宝政发[2002]26号

各县、区人民政府；市政府各有关部门、直属机构：

　　根据国务院关于整顿和规范房地产市场经济秩序的要求，以及《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《房地产开发经营管理条例》、建设工程质量管理条例》等有关法律、法规，针对我市目前房地产市场存在的不规范行为，现就规范房地产开发建设行为通知如下：

　　一、加强对房地产开发项目管理。对开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，市规划局不得审批或同意其新开发建设项目：
　　(一)未取得独立法人资格房地产开发资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的；
　　(二)房地产开发项目资本金占项目总投资的比例低于20％的：
　　(三)已开发项目严重拖欠工程款的；
　　(四)有本通知第十条规定不良行为的。

　　二、市规划局要本着规划先行的思想，对全市房地产开发用地要统一提前编制详细规划。鼓励房地产开发企业建设成片开发的住宅小区，努力创建省级、国家级住宅示范小区。小区建设要按照国家《城市居住区规划设计规范》要求，建设必要的幼儿园、老年、青少年活动室、农贸市场、物业管理和社区办公室、自行车棚等公共设施、公共绿地、居民活动场所等，坚决杜绝见缝插楼的行为。

　　三、市国土资源局要按照《宝鸡市统一征地暂行办法》，建立土地统征、储备制度。今后用于房地产开发的土地使用权的出让，原则上采取拍卖、招标的方式进行。房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，应征收相当于土地出让金2O％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，要无偿收回土地使用权。

　　四、对于房地产开发企业在兼并其他类型企业后，需在其土地上进行房地产项目开发的，必须办理土地出让手续，变更土地使用用途后，方可进行开发建设。对已经建成尚未办理土地出让手续的，必须在2002年12月底补办完成，逾期按违法用地查处。

　　五、房地产开发项目需要拆迁的，按照《城市房屋拆迁管理条例》，应到市房管局办理房屋拆迁许可证，并应将全部拆迁安置资金置于房管局监督之下，专项用于拆迁安置。

　　六、房地产开发企业应当按照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标。
　　房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位、施工单位违反规划要求、违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料。

　　七、加强对房地产开发企业预售商品房的管理。房地产开发企业申请预售商品房应符合下列条件：
　　(一)已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；
　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和交工日期。市房管局根据上述条件，并对房地产开发企业的营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案进行严格审查后，方可办理预售登记，核发商品房预售许可证。房地产开发企业在取得商品房预售许可证或销售许可证后，必须 按照《广告法》、《房地产广舍发布暂行规定》的有关规定，在工商部门登记后，方可对外发布户外广告和印刷品广告。

　　八、房地产开发项目竣工后，必须经验收合格方可交付使用。对单体项目由建设单位组织工程质量监督、规划、综合执法、消防、人防等有关部门或单位进行验收，验收合格后，到市规划局办理工程竣工验收备案；对住宅小区等群体房地产开发项目，由市房管局、规划局组织有关部门、单位进行综合验收，主要内容包括：
　　(一)城市规划设计条件的落实情况；
　　(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施建设情况;
　　(三)单体工程的工程质量验收情况；
　　(四)拆迁安置方案的落实情况；
　　(五)物业管理的落实情况。

　　九、商品房销售、开发企业应与购房者同时签订购房合同和前期物业管理委托合同。合同应使用国家推荐的商品房购销示范合同文本，应当载明商品房的建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任，同时房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同双方当事人依法完税后，房管局方可办理房产证。

　　十、房地产开发企业有下列不良行为的，依照有关规定，市规划局不得审批或同意其新开项目，市国土资源局不再批准新的开发用地.市房管局在资质年检中予以降级或者注销资质证书，有关部门应按规定进行行政处罚；
　　(一)未取得房地产开发资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营业务的；
　　(二)未办理土地出让手续，取得土地使用证的；
　　(三)未经批准，擅自占地开发或联营建设的；
　　(四)擅自转让房地产开发项目的；
　　(五)未取得施工许可证擅自开工的；
　　(六)批低建高、批少建多，擅自移动位置、缩小楼距、提高容积率等违反规划、消防要求，违章建设的；
　　(七)依法应该招标，未进行招标的;
　　(八)按国家规定应该实施监理的项目未实施监理的；
　　(九)未经验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的；
　　(十)有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示、暗示施工单位使用不合格的建设材料、构配件、设备的；
　　(十一)房屋销售中存在虚假广告、销售面积"缺斤短两"等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；
　　(十二)未取得预售许可证擅自预售商品房的;
　　(十三)商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺内容进行保修的；
　　(十四)违反合同约定拖欠工程款的；
　　(十五)未按规定向市房管局报送《房地产开发项目手册》，并拒绝整改的；
　　(十六)工程质量低劣或者发生重大质量事故的；

　　十一、市房管局要尽快建立房地产开发企业经营业绩和不良经营行为公示制度，定期向社会公布，接受社会监督。对于存在严重违法、违规行为的房地产开发企业，要坚决依法取缔资质,以净化我市房地产市场，尽快形成良性竞争局面。

　　十二、市规划、城建、城市管理、房管、土地等部门要结合工作实际，充分发挥各自职能，密切配合，共同查处房地产开发建设领域内的各类违章、违法行为，促使我市房地产市场健康、有序、快速发展。

　　十三、本通知由市政府办和法制办负责解释。

                                                             宝鸡市人民政府
                                                                二○○二年五月二十日