楼市三问：房价三连降 先租后买有何保障？

国家统计局18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示：一二线城市房价同比涨幅持续回落。其中，北京新建商品住宅价格指数7月份环比下降；二手住宅价格指数延续6月份继续下降的势头，自“3·17”限购政策以来，呈现三连降。

记者采访发现，5个月来，从限购、限商、限售到增加租赁房源和土地供应，北京“加减并举”，连发近20条政策控楼市，市场逐渐回归理性，市场秩序不断规范。价格稳中有降的同时，北京开始通过共有产权房、“租售同权”等市场化手段建立住房保障长效机制。这些政策对北京楼市后续影响如何，又带来怎样的期待？记者采访了相关机构和专家。

　　租、售价格走势如何？

北京市统计局发布数据显示，今年1至7月，全市房地产开发投资1859．6亿元，同比降7．1％，商品房销售面积480．6万平方米，同比降40．9％。价格方面，北京二手住宅价格在5月份环比下降0．9％，6月份，环比下降1．1％，7月份继续呈下降趋势，环比下降0．8％。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，近期新政对于抑制投机、平抑房价发挥明显作用。政策实施后将引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐渐实现北京房地产市场调控的长效机制。

租赁市场方面，北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》17日开始征求意见。链家研究院院长杨现领表示，目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式，征求意见稿对房源严格要求，单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。

　　先租后买有何保障？

根据征求意见稿，承租公共租赁住房和直管公房的，如果有北京市户籍，可根据住房租赁监管平台登记的信息依法申请办理户口登记和迁移手续；承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

据介绍，这样一来，一些是北京集体户口的公租房家庭，就可以把户口落到公租房上。但目前北京市公租房还未真正开放户口登记和迁移，户口如何迁移等细则还在一步探讨中。

在入学方面，住房租赁新政策予以承租者一定赋权，符合条件者租房即可入学。赵秀池认为，此举提供均等化的公共服务，也就是租购同权。她举例说，如果租客有北京市户籍，在同一区域租房3年，孩子可以就近入学。

记者了解到，根据征求意见稿，在西城区租房上学并不意味着可以上西城名校，只是说可以在西城区内调配，这里的“区”非“学区”概念。另外还要看西城区的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区，具体办法由各区制定。

杨现领认为，政策对重点学区的租房市场影响不会很大。一方面落户和入学的限制条件很严格，边际增量可以忽略，另一方面，学区房价格取决于换房能力和资金条件，与租房需求没有太大关系。

　　市场监管再进一步？

根据征求意见稿，北京市住建委将设立“统一的监管平台”，租赁监管平台对租赁行为进行备案服务，将租赁双方纳入信用体系，类似于房屋交易环节的“网签”。未来随着租房新政策的落地，北京市将实现租房合同网上签约。同时，该租赁监管平台上的信息可作为落户、入学等的凭证。

记者采访了解到，目前，房屋租赁市场存在一些不规范现象。例如房东担心租客不按期缴纳租金，或损毁房屋，租客转租当“二房东”或非法改造进行群租等。而租客担心“黑中介”骗租金或中介费，房东随时涨房租或提前解除租赁合同等。

安居客房产研究院首席分析师张波表示，通过设立统一监管平台，政府将在监管租赁市场各方行为、规范租赁市场等方面有着更为直接的抓手。相比以前杂乱的房屋租赁信息发布和交易平台，今后在北京必须达到相应标准，合法合规的平台，才能对接政府的后台，提供住房租赁服务。