今年是换房最佳时机吗？别再纠结这个问题了

早期的购房人由于资金有限,不少人买的房子户型偏小,随着收入的增加,老人、孩子的到来,让换房的需求变得迫切,现在是换房的时机吗?换房需要注意哪些问题?融360房贷君(fangdai123)认为,决定是否换房,要从以下几个方面考虑。

 1 、了解政策

 买房前首先要了解当地的政策,包括贷款政策、首套房、二套房认定政策,因为不同城市政策有差异,在执行“认房认贷”的城市,即使卖掉第一套房子,再买房也算二套,首付、利率都要按照二套房的政策执行,比如北京首套房的贷款首付为35%,二套房普通住宅首付为60%,非普通住宅首付为80%。

 以目前北京的房价和政策,五环内的多数房子都能算非普通住宅了,换房族要承担80%的首付,一套500万的房子,光首付就要400万,纵然是卖掉第一套房,也要承担一百多万的贷款,而且如果第一套房子还有没还清的贷款,得先把贷款还了才能卖房子,得留出提前还贷款的资金,对于一般家庭来说压力着实不小。所以换房前先要了解政策,不然之后做什么可能都是徒劳的。

 2、摸清二手房市场价格行情

 换房族,手里已经有一套房子,换房的话选择配套成熟二手房的情况居多,房价决定了你的支付能力,成交时间决定了房子的变现效率。因此,摸清二手房房价行情,重点了解二手房挂牌价走势,二手房挂牌到成交所需时间显得很有必要。在确定了房价后进而可以筛选出能接受的购房范围,接下来就是寻找房源,实地看房,只有这样才能更加深入的了解交易市场的真实情况,看中了一套房就意味着你要跟它的主人产生交集,一涉及到人的层面,问题也许就复杂的多了。

 卖方市场的时候,房主可以坐地涨价,交了定金也能照样反悔,把房子卖给出价更高的买家;买方市场则相反,中介门店看房的人寥寥无几,房价也有议价的空间,就连中介费也有可能打折,房价出现了微跌也是正常的,横盘的走势还是比较利于一些换房族出手的。

 3、卖房、买房之间的资金、时间成本差

 除了政策、房价,最需要考虑的是成本问题,包括卖房买房资金差价、成交时间间隔。资金差价意味着卖掉房子后你将再多付多少钱、贷多少款;时间成本的话,间隔时间长,不确定性更强,万一你这边刚卖了房子,那边却不卖了,亦或是买你房子的人需要贷款,你要等他的贷款下来后才能交那边房子的首付,这些时间都要考虑进去,间隔越短越好。

 不少换房人都有一个心态,就是急于换房但又担心选错时机,对于二手房换二手房,除了个别学区房,两套房子一般都处在同样的涨跌区间内,所以不必对降价趋势考虑太多,而且市场降温时,大户型降价空间相对大一些,比较容易挑到好户型,卖出旧房后要尽快买入。

 另外,在签订买卖合同的时候,最好明确无法按时交房、贷款时的违约责任等,今年银行贷款收紧,放款速度慢了很多,卖房加买房周期加一起至少四五个月,中途很难保证不出问题,保险起见还是把一些细节写到合同里。买房最重要的是以自己的需求为准,不要过分在意时间节点。