宝鸡市物价局 宝鸡市住房和城市建设局

                   关于物业服务收费等有关问题的通知

宝市价综发〔2015〕12号

各县（区）物价局、住建局，高新区科技和经济发展局、住建局，各相关单位：

为规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）和《陕西省物价局关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》（陕价行发〔2014〕127号）精神，结合我市实际，现就有关事项通知如下：

一、物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和公共或共有场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作；各县（区）价格主管部门会同县（区）物业行政主管部门，按照管理权限，具体负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业服务管理中的矛盾和纠纷。

物业服务收费实行分级管理。按工商注册同级管理或属地管理的原则，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门监督管理。

具备二级以上（含二级）资质的物业服务企业，物业服务收费的监督管理由市物价局负责；具备三级资质及以下的物业服务企业，其物业服务收费的监督管理由各县区价格主管部门负责（高新区暂由市物价局监督管理）。

二、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

 物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费指导标准，由市物价部门会同物业主管部门每三年依据我市消费价格指数（CPI）予以调整。

保障性住房、房改房、老旧小区及实行前期物业管理的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费实行备案制，其收费备案，依据建设单位、业主委员会和物业服务企业按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》签订的《物业服务合同》约定的收费标准向价格主管部门备案。

物业服务收费按月收取，服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间最多不能超过半年。

实行市场调节价的物业服务收费及物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务，其收费标准由业主与物业服务企业双方约定。

物业服务收费标准当业主和物业服务企业协商达不成一致时，可委托第三方具有相应资质的评估机构进行测算，作为双方确定物业服务收费的依据，测算费用按照谁委托谁出资的原则，由委托方承担。

三、宝鸡市物业服务收费政府指导价标准

（一）宝鸡市物业服务收费等级标准

                                          单位：元/㎡·月

1．多层住宅（六层以下，含六层）

2．高层住宅

（二）宝鸡市物业服务其他有关收费标准

1.装修垃圾清运费收取标准：3元/㎡。

2.出入证工本费收费标准：5元/证。

3.装修押金收费标准：房屋建筑面积100平方米以下（含100平方米）的1500元；房屋建筑面积100—150平方米（含150平方米）的2000元；房屋建筑面积150平方米以上的3000元。

四、物业服务企业备案时应以独立的小区或楼宇为单位，提供《关于XX小区物业服务收费标准备案的申请》，同时提供物业服务企业有效的工商营业执照、税务登记证、物业服务企业资质证、组织机构代码证，经物业行政主管部门备案的由建设单位和物业服务企业签定的《物业服务合同》及物业服务企业与业主签订的《物业服务协议》，成本核算资料等。

物业服务企业因服务内容、服务质量和成本费用变化，需要调整物业服务收费标准时，应与业主大会协商，业主大会须专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。签字同意变更物业服务合同相关条款后，重新向价格主管部门备案。

物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。不得收取任何未予公示标明的费用。

五、建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等主要内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在申请办理房屋预售许可证前应当将前期物业服务合同等资料报送当地物业行政主管部门备案。对不按规定备案的，房产行政主管部门不予核发房屋预售许可证。

六、物业服务成本包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用；

（三）物业管理区域内清洁卫生费用（不含居民生活垃圾收费）；

（四）物业管理区域内绿化灌溉、养护费用；

（五）物业管理区域内秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）法定税费、合理利润和经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定，由物业服务企业代收代缴。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。

七、物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。

由业主购买（使用）层高达到2.2米以上（含2.2米）的车库、杂屋，物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，另有合同约定的从其约定。改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取，用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。

八、业主（使用人）对房屋进行装修时，应当向物业服务企业登记。物业服务企业可向业主（使用人）收取以下费用：

（一）装修垃圾清运费：业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，装修垃圾清运费由业主负担；业主也可以按照规定时间自行清运，自行清运的，物业服务企业不得收费。

（二）出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理，并据实收取证件工本费。

（三）装修押金：物业服务企业可向业主或装饰装修企业收取装修押金。在装饰装修工程完成且无违规装修行为的，第一个采暖期结束后15日内应当全额退回。装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等公共设施以及影响建筑质量安全的情况，其修复所需费用由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可在其装修押金中据实扣除，其余部分应如数退回。业主装修期间，物业服务企业不得向业主收取装修管理费。

九、物业服务企业在物业服务活动中，应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的，物业服务企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主大会、业主代表的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会应当每年公布公共收益的收支情况，并接受街道办事处和社区的监督。

物业管理机构更迭时，前期物业服务合同或原物业服务合同到期20日前，原物业服务企业必须清算物业服务费、代收代缴的水电费和垃圾费以及其他相关费用，向业主委员会移交相关资产资料，办理交接手续。

十、 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。

完成物业承接验收并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日起，业主（使用人）开始缴纳物业服务费。

经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。不得向业主转嫁手续费。

公共照明、景观设施等其他公共用水、用电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

自备供暖系统且未实行分户计量的小区，其采暖费由物业服务企业提出收费方案，征得业主大会同意后据实收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。

有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。

不设电梯的七层住宅楼，参照多层住宅收费标准执行。

多层住宅小区容积率、绿化面积符合国家建设标准，并同时具备电子对讲、红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的可参照高层住宅三级收费标准执行。

住宅、办公及营业用房以房屋实际用途区分。

住宅用作办公的按照住宅物业收费标准加收100%；与住宅结构不可分割的楼宇，其用作办公用房的按照住宅物业收费标准加收100%，用作营业用房的按照住宅物业收费标准加收200%。

十一、住宅小区停车服务收费如具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的，则放开收费标准；不具备协商议价条件的，暂按（宝市价综发〔2013〕2号）文件执行。

十二、物业管理区域内停车服务收费成本包括以下内容：

（一）停车场所共用部位、共用设施设备的维修养护费用；

（二）配套设施、设备的运行能耗费用；

（三）公共环境清洁卫生费用；

（四）管理服务的人员费用；

（五）服务企业的管理费用；

（六）法定税费和经业主同意的其它费用。

物业管理区域内交通工具停放服务费指物业服务企业在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行管理、提供服务所收取的费用，归物业服务企业所有。场地占用费指占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆所收取的费用，是否收取、收取标准和用途由业主大会决定，归全体业主所有。

十三、由企事业单位管理小区或业主自己管理小区的均属于业主自治管理范畴 ，所涉及的物业服务收费及相关事项由业主自行协商解决。

十四、各级政府价格主管部门，应当加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督检查。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

此《通知》从2016年1月1日起执行，如国家或省上有新的政策出台，以国家或省上政策为准。

宝鸡市物价局            宝鸡市住房和城市建设局

2015年12月24日