西安市人民政府办公厅关于印发2021年住房租赁试点工作实施方案的通知

                                               市政办发〔2021〕16号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

《西安市2021年住房租赁试点工作实施方案》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

西安市人民政府办公厅

2021年3月18日

西安市2021年住房租赁试点工作实施方案

为贯彻落实党的十九届五中全会精神，加快完善我市租赁住房供应体系，推动住房租赁试点工作顺利开展，确保完成年度目标任务，结合实际，制定如下实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神和习近平总书记来陕考察重要讲话，全面深化住房供给侧结构性改革，以满足新市民住房需求为出发点，以重点解决住房租赁市场发展瓶颈问题为导向，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为目标，多方位推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，大力培育和发展住房租赁市场，有效增加租赁住房供给。

（二）总体思路

加快培育和发展住房租赁市场，规范市场行为，加大税收、金融、土地等政策支持力度，发挥市属国有企业的引领带动作用，调动市场主体的积极性，多主体、多渠道筹措租赁房源，满足新市民住房需求。2021年新建、改建任务，以商品住房配竞企业自持为主，以集中新建、自有闲置用地建设、工业园区配套和存量房产改建为辅；盘活存量任务，重点从规范交易登记平台进行突破；新增市场主体任务，支持国有企业和社会企业协同发展。

二、工作目标

努力完善我市租赁住房体系建设，加快建立租赁住房土地供应，优化建设程序，完善新建、改建及盘活租赁住房筹集长效机制，强化目标任务管理，确保我市住房租赁试点任务全面完成。

2021年，我市试点目标任务为新增各类租赁住房6万套，其中新建、改建3万套，盘活3万套。对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务，作为我市总任务补充。新增专业化、规模化住房租赁企业不低于6家。新增租赁住房网签备案率基本达到100%。

三、任务分工

（一）完善租赁住房体系建设

加快构建政策性租赁住房和市场化租赁住房双轨制体系，结合我市房地产市场、住房需求、产业发展等情况，完善住房租赁供应体系和管理体系，规范住房租赁市场发展。

责任单位：市住建局

配合单位：市资源规划局、市财政局、市国资委、市市场监管局、市税务局、市金融工作局

完成时限：2021年底

（二）多渠道筹措房源

1．建立配竞商品住房自持租赁住房制度。自2021年4月1日起，本市行政区内（不含临潼区、高陵区、阎良区、蓝田县、周至县、航空基地）新出让商品住宅用地，按照宗地地上住宅规划建筑面积的5%设定企业自持租赁住房面积，轨道交通枢纽站点半径800米以内的商品住宅用地按照宗地地上住宅规划建筑面积的10%设定企业自持租赁住房面积。当地价达到最高限价时，也可转竞自持租赁住房面积。配建自持年限不低于10年，自持期内不得交易或以租代售，自持期满后，租赁住房可上市交易，按上市当年商品房销售有关规定进行管理。本方案发布之日前，已取得城棚改批复的项目及住宅用地出让方案已通过市资规领导小组审核的项目，仍按原批准方案执行。

西咸新区沣东新城商品住宅用地出让时，出让方案中应明确企业自持租赁住房比例不低于宗地规划建筑面积的5%。

鼓励企业自持租赁住房以中小户型为主，户型建筑面积超过90平方米不予奖补。企业自持租赁住房采用全装修模式，装修标准不低于我市公共租赁住房装修标准。

责任单位：各区县政府、西咸新区、各开发区管委会

配合单位：市住建局、市资源规划局

完成时限：2021年底

2．加快集中新建租赁住房土地供应。土地以“招拍挂”出让方式供应，单宗用地规模原则不少于45亩（3公顷）。公开出让前，各区县政府、开发区管委会应拟定建设监管协议，就租赁住房的套型面积、比例、自持要求、装修标准、配建比例、配建方式、租赁运营期等提出要求，纳入土地出让文件，与出让公告一并向社会发布。宗地成交后在签订出让合同时，由竞得人与各区县政府、开发区管委会签订建设监管协议。市属国有租赁住房企业应积极参与竞标，兜底摘地建设。

责任单位：各区县政府、开发区管委会

配合单位：市资源规划局、市住建局，国有租赁企业

完成时限：2021年6月底前

3．支持企事业单位利用自有闲置或低效用地建设租赁住房。自有土地须符合城市总体规划的居住用地性质，且用途或使用现状为住宅区，经单位上级资产主管部门批准，向区县住房建设主管部门申报初审后，报市住房建设主管部门复审。审核通过后，项目单位办理规划建设等相关手续。

