区、陈仓区、高新区，下同）物业服务收费标准，对我市物业服务管理及收费行为作出明确规范。现就广大市民关心的有关政策解答如下：

一、《细则》出台的背景

一是落实《陕西省物业服务收费管理办法》物业服务费实行“一费制”的要求，规范全市物业服务收费行为。

二是理顺收费结构、规范物业收费行为。我市现行物业服务费及停车服务费标准是我省于2004年、2012年制定的，近年来物业服务企业人工成本不断增加，同时也存在着停车服务费较高的问题。通过出台《细则》和《宝鸡市普通住宅小区物业服务等级指导标准（试行）》，进一步完善物业服务收费管理政策和等级标准，保障业主合法权益，促使物业服务企业规范收费行为、提高服务水平，推动形成优胜劣汰的物业服务市场环境。

二、《细则》起草过程

按照《重大行政决策程序暂行条例》和《政府制定价格行为规则》有关规定，市发改委会同市住建局、市市场监管局通过对其他毗邻城市物业服务收费情况调查了解，按照前期调研、成本调查、召开座谈会、公开征求意见、风险评估和合法性审查等程序，制定了《细则》及市区物业服务收费标准。经市政府审定同意，由市发改委、市住建局、市市场监管局三部门联合印发，自2022年1月1日起实施。

三、物业服务收费标准的适用范围

根据《陕西省定价目录》及《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费按照物业服务的不同性质、特点和阶段，分别实行政府指导价和市场调节价：

（一）成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准是最高限价，物业服务企业与业主需结合物业项目的物业服务等级、服务内容等情况，在最高限价范围内约定物业服务费和停车服务费的具体标准。

（二）已成立业主大会的住宅小区，别墅、公寓、商业、办公写字楼等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会协商，通过合同约定。

四、什么是“一费制”

我市现行物业服务收费主要由三部分组成：基础物业费（政府指导价管理）、电梯费（高层）和水电公摊费等。其中，电梯费、水电公摊费要求据实收取、不得盈利，物业服务企业要定期向业主公示收支情况。根据《陕西省物业服务收费管理办法》第十条规定：“物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取”，物业服务费实行“一费制”就是将现行的物业费、电梯费、水电公摊费三个收费项目合并，电梯费、水电公摊费计入物业费成本，统称为物业服务费。

五、住宅小区物业服务等级、收费等级的确定

实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《宝鸡市普通住宅小区物业服务等级指导标准（试行）》规定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定收费标准（物业服务达不到三级服务标准的，均按等外标准收取）。

六、物业服务费政府指导价标准调整情况

调整前，高层住宅一级服务费1.50元/平方米·月、二级1.20元/平方米·月、三级0.90元/平方米·月、等外0.70元/平方米·月，多层住宅一级服务费0.65元/平方米·月、二级0.55元/平方米·月、三级0.50元/平方米·月、等外0.45元/平方米·月。

调整后，高层住宅一级服务费1.90元/平方米·月、二级1.60元/平方米·月、三级1.30元/平方米·月、等外1.00元/平方米·月，多层住宅一级服务费0.70元/平方米·月、二级0.60元/平方米·月、三级0.50元/平方米·月、等外0.40元/平方米·月。

调整前的物业服务收费主要由三部分组成：基础物业费（政府指导价管理）、电梯费（高层）和水电公摊费等。调整后的物业费（“一费制”）中包含了电梯费和水电公摊费，物业服务企业代收水电费时要严格执行政府规定的水、电目录销售价格，不得加收额外费用。

七、停车服务费政府指导价标准调整情况

调整前，室内一类车场服务费150元/辆·月、二类130元/辆·月、三类100元/辆·月，露天一类车场服务费80元/辆·月、二类60元/辆·月、三类50元/辆·月。

调整后，室内一级服务费60元/车位·月、二级50元/车位·月、三级40元/车位·月，露天一级服务费40元/车位·月、二级35元/车位·月、三级（等外）30元/车位·月。

调整前的停车服务费标准，根据停车场类别分为3个等级、室内和露天两个类型。调整后的停车服务费标准，根据住宅小区物业服务水平和停车场建设实际，将停车服务等级与物业服务等级相对应，分为一级、二级、三级（等外）3个等级，室内和露天两个类型；临时停放车辆停车服务费，由原来每8小时为一次的计费方式调整为：连续停放每4小时为一次，停放30分钟之内不得收费，超过30分钟、不足4小时为第一个计次时间段，超过第一个计次时间段后按第二次计费，依此类推；将原计费单位“元/辆·月”规范为按实际占用停车资源计费的“元/车位·月”。

