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房地产估价报告评审标准(试行)1
    您访问8000j·宝鸡房地产网    录入:绿叶 时间:2015-2-6 16:16:12  点击数:581    

        房地产估价报告评审标准(试行)

(自2011年6月21日起,在申请一级资质房地产估价机构的估价报告评审中试用)
 
 
第一条(制定目的)  为了提高房地产估价报告(以下简称估价报告)质量,统一估价报告评审内容、要求和方法,保证估价报告评审客观公平,根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见,结合估价报告评审工作实际,制定本标准。
第二条(适用范围)  对鉴证性估价报告进行评审适用本标准。
本标准所称鉴证性估价报告指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用,或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告,包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告:
(一)房地产抵押贷款;
(二)房屋征收补偿;
(三)人民法院拍卖房地产;
(四)房地产税收;
(五)国有建设用地使用权出让;
(六)用房地产作价出资设立公司或者企业;
(七)上市公司关联交易;
(八)投资性房地产公允价值计量
条(评审方式)  估价报告评审定量评审与定性评审相结合的方式。
条(定量评审内容)  估价报告定量评审,采用分项目逐项评分的方式。
估价报告定量评审项目,分为一般项目和特殊项目。
一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量,分为4个分项和28子项(详见附件)
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中,房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项(1)估价假设和限制条件的特殊要求;(2)估价原则的特殊要求;(3)估价结果披露的特殊要求;(4)估价对象变现能力分析;(5相关风险提示;(6)附件的特殊要求。
第五条(定量评审得分  估价报告定量评审总分的满分为100分。
不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,各个一般项目的评审得分之和。
应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分按照下列公式换算得出:
一般项目评审总得分+特殊项目评审总得分
估价报告定量评审总得分=————————————————————×100
100特殊项目的满分
条(各评审子项的评审得分  被评审的估价报告存在本标准列举的问题的,从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的,根据问题的轻重程度予以扣分。
每个评审项的评审得分为该评审子项的标准分减去扣分值之。该评审子项的扣分值之超过其标准分的,仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。
条(测算过程评审)  估价测算过程评审得分按照下列方式确定
(一)根据估价对象和当地房地产市场状况,能选用一种估价方法估价的,该估价方法测算过程的评审得分为估价测算过程评审得分
(二)根据估价对象和当地房地产市场状况,应当选用两种以上估价方法估价的,先分别评定各种估价方法测算过程的得分,然后以其简单算术平均数作为估价测算过程评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,该估价方法测算过程的评审得分为零分。
条(创新特色加分)  鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。
估价报告在严于《房地产估价规范》、相应估价指导意见以及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触前提下,有创新或者特色应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中,创新或者特色很突出的,加20~30分;较突出的,加10~20分;有一定创新或者特色的,加5~10分。
给予估价报告创新或者特色加分的,应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。
条(定性评审内容  估价报告定性评审,采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。
对于有不合格内容的估价报告,仍然应当进行全面的定量评审,尽量指出估价报告存在的问题,以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题,帮助其提高估价报告质量。
在进行全面的定量评审中,不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。
条(重要内容缺失的不合格  估价报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格
(一)致估价委托人函;
(二)注册房地产估价师声明;
(三)估价假设和限制条件;
(四)附件
估价结果报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格
(一)估价委托人;
(二)估价机构;
(三)估价目的;
(四)估价对象;
(五)估价时点;
(六)价值类型;
(七)估价依据;
(八)估价原则;
(九)估价方法;
(十)估价结果;
(十一)估价人员
估价技术报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格
(一估价对象实物状况描述与分析;
(二估价对象权益状况描述与分析;
(三估价对象区位状况描述与分析;
(四)市场背景描述与分析;
(五估价对象最高最佳利用分析(根据估价目的,应当评估估价对象现状价值的除外)
(六)估价方法适用性分析;
(七)估价测算过程;
(八)估价结果确定。
特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的,估价报告为不合格
第十条(有重大问题的不合格  估价报告下列情形之一的,估价报告为不合格
(一)致估价委托人函上无房地产估价机构盖章;
注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字;
估价报告出具日期(致估价委托人函上的落款日期)不在房地产估价机构的资质有效期内;
随意编造对估价结果有直接影响的估价假设;
)估价目的表述错误或者未对应其经济行为
(六)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定,估价对象界定不清或者有严重错误,遗漏、虚构估价对象
)估价时点确定错误,与估价目的不适应或者有关规定不同且未充分说明理由;
)价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误;
九)估价依据严重错误,或者在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见,或者估价依据运用严重错误,或者在估价中完全未体现估价依据的要求;
十)估价方法选用错误,或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由,或者估价技术路线(估价思路)严重错误;
十一)估价方法运用严重错误,包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误
十二)虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例
十三估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致,包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一致,估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致
第十条(其他不合格情形  估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形,但在评审中发现存在下列情形之一的估价报告应当不合格
根据《房地产估价机构管理办法》,估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围;
(二)房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系,或者与估价对象有利益关系;
估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力,但有重要专业帮助并予以说明的除外;
(四)被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致;
(五)估价结果不合理偏高或者偏低。
第十条(评审结论  估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。
没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的,有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的,以及有本标准规定的不合格内容之一估价报告,为评审不合格。
前款以外的估价报告,为评审合格。其中,90分以上的,为一等报告;80分以上、不足90分的,为二等报告;70分以上、不足80分的,为三等报告;60分以上、不足70分的,为四等报告。
评审意见应当说明估价报告是否合格,并指出估价报告存在的主要问题。
十四条(参照执行  对非鉴证性估价报告进行评审,参照本标准执行
第十条(解释  本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第十条(施行日期  本标准自发布之日起施行。

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