责任单位：各区县政府、开发区管委会

配合单位：市住建局、市资源规划局、市国资委

完成时限：2021年底前

4．鼓励工业园区配套建设租赁住房。集中连片的工业（产业）园区，可在园区周边集中规划布局一定规模的租赁住房；租赁住房以宿舍型为主，人均居住面积不应低于5平方米，单套建筑面积不得大于45平方米，建设用地以“招拍挂”出让方式供应。

责任单位：高新区、经开区、国际港务区管委会，长安区、灞桥区、高陵区政府，西咸新区管委会

配合单位：市资源规划局、市住建局

完成时限：2021年底前

5．完善非住宅存量用房改建租赁住房制度。我市城镇规划区国有土地上，土地及建审手续完备或已办理不动产产权登记的用途为商业、办公、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型且近期内无征收计划的已建成并投入使用的闲置或低效存量房屋，在符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求的情况下，可依法改建作为租赁住房。闲置或低效商业、办公、厂房等非住宅存量房屋改建租赁住房不改变基地原有建设用地性质和用途、建筑面积等。改建项目应按照改建方案确定的基本单元办理变更登记，分拆单元不得转让、抵押、分割销售、以租代售。租赁经营期结束后，应恢复原登记。

责任单位：各区县政府、开发区管委会

配合单位：市住建局、市资源规划局、市国资委

完成时限：2021年底前

6．盘活闲置存量住房。鼓励住房租赁企业采用长期租赁社会存量住房的方式筹集房源并出租，也可接受房屋所有权人或者其他权利人的委托，以企业的名义出租房屋。鼓励各类企事业单位及房屋产权所有人将自有闲置住房盘活进行出租。

责任单位：各区县政府、开发区管委会

配合单位：市住建局、市资源规划局

完成时限：2021年底前

（三）培育专业化规模化租赁企业

鼓励国有企业参与住房租赁市场建设、运营、管理，充分发挥国有企业的引领和带动作用。支持民营和混合所有制住房租赁企业开展规模化、集约化的住房租赁业务，形成各类型住房租赁企业优势互补、协同发展。通过有效增加市场主体，引入市场竞争机制，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平，切实改善居民居住条件，推动住房租赁市场高质量发展。年内新增区级国有住房租赁企业不低于6家。

责任单位：市国资委，各区县政府、开发区管委会，国有租赁企业

配合单位：市住建局、市财政局、市市场监管局

完成时限：2021年底前

（四）新增租赁住房网签备案率基本达到100%

充分利用“互联网+”和大数据技术，完善本市住房租赁交易服务平台，通过房源信息发布、房源核验、租赁合同网上签约备案等措施，强化住房租赁交易安全，实现住房租赁交易全流程监管。加强平台发布租赁信息的住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员真实有效身份审查、登记，强化租赁住房房源管理。积极推行住房租赁合同网签备案制度和住房租赁交易资金监管服务，保障住房租赁相关方合法权益，规范住房租赁市场秩序。

责任单位：市住建局，各区县政府、开发区管委会

配合单位：市资源规划局、市市场监管局、市大数据局、市公安局

完成时限：2021年底前

（五）加大政策支持力度

1．单列租赁住房土地供应计划。贯彻落实中央经济工作会议关于“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划”的要求，完善我市住房供应体系，各区、开发区应按照本区域年度租赁住房建设任务，拟订年度供地计划，由市资源规划局统筹上报市政府审定。租赁住房用地未落实的，坚决不得供应商品住房开发用地。

责任单位：各区县政府、开发区管委会

配合单位：市住建局、市资源规划局

完成时限：2021年6月

2．落实租赁住房税收优惠支持政策。结合我市住房租赁试点工作，有效支持住房租赁市场健康发展，借鉴外地城市税收经验，积极探索实施税收优惠政策向住房租赁市场倾斜，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。

责任单位：市税务局

完成时限：2021年底前

3．支持改建项目享受民用水、电、气、暖政策。闲置或低效商业、办公、厂房等非住宅存量房屋改建为租赁住房，通过验收并录入我市住房租赁交易服务平台项目库后，可申请按居民标准执行用水、电、气、暖价格。

责任单位：市发改委

完成时限：2021年6月前

4．加快研究自持70年租赁住房政策。单宗自持70年租赁住房用地，在规划时，可适当提高容积率；以出让方式供应，土地出让金可分期缴纳；免于配建公租房等各类政府统筹房。

