中国大城市开启大规模供地计划 有利于平抑房价

上海、北京、深圳、福州等中国多个大城市近期制定了大规模的土地供应计划。在房地产调控从“减法”转做“加法”的过程中，中国大城市是否会开启新一轮的大规模供地时代？

上海市日前发布的《上海市住房发展“十三五”规划》称，“十三五”(2016年-2020年)期间，上海计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套，比“十二五”期间增加60%左右。

北京也明显调升了未来几年的住宅用地供应计划。北京市官员上月透露，北京未来五年将新建150万套住宅。这与北京市稍早之前发布的5年土地供应计划相呼应。在这份计划中，北京计划未来5年供应住宅用地6000公顷。

深圳市近期也在深圳市住房建设规划2017年度实施计划中提出，深圳本年度将安排供应商品住房用地168公顷，计划新增安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米。而去年深圳新建商品住房销售约4万套。

福州今年确定的住宅用地供给计划相较去年增加一倍以上，明后两年的计划也有持续增加的趋势；广州市2017年建设用地供应计划显示，今年广州新增住宅用地约5.7平方公里，同比增加19.1%。

在多地宅地供应计划大增的同时，今年以来，包括一线城市在内的不少热点城市土地成交规模也明显上涨。易居研究院监测的中国50个典型城市，今年上半年土地成交占地面积为8750万平方米，同比增长20%。这一土地成交水平弱于2010年-2014年同期(上述四年同期土地成交面积均为负增长)，但好于2015年和2016年。

一线城市土地供应的增加迹象最为明显。据中国指数研究院发布的数据显示，2017年上半年，一线城市明显加大土地供应，供地节奏加快，供应量同比增长42%。

中原地产首席分析师张大伟指出，2017年是房地产调控年。由于去年楼市成交处于高位，去库存成果明显，库存数据创下21个月新低。很多一二线城市已完成去库存任务，在此背景下，许多一二线城市为抑制房地产市场上涨，开启了增加土地供应的政策。

2016年9月底以来，中国楼市经历多轮调控。限购、限贷、限价、限售、限商住等作用于需求端的“减法”在政策上不断出台。不过，在新一轮调控政策中，从供给侧出发增加土地供应的“加法”愈发受到各地的青睐。

波士顿咨询公司全球合伙人兼董事总经理周园指出，中国房地产的症结在于供需不匹配、土地出让环节的“唯价格论”、以及房地产直接融资占比较低等。当前，限购、限贷、限价、限售等短期调控政策带来的交易降温，并不能解决这些根本问题，一旦政策放开，一二线城市房价上涨的态势可能还会持续。交通银行首席经济学家连平也认为，目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看，紧缩调控不能无限期持续，长效机制建设刻不容缓。

从供给端即土地方面入手调控是不少专家建议的长效机制建立的方向。中国发展研究基金会副理事长刘世锦指出，未来应该适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。

大城市特别是北京、上海等超大城市增加土地供应无疑有利于平抑房价。但这些城市大多土地资源稀缺，供地能力不足。比如北京近年来土地供应渐趋减少，连续多年未能完成年度供地计划。2016年北京实际住宅用地供应降至469公顷，仅完成计划的不到四成。

大规模的供地计划如何落到实处？针对土地利用计划，国土资源部规划司司长庄少勤指出，应注重存量、严控增量、放活流量。首先关注存量建设用地的挖潜，提高土地利用效率；增量建设用地必须严格管控，并且逐步减少。此外，包括城乡建设用地增减挂钩等政策带来的流量建设用地，则将其放活，发挥其区域空间优化的作用。旧城改造、收回闲置土地、挖潜低效利用地等方式或将成为大城市供地的重要来源。