楼市调控再出重大“信号”，给西安暗示了什么？

你知道吗？最近楼市又多了一个热词，叫“一城一策”。

其实，这个词早在2016年便已经被提及，只不过当时楼市正处于“上行期”，与房价上涨伴随的是，全国各地调控的不断“加码”，大家普遍认为是理所应当，并未引起太多的注意。

不过，眼下就不一样了！

自下半年以来，楼市下行明显，调控见底之声不断。在此背景下，多个城市密集跳出来反复强调“一城一策”，多少会给人一种“调控即将放松”的预期。这才稍稍稳定下来的心神，立刻又变成“慌”的一匹。

应该会有很多人质疑：这不是变相放松调控吗？

“一城一策”调控风起

经过12月底山东菏泽取消限售，青岛取消“摇号”，珠海放松限购等一系列风波之后，人的神经已经不那么敏感了。因此，在开始福建喊话“一城一策”时，并未引起太多的关注。

不过，在短短10天内，前后有福建、浙江、河南、四川、湖南5个省的城市反复使用这个“词”的时候，就不能不引起注意了。

1月14日，福建省十三届人大二次会议举行，会上福建省省长做工作报告时指出，福州、厦门将编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。

1月18日，浙江省住房城乡建设工作会议上，指出加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波两市今年将研究制订“一城一策”方案。

1月21日，河南省住建厅召开全省住房城乡建设工作会议上，指出抓好房地产市场调控，采用因地制宜策略，实行“一城一策”，鼓励支持首套刚需和改善型住房需求。

1月24日，长沙市住房和城乡建设局2019年工作会议指出，完善住房市场体系和住房保障体系，开展“一城一策”试点，着力构建房地产市场平稳健康发展长效机制。

1月24日，成都市政府工作报告指出，2019年成都将坚持房住不炒，并将研究实行一城一策的方案。

理论上讲，一城一策的目的在于，精准调控，毕竟每个城市的情况不一样，对症下药可能更有利于楼市健康发展。从目前来看，中央层面对此并没有提出异议。

不过，人们还是有担心的。当调控的主动权更多的下放至地方，最怕有城市起到一个特别坏的表率，引起争相效仿。今天他要放开限售，明天就有人要放松限购，还有人可能要降低利率……毕竟对房地产行业依赖过高，地方上有强大的动力，继续推高房价。

这不是没有可能，但应该不是现在。

这几个城市为何成为首波响应者？

一般而言，经过一轮“大涨”之后，楼市会紧接着进入一个“调整期”，在这期间，价格滞涨、小幅回调都有可能；另一方面，大规模抢房时期所掩盖的质量等问题也会陆续暴露出来。

这种情况下，维稳，或者说“托底”，就显得更为重要。否则，一旦楼市预期超出可控范围，后果不堪设想。

比如说上文提到的成都，楼市火热的2018年上半年，成都新房价格以22.8%的涨幅领涨全国。但是在1月23日，中国社科院财经战略研究院住房大数据联合实验室发布了142个样本城市2018年全年房价涨跌情况分析，成都以14.9%的跌幅领跌全国。

虽然不同数据间可能有由于选取样本不同，存在一定差异，但基本上能反应出成都下半年的楼市确实不容乐观。

再比如说浙江的两个城市——杭州、宁波，2018年土地出让金分别为2501亿元、1026亿元，双双入围全国前11、千亿阵营。在楼市大热的这两年，市场上出了一大批“地王”，尴尬的是，在限价的背景下，开发商不愿意做亏本的买卖，迟迟无法入市，楼市面临较大的压力。

还有厦门，商品住宅成交量连续3年下跌，连续2年“腰斩”，2018年仅成交70.59万㎡，创下10年新低。同时，国家统计局数据也显示，厦门也是70大中城市中唯一一个房价下跌的城市。

这里例外的或许是长沙，这是人口不到800万的城市，GDP超万亿，土地市场单价低、供应充足，房价刚过万元。最关键的是，不那么依靠房地产，2018年土地出让金仅613亿元，在全国都属于较低水平。但此次喊话，有可能是为下一步“提升”市场做准备。

西安也存在“可能”？

可能是深处西北，西安的市场反应相比其他地区总是“慢半拍”。这一轮涨价是在郑州、成都、武汉等等小伙伴都涨起来之后，才有动静；市场转凉的节奏也是同样，下半年开始的下行周期，传导至西安已经是9、10月份。

因此，要预测西安房地产市场发展，周边城市具有一定参考价值。

12月西安商品住宅价格，同比去年涨幅全国第一，已经刷“爆”网络，接下来房价涨幅，能否与城市发展、人口引进相辅相成，至关重要。一旦出现脱节，也需要有人跳出来“支撑”。

让人担心的还有涨价之后的大规模“维权潮”。从目前来看，武汉、成都无一幸免，而且规模都是史上之最。

再有便是已经到来的“全装修”，2018年7月，几乎是同时，成都、武汉两地100余楼盘业主前往武汉住建厅、成都房管局“维权”，要求返还公摊部分计入装修费用，并要求开放样板间。这才有了后来的武汉79个楼盘无理由退房的事件。

有血淋淋的教训在前，如何防患于未然？是摆在西安面前的一道难题。

至于房价，真正自住的购房需求，都不会希望它太高。对于西安来讲，这一波人口的引入，不过万元的房价，可能是吸引相当一部分人落户的重要前提。毕竟住房门槛太高，会直接扼杀很多人的念头。因为房价一旦超过2万，是很多家庭掏空6个钱包也承担不起的。

从长远的发展考虑，西安应该是宜居且充满活力的，能够吸引更多年轻人的地方。绝不该是被房价绑架，充满焦虑和无奈的城市。我们相信，西安房价会保持在一个合理的范围内。