责任单位：市资源规划局、市住建局

配合单位：各区县政府、开发区管委会

完成时限：2021年底前

5．加大金融支持力度。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供信贷支持以及多元化的金融解决方案；支持住房租赁企业通过试点房地产投资信托基金（REITs）等方式融资。

责任单位：市金融工作局

配合单位：人行西安分行营管部

完成时限：2021年底前

四、保障措施

（一）加强租赁住房工作的监督考核。将租赁住房年度目标任务纳入市考指标，采取月考核、季通报、不定时巡查等措施督促项目建设，对未完成时序进度和整改不力的责任单位由市委督查室、市政府督查室进行专项督查。

（二）保障新建租赁住房土地供应。我市年度供地规模大、住房需求旺盛区域，应保障租赁住房土地供应（详见附件3）。新供租赁住房用地应保证在8月底前发布租赁住房宗地出让公告，确保11月底前租赁住房项目开工建设。

（三）优化租赁住房规划选址。新建租赁住房项目选址应重点布局在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域。

（四）支持国有住房租赁企业发展。积极支持国有企业参与住房租赁市场。2021年，市属开发区应至少各组建一家国有住房租赁企业，参与本区域住房租赁建设、运营和管理。新城区、碑林区、莲湖区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区等7个行政区至少各组建一家国有住房租赁企业，参与本区域新改建及盘活住房租赁业务。

（五）积极盘活存量闲置住房。加快遗留办证，有效增加存量租赁住房市场供应。鼓励城中村、棚户区安置用房经提升改造后增加小户型、低租金房源供应。

（六）确保年度目标任务按期完成。为确保住房租赁试点总体目标任务按期按量完成，各区县政府、开发区管委会在确保完成本年度目标任务的同时，需补齐2020年度未完成的任务量，并同步实施考核。西咸新区管委会可参照本实施方案，在确保完成年度目标任务的前提下，结合区域发展，制订本区域实施细则。

附件：1．2020年度住房租赁试点目标任务完成表

2．2021年度住房租赁试点目标任务分解表

3．2021年度住房租赁试点供地任务分解表

附件1

2020年度住房租赁试点目标任务完成表

序号	任务主体	2020年任务量（套/间）		完成量（套/间）
		新建、改建	盘活	新建、改建	盘活
1	航空基地	0	100		0
2	航天基地	1000	500	改建1260	0
3	国际港务区	200	500		0
4	曲江新区	300	2000	新建372	33
5	浐灞生态区	1200	2000	改建1108	309
6	经开区	300	2000		97
7	高新区	12300	2000	新建14198改建859	1724
8	碑林区	350	1500		2
9	莲湖区	800	1200		0
10	灞桥区	300	1200		0
11	未央区	300	1500	改建417	1003
12	新城区	500	1100	改建223	234
13	雁塔区	350	2000		625
14	长安区	700	1500	改建271	798
15	高陵区	100	200		0
16	阎良区	100	300		0
17	临潼区	200	400		3
18	西咸新区	2000	1000
合 计		21000	21000	18708	4828
		42000		23536

附件2

2021年度住房租赁试点目标任务分解表

序号	责任主体	2021年拟定任务量
		新建、改建 （套/间）	盘活 （套/间）	总量 （套/间）	备注
1	航空基地	200	100	300
2	航天基地	2700	500	3200
3	国际港务区	2600	400	3000
4	曲江新区	2800	2500	5300
5	浐灞生态区	3000	2500	5500
6	经开区	3300	2000	5300
7	高新区	3000	2500	5500
8	碑林区	1500	2800	4300
9	莲湖区	1500	2800	4300
10	灞桥区	2000	1800	3800
11	未央区	1500	2800	4300
12	新城区	1500	2600	4100
13	雁塔区	1500	3200	4700
14	长安区	1500	1600	3100
15	高陵区	500	500	1000
16	阎良区	200	500	700
17	临潼区	500	700	1200
18	鄠邑区	200	200	400
19	西咸新区	2000	2000	4000
合 计		32000	32000	64000

附件3

2021年度住房租赁试点供地任务分解表

序号	责任主体	新增租赁住房供地（亩）	备 注
1	国际港务区	≥45
2	浐灞生态区	≥45
3	经开区	≥45
4	高新区	≥45
5	灞桥区	≥45
6	西咸新区	≥60
合 计		合计≥285亩。其他区域可结合年度土地供应规模及年度试点目标任务统筹安排租赁住房用地。

市政办发[2021]16号.doc