今年，合肥等地政策调整为市场打开了空间。本版图片/视觉中国

今年，在“因城施策”、“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的差别化调控背景下，全国各地将随之出现分化。在此背景下，近期积极拿地的房企在城市选择上该如何布局？

三四线市场红利仍在

今年首月，包括碧桂园、龙湖、中海等企业均积极拿地，从房企首月拿地数据看，三四线城市依然受到房企青睐。

克而瑞统计数据显示，销售金额前50房企的新增土地建面中，三四线城市占到了55%，与去年相比，前50房企在三四线的投资建面占比上升了9%。虽然单月数据波动较大，但也能反映房企在三四线城市的投资趋势。

实际上，去年12月，住建部提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时，2018年将扎实推进新一轮棚改工作，将改造各类棚户区580万套。

亿翰智库研究报告指出，三四线城市在今年的表现将继续超预期，这对在三四线城市土地储备丰厚的房企而言，将迎来营销窗口期。不过，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的，对三四线投资建议以谨慎态度为主。

二线城市或转为“放量不放价”

值得注意的是，在三四线城市去库存为主的同时，今年二线楼市也面临细微变化。

1月5日，兰州取消偏远区域限购政策、放松部分城区限购条件的同时，又实行了限售政策。同样在1月5日，合肥市国土资源局和市物价局表示，商品房应由开发商自行定价。1月9日，青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。

对此，合生创展集团华北区域公司营销与资产经营中心总监孟祥熙指出，一线城市限购政策一直收紧，而三四线城市开发商交战的余温尚在，因此，政策调整的二线城市将成为房企的必争之地。

亿翰智库研究报告亦指出，今年二线城市的调控思路，或从“量价双控”转为“放量不放价”。也为房企的投资和销售打开更大的市场空间。

县城去库存，棚改助力

在调控总体不放松的背景下，房企在城市上，应如何布局寻求发展？

在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，三四线城市的去库存还没有完全结束，县城去库存又被提上议事日程之上，加上今年580万套棚改，有助于三四线城市的发展。从长远看一二线城市长期趋好，但从目前看，一二线城市住宅用地供应几乎没有增加，未来固守在一二线城市的房企，既不能获得量的增长，又不能获得价的增长，对于追求高周转、规模化发展的企业，很难在一二线城市获得较好业绩。

不过，在易居研究院副院长杨红旭看来，三四线城市经济、人口的支撑力偏弱，这类城市不缺房，缺的是好房，但真正有条件买好房的人较少，“三四线城市的火热，除政策宽松、去库存利好外，还与棚改力度大、鼓励农民工进城入户买房这两大因素有关，但这两大因素不具有可持续性。”杨红旭表示。

相比简单划分一二线还是三四线城市，业内人士指出，都市圈的概念更为妥当。当代置业总裁张鹏指出，城市可分为核心城市、都市圈周边城市和非都市圈周边城市。目前来看，投资重心转移至核心城市及都市圈周边城市，是大势所趋。

亿翰智库董事长陈啸天亦认为，房企在城市布局上，未来会进一步向纵深发展，只有这样，才能平衡投资风险，确保拥有足够土地储备，从而实现“东方不亮西方亮”的局面。

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