市场现企稳之态，根基仍需巩固——2014年三季度房地产市场总结与展望

  今年的三季度，必定将会是中国房地产调控史上一个里程碑式的时期。在这个季度，“微刺激”效用递减而经济下行压力加大，房地产开发投资增速持续下滑，商品房销售面积与销售额降幅持续扩大，土地成交量价齐跌，底价成交、流拍成为城市地市“新常态”，地方政府财政压力骤然上升，各地纷纷出台救市举措，实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势土崩瓦解。在9月的最后一天，央行和银监会突击联合发文重申首套房贷优惠以及松绑调整“限贷”政策。

  在地方政府主导的以取消限购、调整信贷为主力的“救市”政策提振下，开发企业也以此为契机，抓紧推盘并贯彻“以价换量”策略，项目让利幅度进一步扩大，房地产市场开始出现了积极变化，各城市成交量已出现见底企稳迹象，库存上升趋缓，消化周期趋于稳定。开发商拿地热情逐渐恢复，土地市场成交呈现量价微升之势。企业纷纷积极主动地转向营销创新，以快速去库存，房地产市场精彩纷呈。

  一、经济：“微刺激”效用递减，经济下行压力大，宽松货币政策惠及房地产业

  经济发展模调整转型，经济增速明显放缓，特别是今年房地产业的调整，从经济增长动力变成拖累经济下行主要因素。虽然政府在今年4月份就已经出手，出台了一系列稳增长的措施，使得二季度的GDP增速也最终达到了7.5%的水平。

  单就三季度国内经济的运行情况来看，前期“微刺激”带来的利好效应开始消退，6月经济数据间歇性上冲后，7月立马回落，8月呈全面下滑之势。多个金融和工业指标罕见地出现了超预期下滑。这说明二季度依赖的政策利好对经济提振的效果维持了一个季度，边际效用递减，企业有主动收缩的迹象。目前除进出口贸易盈余尚能保持稳定外，工业投资、消费等已全线走弱，短期内整体经济仍很难摆脱颓势，三季度整体数据恐非常“难看”。

  展望第四季度，国内经济下行的压力和所面临的困境将比上半年更大，虽然中央政府已经对主动放缓经济增速有了心理准备及相应的应对措施，但是这将给广大地方政府带来前所未有的压力。房地产行业的调整所带来的负面影响已经蔓延到了产业链的上下游，钢铁、水泥等工业领域以及下游消费服务都收到了一定冲击。

  四季度可能将会进一步加码出台积极财政措施、加大基建投资等方面的利好，尤其是适度放松货币政策，加大信贷投放的可能性大大增强。对房地产行业而言，现在的形势已经开始出现积极的变化，随着限贷政策的大幅调整，针对房地产的定向货币放松已成为事实，房地产业将受到明显的提振，一二线城市成交表现将明显好于之前的预期。

  二、政策：中央重拳出手放松限贷，地方政府纷纷出台二次救市政策

  2014年9月30日下午，央行、银监会出台重磅救市文件，松绑限贷，文件内容提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

  央行此次救市，意义深远，力度重大。这是本轮房地产调整以来，第一次以中央层面发布救市政策，取消困扰市场已久的限贷政策，弥补单一限购政策取消的不足。从力度上来看，不但首套房贷款利率下限被大幅下调，其认定方式也以改变，之前规则已被全部取消，而且对于已拥有二、三套及以上住房的家庭，也放开口子，可以享受贷款，因此这次救市是非常彻底、全面地，刚需型、改善型、投资投机型群体都将受益。

  就地方政府而言，实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势土崩瓦解，多数城市采取比较含蓄的“口头传达”、“微博”、“发布会”等方式宣布取消限购情况，但无论采取哪种方式，政策执行力度都不含糊，至2014年9月底，全国46个限购城市中，仅北京、上海、广州、深圳和三亚等5个城市仍然执行限购政策。

  然而对于取消限购，市场却反应平平，并没有出现之前成交大幅反弹或者暴增的情况。据CRIC监测，在已经取消的41个城市中，仅有11个城市调整限购政策之后在成交数据上有所反应，分别是杭州、呼和浩特、济南、南宁、青岛、石家庄、长春、合肥、宁波、哈尔滨和贵阳。其中呼和浩特、济南、南宁和石家庄4个城市在取消限购一两周内迅速冲高而后回落至正常水平。据我们调研结果显示，短期冲高的主要原因归结于限购取消之前无法备案和网签的成交单在取消限购之后集中释放，并非新增成交所致。

  由于当时限贷政策尚未有实质松动，限购政策调整效果远远不如市场各方预期，尤其是对地方政府而言，市场低迷直接影响到土地出让收入和地方税收，为了进一步刺激楼市，部分城市“救市”力度继续加码，进行二次调整。手段从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手，呈现多元化、纵深化趋势。二次调整大致分为6类：

  1、限购二次调整。取消限购的风潮初期，部分城市并没有全面取消限购，而是根据自身的情况分类调整，比如取消城市部分区域、户型限购、放松限购执行力度、放开外地居民购房套数、简化或者取消相关购房手续等。西安、宁波、杭州、青岛、南昌和无锡均由之前的部分取消限购调整为全面取消限购，进一步扩大购买者范围。

  2、购房落户二次调整。海口早在5月间便调整购房落户准入政策，无奈门槛高、范围窄，于市场并无太大作用，海口二次调整实行梯度购房入户，本省居民购买60平方米-90平方米住房可落户2人，购买90平方米-120平方米住房可落户3人，购买120平方米以上可落户5人，相比于5月政策明确海南户籍居民购单套房120平方米以上可落户5人更具有弹性和灵活性。

  3、首套房贷款优惠，且适当放宽二套房贷款。限购取消仅仅扩大了购买者的范围，于购房者而言，提高购买力是当务之急。部分城市在取消限购之后，着手调整“购买力”相关政策，贷款优惠是最有力的手段之一。成都、广西、绍兴、江西和黄冈先后出台政策实施差别化住房信贷政策，优先满足首套房住房需求，给予不同程度的贷款优惠；适当放宽二套房贷款政策，促进合理住房消费。其中绍兴和福建在给予贷款优惠的同时，还规定了“认房不认贷”，有效避免对改善型购房者的“误伤”。

  4，契税减免。契税的减免直接降低了购房成本。在房地产市场日益下行的压力下，河北、海口和包头均不同程度的减免契税， 以活跃房地产市场，拉动地方经济的发展。

  5，财政补贴。在楼市低迷，开发商被迫以价换量的市场情况下，政府发挥财政政策的引导作用必然对楼市产生积极影响。成都继铜陵、滁州、芜湖之后出台了十条财税政策措施，给予购房者贷款金额3%的财政补助。

  6，政府出资去库存。2013年土地市场的火热导致今年市场上新开工面积大增，供应量过剩，本就低迷的成交量加剧了各城市房地产市场库存压力。同时棚户区改造和保障性住房建设都是重要的民生工程，为了对冲房地产下滑风险，即增加保障房供应量，降低政府自建成本，还可减少市场库存压力，缓解企业资金链紧张。绍兴、嘉兴、湖南、湖北均在出台的政策中涉及到了政府出资去库存内容，逐步取消保障性住房建设，鼓励通过货币安置政策，通过回购普通商品房做保障房，实现保障房供给。

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