新闻回放：8月底以来，全国超过9个省区发生以吴秉麟为法定代表人的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件。9月8日凌晨，吴秉麟等主要犯罪嫌疑人被抓。在我省，“兴麟系”有两家公司：位于长春市的吉林省荣恒房地产经纪有限公司和位于吉林市的吉林市恒大房地产经纪有限公司。【详细】

　　日前，“荣恒房地产”在长春的分部和总部人去楼空。吉林市“恒大中介”各分公司关门。

　　此前连续报道中，本报已梳理过吴秉麟以及“兴麟”系的迅速扩张。业内人士说，“兴麟”系这样的中介企业全线事发，在全国和本地来看绝非首发。回顾同样案例，“房产中介”案件有着相似特征。为此行业内连续监管，防止中介卷款关闭事件，强制监管交易资金，或为解决渠道。学者建议，应立法和进行制度建设，全面资金监管、加大风险提示。

　　尴尬“房产中介”案“重现江湖”

　　对于“荣恒房地产”，业内人士说，在长春市的房地产中介市场，这并非首家人去楼空、被客户报警的房地产中介，“确切地说，‘荣恒房地产’在长春是第二家。此前，有一家达鑫房地产也已被调查。”

　　长春市达鑫房地产中介代理公司曾有40余家门市，2013年关闭。其法人代表被长春警方控制。此案件经过调查，移交到长春汽车产业开发区法院审理。而根据当时的报道，购房者也是依协议向中介方支付了房屋定金、首付款等费用。

　　而从国内来看，类似事件的发生也绝非首次。

　　2005年，合肥“桃园房产事件”，遍布该市的50余家门店相继关门。公司负责人被指控，虚假出资、虚报注册资本、合同诈骗。2006年，遍布天津近200家的“天津汇众”突然全部关门。2006年8月31日，天津市公安局对其立案。

　　而真正引发全国性关注，随后出现连锁反应的，当属2007年深圳“中天置业”，这个“全国百强地产中介”资金链断裂。2009年4月，法院判定张兴友等8名中天置地的高管其行为构成挪用资金罪。当时业内称之为“多米诺骨牌”的第一张。

　　随后，2007年12月，曾是深圳市房地产代理十大名牌企业之一的长河地产门店陆续关闭。

　　2008年1月15日，号称“中国规模最大、网点最多的中介公司”，以深圳为总部、在全国有1800多家门店的创辉租售集团，在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门。这一系列剧变，让房产中介诚信度急剧下降。之后，行业内一直加强监管，虽然偶发类似案件，但并未引发更多关注，直至今年“兴麟系”事发。

　　梳理类似案件具备三个相同特征　

　　“荣恒房地产”在长春的迅速扩张，曾经引发业内人士的担忧。长春市工商联房地产中介行业商会会长王义全分析，类似公司的经营脉络是这样的：用噱头吸引客户，如“荣恒房地产”号称可以办理无产权二手房贷款；中介监管客户购房款，可挪用资金；随后公司规模迅速扩大，吸引更多客户；资金链加大，挪用资金后，资金链突然断裂，全面崩盘。

　　迅速扩张规模居于前列

　　8月末，兴麟总部下发的吴秉麟的“致歉信”中称：截至8月24日，兴麟系已由年初的1.2万多人增加到1.7万多人，各类车辆从6400辆增加到9219辆，店面由前期的1695家，骤增至2490家。今年历史性、大规模的投入，使公司仅半年时间，就成为业务量增长最快的房产中介企业……

　　在长春市，“荣恒房地产”内部员工表上显示，最后一家公司是“第一百一十七分公司”。而长春市公安局经侦支队所发出的通告称：“吉林省荣恒房地产经纪有限公司及其96家分部于2013年5月至2014年8月间，虚构可以为购房客户购买无产权二手房并办理购房贷款及房屋更名业务，在明知没有实际履约能力的情况下与长春市数百名购房客户签订《房屋买卖合同》居间协议并出具《房款保管条》，骗取长春市数百名购房客户购房首付款数千万元人民币。”

　　而在以往的案例中，在各地处于规模前列的房产中介公司也都是靠迅速扩张完成。如深圳“中天置业”，据报道，1997年，其总裁蒋飞进入房地产中介行业。2003年1月23日，他以第一大股东的身份接手中资信置业评估有限公司，改名“中天置业评估有限公司”，开始疯狂扩张。最辉煌时，在全国有200家房地产经纪分行。2007年11月14日，蒋飞卷款失踪，其于2013年归案，今年受审。

　　破坏规则噱头吸引客户

　　2013年，初进长春市场时，“荣恒房地产”就宣称：“本公司现在可作无产权证贷款。产权证未下发在开发商处和房管局处更名。”而这被业内认为在长春市场占有10%的份额。

　　王义全说，原来听闻这个说法，很多业内人士以为仅是噱头，是为了吸引客户。因为这在现实中无法实现。但后来“荣恒房地产”竟靠此大量吸引资金后，竟卷款关门，让业内大为惊诧。而类似噱头并不鲜见，“天津汇众”曾独创的“百元代办”，在天津业内引起很大争议，同时还推出了“限时代卖”。该公司称，“凡需代办过户及贷款手续的客户，仅收取您100元服务费。2个月内，卖不掉您的房，2000元保证金归您”。当时，天津市二手房交易佣金为2%，那么，一套一百万的房子，交易费用为2万。天津二手房交易的大部分资金，被汇众吸引。

