眼下正是商品房销售的旺季，市民买房置业的过程中应该注意什么？日前，记者就此咨询了市住建局开发建设科科长张世芬，他说，买房过程中要做好两项“功课”。

了解开发商的信誉

    与购买其他商品不同，市民购买商品房大多买的是期房，不能眼见为实。这意味着购房者在买房时可能面临着各种变数和风险，例如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等等。怎样才能避免这些问题？
    张世芬表示，许多人买房时主要考察房子的户型、结构、周边环境以及其他因素，往往忽略了一个最关键的因素，就是看开发商的信誉。如果开发商缺乏诚信，不讲信誉，“再好的房子”也不可靠，风险很大。因此，他建议购房者可以在买房前通过网络或熟人了解开发商的资质、信誉，也可以去开发商之前开发的楼盘了解情况。
    同时，购房者在买房时一定要看所买楼栋的商品房预售许可证，不要购买没有取得商品房预售许可的房屋，也不要参与排号、内部认购、 V IP等形式的销售活动，谨防定金陷阱和非法集资。

签购房合同要擦亮眼

    如果最终选定了自己满意的房屋，那么在签购房合同时，就到了要擦亮眼睛的时候了。
    在房屋买卖中，购房者经常就实际面积与合同书中签订面积之间的误差与开发商发生纠纷。张世芬表示，这是日常商品房纠纷中最常见的问题之一。
    根据《商品房销售管理办法》，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中写明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未做约定的，则按照面积误差比绝对值在 3%以内 (含 3% )的，据实结算房价款的原则处理。而在实际签订合同过程中，大多数对于房屋面积和价款的约定都是“多退少补”，这样当房屋面积出现问题时，就只能遵循多退少补的原则处理。张世芬介绍，“多退少补”看似合理，但实际对于购房者而言很不公平，购房者也会因此承受较大的风险。因此，建议购房者在签订购房合同时，要对这部分内容留个心，尽可能选择 3%误差处理方式的条款。
    不能按时间交房也是商品房纠纷中的常见问题。在购房合同书中，通常都会对交房时间进行约定，若超出交房时间，开发商则需要承担一定的违约金。
    张世芬介绍，对于交房时间，购房者需要了解的是通过了工程竣工验收还是已经拿到了规划部门《工程竣工验收备案表》。《工程竣工验收备案表》是证明房屋质量检验合格、达到了交房要求的依据，也只有在获得了备案表之后，开发商才可以进行交房，也就是购房者通常所说的“交钥匙”。因此，购房者在签合同时，要注意防止开发商通过补充协议方式将交房标准予以变更。
    房屋权属证书是证明权利人享有房产所有权的证明。在商品房买卖中，交付房屋并办妥不动产登记证才是真正意义上房屋买卖过程的结束。但实际上，一些业主入住新房几年后仍拿不到不动产登记证。“这与合同约定存在瑕疵有着很大的关系。”张世芬表示，通常在购房合同中对不动产登记证的办理会有期限的限制，超出这个期限开发商需要承担一定的违约金。但对于这个违约金，购房者也需要留意它是否是固定金额。如果金额固定且涉及数额较少时，就需要注意这样的约定是否会对开发商产生约束。
    对此，张世芬提醒购房者，在签合同时，最好将违约金与时间挂钩，按天、月或年计算违约金，时间越长违约责任越大，这样对开发商的约束力也就越大，也才能督促开发商尽快为业主办理不动产登记证。（本版稿件由本报记者鲁淑娟采写，图片由谢克强拍摄）