连续几个月来，楼市新政接连不断，为冰冷的楼市带来了浓浓的暖意，在庞大的置业人群中，收益最大的毫无疑问是改善型置业者。华商报记者走访发现，从近期的购房者比例来看，改善型置业者逐渐增多。然而，改善型置业到底是该“先卖后买”还是“先买后卖”，抑或是“先还贷后买房”？由于每个人的情况不同，在选择方式上也是不一样的，只有选择了正确的方式，才能享受到最大的优惠。
第1种
有房有贷有资金适合先还贷后买房
齐先生一家住在一套70多平方米的房子里，略显拥挤。在他的第二个孩子出生后，父母从老家过来帮忙带孩子，家里更显空间不足了。最近几年他攒下了一笔积蓄，所以萌生了再买一套房子的想法。但是他的第一套房子的贷款还未还清，按照房贷新政的规定，未还清首套房贷的，第二套房子的首付需要6成以上，并且要执行1.1倍的高额利率。虽然齐先生手头有些存款，但是一下子拿出6成的首付，还是比较紧张。面对这样一个“不尴不尬”的境地，齐先生不知如何是好。
齐先生的状况属于典型的“有房有贷有资金”情形，房产经济师、房产专家张世芬给出的建议是：先还贷，后买房。倘若齐先生第一套房贷仅剩10万元左右的余款尚未还清，他现在完全有实力可以先把贷款还清，再买第二套房，这样就能享受到首套房贷的优惠待遇，而且还能省下不少利息。“我最近看好要出手的第二套房总价约120万，如果第一套的房贷不还清，那我就要付至少72万元的首付，如果我还清了首套房贷，只需付46万就可以了。”齐先生说。
张世芬表示，由于齐先生首套房的余款所剩不多，所以他这样操作的确很划算。然而“有房有贷有资金”的情形下，也并不都适合提前还款，具体还要视个人情况而定。
第2种
有房无贷无资金适合先卖后买
小李是咸阳人，2011年毕业于西安理工大学，之后来到宝鸡工作。由于不喜欢租房的生活，毕业后不久，他便和父母商量用全款买了一套40平方米的一居室，作为结婚前的过渡。今年下半年，他和女朋友开始谈婚论嫁了，眼前的要务是换一个面积大一点的房子作为婚房。正在他们考虑之际，恰逢9月底出台了“认贷不认房”的新政，这对他们来说是个不小的惊喜。
“第一套房子是父母出钱买的，我已经很惭愧了，所以我不可能让他们再给我买一套。”小李毕业才3年，自己拿出钱买第二套房也不现实，所以他决定把首套房卖掉，“我算过了，首套房卖掉之后，不但足够承担二套房的首付，就连装修也没问题。”最近这段时间，小李一边联系二手房买家，一边寻觅新房。
张世芬表示，卖房后，由于自己无房，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠贷款利率，达到自己的改善性需求。这种“先卖后买”的模式，虽然在资金周转上比较宽裕，但是却面临一个问题：旧房卖出和新房到手以及装修，必然有一段“空白期”。对于本地的人来说，可以先与父母住在一起，但是像小李这样的情况，就只能靠租房来解决了。
第3种
有房无贷有资金适合先买后卖
与齐先生和小李相比，林先生换房就显得从容多了。林先生目前住的房子虽然也是贷款买的，但是2012年就将贷款还清了，可谓无债一身轻。最近几年家里的经济状况越来越好，他便考虑往主城区“挪一挪”，对于他这种“有房无贷有资金”的情形来说，换房还是比较容易的，尤其是受到新政的惠及，他再买房也只需付3成首付即可，贷款的利率也将有所优惠。
最近林先生看中了一套92平方米的现房，并开始准备申请贷款等事宜，想尽快搬到新房去住。但是对于老房子，他并不打算过早出售，“今年楼市不景气，我现在卖也卖不出好价钱，反正现在不缺钱，就先对外出租吧。”
张世芬表示，类似于林先生这样的情况，“先买后卖”不失为一个明智的做法，将首套房出租后，租金可用来偿还二套房每个月的贷款。而且今年的房地产不景气，观望情绪浓厚，并不是卖房的好时机，但是随着系列房产新政的实施，或许未来房价会有反弹空间，所以原有的房产可等今后更好的出售时机。
专家表示，随着央行新政的逐步落地，一些购房者只要不被限购，就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。
华商报记者 吕美蓉 文/图
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