宝鸡市住房和城市建设局
关于印发《宝鸡市创建物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）管理规定》的通知
各县（区）住建局、高新区管委会城建局，各物业服务企业：
现将《宝鸡市创建物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）
管理规定》印发你们，请遵照执行。执行中遇到什么问题，请与我局物业科联系。
宝鸡市住房和城市建设局
2014年4月8日
宝鸡市创建物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）管理规定
为树立典型发挥优秀物业管理项目示范带动作用，进一步提高我市物业管理服务水平，促进和谐文明居住环境建设，根据住建部关于创建全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）的有关精神，特制订我市创建物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）管理规定。
一、创建原则
按照依据标准、自愿申报、培养指导、年终验收、命名表彰、
动态管理的原则进行。
二、创建申报的基本条件
（一）创建申报的项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全；物业服务企业已建立各项管理规章制度；物业服务企业无重大责任事故；未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉；用户满意率达95%以上。以上条款为一票否决条件。
（二）国家级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）
1、住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60％以上，入住率或使用率达85％以上。
2、取得省级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）称号一年以上。
（三）省级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）
1、住宅小区、工业区建筑面积5万㎡以上，别墅区建筑面积2万㎡以上，大厦建筑面积2万㎡以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达80%以上。
2、取得市级物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业区）称号一年以上。
（四）市级物业管理优秀、示范住宅小区（大厦、工业区）
住宅小区、工业区建筑面积3万㎡以上，别墅区建筑面积1万㎡以上，大厦建筑面积2万㎡以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达75%以上。
三、创建验收标准
1、按照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》、《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》、《全国物业管理示范工业区标准及评分细则》（建住房物[2000]008号）逐项考核打分。国家级98分以上，省级95分以上，市级90分以上。
2、不存在一票否决条件条款。
四、创建程序及管理
1、企业申报。各物业服务企业要依据标准，对照检查，积极申报，并于每年3月31日前将参加全国、省级、市级物业管理示范小区（大厦、工业区）考评的项目名单及相关资料报区（县）物业行政主管部门。
2、市区（县）指导。市、区（县）物业行政主管部门对申报项目应根据考评标准，定期检查，逐项对照指导，确保创建规范达到规定标准要求。
3、市区（县）初审。区（县）物业行政主管部门于每年6月30日前组织专家，按照查阅资料、查看现场的方式，根据物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准，从项目的基础管理等八个方面进行检查打分，并向企业反馈检查结果，对具备申报市级、省级、国家级条件的向市住建局推荐申报，市住建局依据创建成效向省住建厅推荐申报省级、国家级，并做好创建指导工作；对初审不合格的，取消当年申报资格。
4、考评验收。对于初审合格的管理项目，按照住建部、省住建厅安排的统一时间接受全国、省级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）考评验收。市级的考评验收工作由市住建局于每年12月30日前统一组织进行。凡通过创建验收的，分别由国家、省、市物业管理部门命名表彰，并奖励授牌。
5、复查验收。取得各级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）称号的项目，一律实行复查验收、动态管理，其中全国物业管理示范项目每三年复验一次，省级、市级物业管理示范项目每两年复验一次。复验由原命名机关组织，对管理水平下降、群众意见大、达不到标准要求、不能起到先进示范作用的全国、省级、市级物业管理项目，由原命名机关撤销其称号，并向全市通报。
6、结果应用。对获得各级物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）的小区物业服务企业，在命名当年年度量化考核中予以免检，直接进入优秀以上档次；企业保持称号期间，参与物业招投标时，按国家级、省级、市级不同的标准予以加分；成绩优异者可推荐直接接受物业小区服务管理。
五、创建申报报材料
1、申请报告；
2、申报表（可在宝鸡市住房和城市建设局网站下载）；
3、住宅小区（大厦、工业区）基本概况和物业服务企业基本情况的书面材料；
4、与《申报表》中考评项目有关的基本资料。
以上申报材料应装订成册（一式三份），申报时一并提交。
附件：《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
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序号 |
标准内容 |
规定
分值 |
评分细则 |
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一 |
基础管理 |
32 |
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1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 |
1 |
符合1.0，不符合0 |
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2、己办理接管验收手续 |
1 |
符合1.0，不符合0 |
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3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 |
1 |
符合1.0，不符合0 |
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4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 |
1 |
符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |
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5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 |
2 |
符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |
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6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 |
1 |
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0 |
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7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 |
2 |
完善2.0，基本完善1.0，不完善0 |
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8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 |
2 |
符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |
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9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 |
2 |
符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |
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10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 |
1 |
符合1.0，不符合0 |
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11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 |
2 |
制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5 |
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12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 |
2 |
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0 |
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l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 |
2 |
符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |
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14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 |
2 |
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0 |
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15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 |
2 |
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2 |
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16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 |
2 |
每发现一处不符合扣0.2 |
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17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 |
2 |
符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1 |
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18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上 |
2 |
符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |
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19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录 |
2 |
建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0 |
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二 |
房屋管理与维修养护 |
14 |
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1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 |
2 |
符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1 |
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2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 |
2 |
符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0 |
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3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 |
2 |
符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2 |
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4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 |
2 |
符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1， 有安主隐患每处扣0.5 |
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5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 |
2 |
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 |
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6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元锈蚀 |
2 |
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 |
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7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 |
2 |
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 |
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三 |
共用设施设备管理 |
15 |
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1、共用配套设施完好，元随意改变用 |
1 |
符合1.0，每发现一处不符合扣0.5 |
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2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 |
2 |
设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.1，遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2，遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1 |
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3、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻 |
2 |
符合2.0，发现一处不符合扣0.2 |
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4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 |
1 |
符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5 |
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5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 |
2 |
通畅平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2 |
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6、供水设备运行正常，设施完好、元渗漏、元污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案 |
2 |
设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5，无处理方案0 |
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7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整：供电设备运行正常，配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好 |
2 |
符合2.0，发现一处不符合扣0.5 |
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8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，元安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案 |
2 |
符合2.0，发现一处不符合扣0.5 |
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9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃ |
1 |
符合1.0，不符合0 |
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四 |
保安、消防、车辆管理 |
10 |
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1、小区基本实行封闭式管理 |
1 |
符合1.0，不符合0 |
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2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责 |
2 |
符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2 |
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3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |
2 |
符合1.0，不符合0 |
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4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案 |
2 |
符合2.0，发现一处不符合扣0.5 |
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