青岛市政府办公厅
关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
青政办发[2018]11号
各区、市人民政府，青岛西海岸新区管委，市政府各部门，市直各单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鲁政办发〔2017〕73号），加快培育和发展我市住房租赁市场，经市政府同意，结合我市实际，现提出以下实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。加快推进供给侧结构性改革，扩大租赁住房建设和供应规模，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求，奋力把青岛建设得更加富有活力、更加时尚美丽、更加独具魅力。
（二）工作目标。加大住房租赁市场培育力度，增加租赁住房房源供应，提升住房租赁企业的规模化、专业化、规范化水平，促进租购并举的住房体系建设。到“十三五”末，基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场体系。
二、培育住房租赁市场供应主体
（三）发展专业化住房租赁企业。鼓励具有一定运营经验和一定规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。鼓励住房租赁企业从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。
（四）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。房地产企业自持的租赁住房，可以自行经营，也可以委托专业住房租赁企业运营管理。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
（五）支持物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源。支持物业服务企业拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。
（六）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
（七）支持和规范个人出租住房行为。鼓励个人依法规范出租自有住房，支持个人委托住房租赁企业、中介机构和物业服务企业出租自有住房。
三、多渠道增加租赁住房
（八）适当新建租赁住房。根据城市总体规划要求，编制住房租赁发展专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。规划、国土资源房管、城乡建设等相关部门要优化审批流程，有序推进租赁住房建设。探索采取租赁用地整体出让的方式，在租赁住房需求量较大的区域集中建设租赁住房，稳步开展试点工作。加大轨道交通周边租赁住房建设力度。地铁站点周围和地铁沿线住宅用地应当优先用于建设租赁住房，并优先面向符合条件的人才供应。
（九）鼓励企事业单位自建租赁住房。在企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区，可组织集中建设租赁住房，主要用于解决企业或园区内创新、创业人员、新就业职工和引进人才等的住房困难问题。大专院校、科研机构以及用工规模较大或引进人才较多的企事业单位可利用自有存量建设用地建设租赁住房，优先用于本单位职工和引进人才。利用自有存量建设用地建设租赁住房的，土地用途、使用年限可以保持不变，由规划、国土资源房管、城乡建设、消防、环保等相关部门依法依规按照实际使用性质进行审批。
（十）推动直管公房租赁模式转型升级。整合现有直管公有住宅房源，将闲置房源整修后用于租赁，对直管公有非住宅符合成为住宅条件的，可以按规定改建为租赁住房。对直管公有房产租赁企业进行重组整合，鼓励其通过购买、改建等方式筹集房源，探索直管公房实行市场化租赁新模式。
（十一）改建或收购部分闲置房屋。已建成并空置的国有厂房、商业办公用房建筑在完善相关手续后，可以按规定改建为租赁住房。改造时，需对原建筑进行结构安全鉴定，必须在符合日照、消防、人防等规定的前提下，按照实际使用性质办理相关变更手续，不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，影响房屋安全。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。
鼓励住房租赁企业收购、长期租赁或受托经营市场存量房源，用于扩大市场租赁规模。有条件的区（市）可根据本区域内住房租赁市场的实际情况，趸租本区域内一定数量的闲置房屋，整修后用作租赁住房。
（十二）利用集体建设用地建设租赁住房。积极争取在全市范围内符合条件的区域开展利用集体土地建设租赁住房试点工作，在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面进行探索，平稳有序地推进试点工作。
四、强化住房租赁监管
（十三）提高租赁住房信息化管理水平。建设市级住房租赁信息化服务监管平台，录入、核验租赁房源信息，发布住房租赁供求信息，明晰和规范住房租赁交易流程。建立住房租赁当事人实名认证机制，实施住房租赁合同网上备案制度，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明、补贴发放的一站式服务。通过平台加强对租赁市场的动态监测，为市民租房、政策制定提供数据支撑。
（十四）加强住房租赁经营主体管理。依托住房租赁信息化服务监管平台，建立健全各类住房租赁企业、房地产经纪机构等主体备案制度。经过备案的各类经营主体，可以依法依规享受税收、金融以及运营扶持等优惠政策。强化住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员信用管理，全面建立相关经营主体的信用档案，实行“红名单”“黑名单”分类管理和公示制度，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，信用记录纳入全市信用信息共享平台。
（十五）加强住房租赁治安管理。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理，对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。
（十六）严厉查处住房租赁违法违规行为。租赁住房出租，应当遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，不得分割转让，不得改变房屋用途。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租，有关部门要加大检查力度，对违规租赁行为依法予以查处。
五、加大政策支持力度
（十七）增加租赁住房建设用地供应量。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，合理确定租赁住房建设用地供应规模。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。探索将租赁住房建设用地与商品住宅用地搭配出让，用商品房所得收益平衡租赁住房的建设成本，引导租赁住房建设。市北区、李沧区、崂山区、青岛西海岸新区、城阳区2018年要各推出1宗租赁住房建设用地开展租赁住房建设试点工作，上述租赁住房建设用地应确保市政配套设施完善，周边交通便利。
（十八）不断完善公共服务政策。通过市级住房租赁服务监管平台，将房屋租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、公安、教育、人力资源社会保障、卫生计生等主管部门共享。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有公共卫生、计划生育、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务，符合入学条件的随迁子女可以申请在我市按照有关规定接受义务教育。
（十九）建立健全租赁住房法规制度。制定我市房屋租赁管理规定，健全住房租赁管理制度，明确租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系。
（二十）加大税收政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税；2018年12月31日前，公有租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按15%计算缴纳增值税；对其他个人出租住房月收入不超过3万元的，2020年年底前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构中的一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（二十一）加强金融政策支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，为住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。
（二十二）提高住房公积金使用效率。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，夫妻双方可分别提取各自的住房公积金支付房租。
六、组织保障
（二十三）加强组织领导。成立青岛市住房租赁工作领导小组，负责研究讨论发展住房租赁工作的重大事项。领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源房管局。各区（市）政府也要建立相应工作机制，协调属地范围内住房租赁相关事项。
（二十四）明确职责分工。进一步健全市、区（市）两级住房租赁市场监管的组织机构，明确工作职能。各区（市）政府作为本区域内培育和发展住房租赁市场的责任主体，要加强本区域内住房租赁工作管理，明确职责分工，建立多部门联合监管体系，加强对租赁住房工作的考核评估。
（二十五）加大宣传力度。充分认识加快培育和发展住房租赁市场对推进我市住房供给侧结构性改革、服务实体经济发展等方面的重要意义，加大对住房租赁有关政策的正面宣传和解读力度，积极引导消费者树立理性住房消费观念，营造良好舆论氛围。
青岛市人民政府办公厅
2018年5月18日
（此件公开发布）
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