1月9日上交所通过“广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2016年公司债券”，这是1月前七个工作日里获批的第二只房企债。

临近春节前，一批长期积压的地产债正被消化。根据彭博数据，2017年四季度上交所批准的地产债数量超过前四季度之和。“地产债发行有松动迹象”是多名受访券商投行人士的直观感受。

1月10日,上交所一名债券部人士回应21世纪经济报道记者称，目前仍然按照国家相关调控政策执行，没有加速审核。

在经历一年多的“资金渴”后，2018年地产行业的融资需求能否得到缓解，对此东方证券首席经济学家邵宇表示，严监管仍将持续，房地产的资金压力不减。

存量地产债获放行

一批房企的融资需求在近期迎来缓解。

1月6日华夏幸福（600340.SH）公告称，公司收到上交所关于其非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函，发行总额不超过50亿元。金科股份（000656.SZ）在2017年12月26日获得证监会的批文，核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过55亿元的公司债券。

事实上，近期多家房企发行的债券获得监管层批准，已引起市场关注。根据彭博数据显示，2017年四季度以来上交所已经批准了19家开发商21只债券合计超过762亿元人民币公司债（含私募和公募）。批文数量超过此前四个季度的总和。

多家券商投行人士在接受记者采访时亦表示，年底多个地产债获批，显示出松动的迹象。1月10日,深圳一家中型券商债券承销部人士告诉21世纪经济报道记者，“我感觉目前地产行业的债券融资节奏在慢慢放开”。

该名债券承销人士谈到，目前拿到批文的都是存量项目。“这些项目经过交易所审核、评估之后，会慢慢放行；但从放的节奏来看，还是很慢。”

公开资料显示，2017年12月至今上交所放行的地产债项目，普遍是在2016年申报，比如中庚地产、成都人居置业、大名城、安徽省高速地产集团等。

“实际上2017全年都在消化2016年的存量地产债项目，但年底被监管层放行的项目数量要更多。”深圳一家券商投行人士表示。

彭博表示，根据知情人士透露，虽然监管层批准地产商公司债券发行的标准并未改变，但审批的推进在提速，此前上交所会通过窗口指导造成最终发行的拖延。

上交所前述债券部人士向21世纪经济报道记者回应称，对于地产债的审核没有加速，上交所还是按照国家相关调控政策执行。

同时，多名券商人士指出，监管层对募集资金的规模和投向依然把关很严格。前述债券承销人士指出不少地产债项目的募资规模面临“缩水”。

1月10日,广州一名券商债券承做人士表示，监管层对地产行业的融资情况一直保持从严审核，对于符合分类监管要求的会给予支持。

据了解，2016年10月两地交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。

基础范围包括境内外上市房企；以房地产为主业央企；省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房企。对于符合基础范围的房企，还要通过五项综合指标评价划分为正常类、关注类和风险类。主承销商应审慎承接风险类项目。

“借新还旧”谋自救

而从记者查阅了解到，近期获得监管层通过的地产债，其募集资金多投向“偿还银行债务”，这显示出地产行业仍然承受庞大的债务负担。

比如前述广州珠江实业开发股份有限公司小公募债，公司计划募资14亿，其中7.2亿用于偿还银行贷款等债务，剩下用于补充营运资金；2017年12月14日获批的绿城房地产集团小公募债，募资20亿全部用于偿还有息债务

海通证券分析师姜超此前分析称，存量债务到期压力集中在2018-2021年。他表示，国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

在前述深圳一家券商投行人士看来，近期交易所消化一批存量债券融资项目，有助于房企迎来喘息之机。

那么监管层是否会因地产面临的债务压力而适当放松融资政策，对此东方证券首席经济学家邵宇向21世纪经济报道记者表示，今年严监管态势会继续保持，这是自上而下的政策，不会因为行业中有谁出现问题，而允许他们做出一些释放。

前述深圳中型券商债券承销人士亦表示，“今年监管层对地产融资的态度还是收紧。房地产融资依然是一个比较敏感的项目，监管层卡得非常严格。”

在预判2018年地产融资趋势时，邵宇表示，地产融资一直以来资金需求量比较大，如果没有捂盘惜售的情况，监管层还是会给予一定的资金周转期。“但总体而言，保持相对紧张的资金压力，是房地产调控的重要部分。因此预计资金压力还会持续。”

在他看来，未来房企会继续进行资金腾挪，比如发行海外债。

据中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年房企境外融资合计388.6亿美元，与2016年全年的140.6亿美元相比，上涨了176%。

而金科股份1月9日晚间就公告称，为了调整公司债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求，结合目前海外债券市场的情况和公司资金需求状况，公司拟在境外发行总额不超过10亿美元的高等级债券。

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