“到明年，全国房地产市场在房地产税征收、租赁住房改革等方面将会有实质性进展，房地产市场或会迎来自1998年房改之后的最大变革。”10日，世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者如此说道。

    8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。业内普遍认为，明年我国的房地产市场将因此迎来巨大变化。

“加快住房制度改革和长效机制建设”

    十九大报告中曾提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。8日召开的中央政治局会议再次提及了住房制度改革。会议提出，要在协调推进各项工作的同时，着力抓好重点工作，力争取得明显成效。要深化供给侧结构性改革，激发各类市场主体活力，实施乡村振兴战略，推进区域协调发展，推动形成全面开放新格局，提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品。

    中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析称，2018年有望成为房地产基础性制度和长效机制的建设年，应坚持调控不动摇、不放松、不歇脚、不松懈，从金融、土地、财税等方面采取切实措施，推动房地产长效机制建设迈出实质性步伐。

    业内人士认为，在结束福利分房的住房制度改革实施近20年之后，中国住房制度或将再次迎来巨变。明年开始，楼市调控重心可能由限购、限价等短期行政性调控向由中央政府统一部署的长期性和基础性制度转移。

住房制度改革会有哪些措施

    那么，在加快住房制度改革和长效机制建设方面，明年会有哪些具体措施出台呢？

    朱江分析称，由于目前全国房地产市场的库存量总体较低，预计明年限购、限价等短期行政性政策不会退出，而待住房制度改革、长效机制建立之后，行政性调控政策会有序退出。在住房制度改革和长效机制建设方面，最受关注的是房地产税的进展。

    业内普遍认为，房地产税在明年将会有实质性的进展。“这是个非常重大的事情，一旦房地产税开征，将对市场产生根本性的影响。”朱江分析称：“房地产税的逻辑是增加持有环节的成本，这可能会促使二手房市场产生抛售。在房地产税开征之后，二手房的持有人会将税费成本分摊到租房人的身上，但租金提高之后，租房人未必能承受得起。如果租金无法覆盖房地产税的税额，房屋持有人可能会抛售房屋。目前房产税的具体征收办法尚未出台，预计明年会有很明确的进展。假设按照1%的税率征税，意味着一套300万元的房子，一年要缴纳税金3万元，这就会有比较大的压力。”

    建设完善住房租赁制度、增加多主体供给也是改革的一项重要内容。“住房租赁制度改革意味着明年可能会增加租赁住房的用地供给。这些用地包括招拍挂的国有建设用地，也包括一些单位持有的土地，或者是集体土地。”朱江表示，租赁制度的方向已经确定，中央也已提出要建立租购并举的住房制度，但如何激发市场主体对该项改革的参与热情尚不明确。因为目前的租赁市场投资回报过长，企业参与的积极性还不是很高。

济南楼市销售或趋冷

    在房地产调控高压之下，住房制度改革和长效机制建设将加快，明年的房地产走势会如何？

    朱江分析称，明年的房地产市场销量或出现下滑走势。“现在市场上已经有这种苗头，投资性需求已经熄火。在济南市场，开盘即售罄的现象已经基本消失，部分楼盘去化率不甚理想，市场销量呈现‘见顶’势头。不过，市场价格依然保持坚挺，加上明年有部分高价地项目入市，价格还未‘见顶’。”

    另外，很多地方都在加大土地供给。在过去的1个多月，济南市国土资源局3次发布土地出让公告，出让的土地面积达到约3858亩，约占今年以来济南供地面积总和的38%左右。土地的放量供应促使地价回到比较理性的价位，在本月初进行的济南新东站片区土地拍卖中，土地价格并未出现很多人预期中的暴涨。“主要是开发商对未来的市场并不是那么看好了，这是最根本的原因，所以导致各开发商在竞价策略上偏向保守化。”

    在持续调控压力及未来住房制度改革的预期之下，楼市的火热情绪已经在变凉，未来的房地产价格走势也会变得更加理性。

　　(出处：经济导报 2017年12月11日)