八、物业收费优惠减免政策及其他收费规定

（一）空置房和空置车位。实行政府指导价管理的住宅小区，经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费按服务合同约定收费标准的70%交纳，空置期间的停车服务费按服务合同约定收费标准的50%交纳。

（二）机械车位。机械车位停车服务费按照室内相应标准减半收取。物业服务企业可向车位使用人另行按月收取机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费用，其收费标准实行市场调节价，由双方在服务合同中约定。

（三）临时停放减免情形。下列车辆临时进入物业服务区域内停放的，不得收取费用：1.临时停放30分钟之内的车辆（仅限配置有公共停车位的小区）；2.执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫、市政设施维护维修等特种车辆；3.为业主提供搬家、婚丧嫁娶、配送货物服务的车辆；4.残疾人车辆（仅限小区按照无障碍设施工程建设标准设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的专用机动车）。

（四）装修垃圾清运。业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。物业服务企业不得收取装修押金、装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。

（五）生活垃圾处理费需另行交纳。居民生活垃圾处理费包括垃圾的收集、中转运输和处置等费用，物业服务费中不包含居民生活垃圾处理费。《宝鸡市城市垃圾处理费收缴实施办法》（宝政发〔2019〕18号）规定：城市垃圾处理费由政府、单位、个人共同承担。凡在我市市区范围内所有产生垃圾的机关、事业单位、社会团体、企业（包括交通运输工具）、驻地部队、城中村村民、城乡结合部居民、个体经营者、城市居民和城市暂住人口等均应缴纳城市垃圾处理费。物业服务企业接受环卫机构委托，可以代收城市垃圾处理费，业主应当按照规定（现行标准为6元/户·月）缴纳生活垃圾处理费。

九、政府各职能部门的工作职责是什么？

物业服务收费按照统一政策、属地管理原则，实行市、县（区）分级管理。市发改委会同市住建局、市市场监管局负责制定物业服务收费管理有关政策规定，指导全市物业服务收费的监督管理工作。各县（区）发改部门、住建部门、市场监管部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。物业项目所在地的街道办事处（镇人民政府）要落实属地管理责任，负责辖区内物业管理活动的指导和监督工作，及时协调处理物业服务收费纠纷和矛盾。

各级发改部门、住建部门、市场监管部门要按照职责分工加强物业服务收费监督管理,负责做好物业服务收费政策的贯彻落实和宣传培训等工作。发改部门要严格按照有关法律、法规以及规定制定收费政策和政府指导价标准；住建部门负责对物业服务企业的服务质量和物业服务行为进行监督管理，对不按合同约定提供服务或者不按规定公示相关事项的物业服务企业进行督促整改，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理；市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

十、新旧政策如何衔接？

根据《民法典》《物业管理条例》等法律法规有关规定，物业服务费的调整属于物业服务区域内重大物业管理事项，应当由业主共同决定。各物业服务企业应当在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，按照《民法典》《陕西省物业服务管理条例》和《细则》（第四十二条）有关规定，及时履行调价程序，确保新政策落地实施。

成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅：2022年1月1日前签订《前期物业服务合同》的，合同约定的物业服务等级不变，物业服务企业按照调价程序，在对应等级的政府指导价范围内就物业服务费和停车服务费的具体标准与业主形成共同决定，重新签订或变更物业服务合同，并向物业项目所在地县（区）住建部门备案，收费标准抄送同级发改部门和市场监管部门。在新合同签订或变更前仍按原合同约定执行。2022年1月1日后交付的新建住宅小区,要按照《细则》规定执行新的物业服务收费方式和标准。

已成立业主大会的住宅小区：是否执行“一费制”、物业服务收费标准调整和收取办法等事项，由业主大会与物业服务企业依法通过《物业服务合同》协商约定。

十一、有关工作要求

物业服务事关广大人民群众切身利益，各县、区政府（高新区管委会）作为政策落实责任主体，要加快推动物业服务收费政策落地落实，保护广大业主和物业服务企业的合法权益。街道办事处（镇人民政府）、社区要按照《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《陕西省物业服务管理条例》和《细则》有关规定，组织、指导和监督辖区内物业服务企业依法依规尽快开展并完成调价程序，对调价程序的过程和结果资料进行审核，确保调价程序公开、透明。

根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《陕西省物业服务管理条例》第六条等有关规定，物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)反映。根据《中华人民共和国价格法》第十二条、三十九条，《中华人民共和国价格管理条例》第十八条，以及《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，物业服务企业不履行调价程序执行“一费制”政府指导价的，可以向物业项目所在地县（区）市场监管部门反映。

业主与物业服务企业通过物业服务合同明确双方的权利和义务，是互相依存、地位平等的契约关系。物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。