　　监管缺失中介挪用资金

　　先保证规模，再吸引客户，类似房产中介公司要做的是什么？经调查，“兴麟系”的公司将大量购房款，汇入至吴秉麟等人的个人账户。无非是为了挪用资金，保证资金链。

　　从以往看，“天津汇众”要做的就是“资金流占用”，利用时间差做投资。

　　而深圳“中天置业”，在自己监管本应交由银行监管的客户首期款的同时，为保证赎楼款的“专款专用”，通过业主的公证授权收取买方的银行按揭贷款用以给业主赎楼，因此沉淀了大量的客户资金。在房价飙升时，该资金并没有及时转付业主或用于业主赎楼，而是大多被挪用炒楼或投资。最终因资金链断裂，无法支付客户资金，中天置业、中天长盛同时倒闭。

　　监管

　　强制监管交易资金或为解决渠道

　　昨日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、秘书长柴强参加长春房交会举行的高峰论坛时，作了《有效引导激活二手房市场促进房地产市场平稳发展》的报告，其中他讲的第四个问题就是加强对二手房经纪机构和二手房经济人的监管。他表示，对房地产经纪行为进行监督应包括：集中检查、现场巡查、专项整治、信用档案。在谈到房地产交易的资金监督时，他着重表态：尤其是出现兴麟房产经纪诈骗系列的案件后，暴露出资金监管的漏洞。而多年前，在规章制度上就曾提醒大家，购房者不要将资金存到经纪公司或者经纪人的名下，而是应该有监管的途径。

　　全国有多个相关监管规章

　　正如柴强所说，从行业内部来看，其实管理部门已经有很多监管了。

　　2006年，全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会上，建设部负责人就明确指出，房屋经纪公司不得直接收取交易资金。

　　我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章———《房地产经纪管理办法》，于2011年4月起实施。其中第二十四条规定：房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。各地也就此出台过相关管理条例。记者从长春市住房保障和房地产管理局了解到，2006年4月1日起施行的《长春市城市房地产交易管理条例》中，第六章就为“房地产中介服务管理”，其中规定：“设立房地产咨询、经纪机构及其分支机构，当事人应当自取得营业执照之日起30日内，到房地产行政主管部门备案”。而在2010年，长春市启动二手房网上备案系统，备案后即按照规定时间交易过户。

　　中介诱导自愿监管或流于形式

　　在“荣恒房地产”的当事人中，绝大多数人属于首次购房。确实存在有人对于购房政策不了解的情况。

　　但其中也有谨慎者，比如有人明确表示，曾经询问过是否可以进行资金监管，可对方答复，就是存进中介在银行所开设的监管账户内，资金不会挪用。

　　一位当事人说，“兴麟系”情况的出现，也有各地的监管、政策不统一的情况。

　　还有很多长春的购房者是因为购“无产权房”而受害。从长春市的受害者群内可见，询问当时要购买的房子时，从答复来看，像“合同已经备案，但还未下发房产证”的空白期的住房较多，同时，还有因各种原因，并未办理完毕房产证的小区。曾经有人登录长春市住房保障和房地产管理局的互动平台查询，得到的回复为：“房屋未在交易中心备案登记，暂时无法办理产权”或“属于棚房区项目”。

　　长春市民王女士说，“荣恒”的工作人员宣称，可以将已备案但还未下发房产证的房产，完成合同备案更改，但购房款要交给卖主和开发商办理。“这样的情况，其实就让购房者想不到资金监管。”长春市一家房产中介的负责人说，行业内早有规定，禁止由中介监管购房款。但如果并无强制执行的规定，有些中介业务人员宣传“资金监管并不有利”，客户可能会因此听从。

　　全国多地完成强制第三方监管

　　而目前，全国已有多地完成了强制第三方资金监管。但其中也有待完善之处。

　　杭州在2003年就推出了房款保障机制，要求客户在中介公司买卖二手房时，房屋买卖双方、中介公司以及银行四方必须共同签署一份《房款监督支付协议》，规定买方将购房资金存入银行的专有账户，并由银行予以冻结。每一次动用这笔资金，都必须由上述签署协议的四方同时签字，银行在其中并不收取任何费用。

　　在2005年，天津市房管局和天津市商业银行共同对外宣布将对天津全市二手房交易资金进行全程监管。人们买卖二手房时房款将不再由各家中介处置，而是直接存在天津市二手房交易中心设的银行账户上，享受活期存款利息。中介无权处置房款，只能收取交易手续费。根据媒体报道，在2013年，北京市12个区县相继执行二手房交易资金监管。买卖双方网上签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》后，买方应将自有交易资金部分足额存入监管账户，系统自动确认资金足额后方可办理房屋权属转移登记。买卖双方完成房屋权属转移登记后，区县房屋行政主管部门通过平台出具电子指令，由监管银行将监管账户内的自有资金划转至卖方账户。

　　常识、监管、行业自律缺一不可

　　长春市工商联房地产中介行业商会执行会长李鸿羽说，类似事件的杜绝，不只是行业加强监管。有时候，要监管部门全部掌握中介行业的每一笔合同如何敲定，并不现实。首先，购房者一定要保证购房常识，不要轻信，同时配合国家的监管政策。其次是通过行业商会的形成，互相促进，行业内加强自律。

　　长春市住房保障和房地产管理局相关负责人透露，对于此事，长春市住房保障和房地产管理局关注着事件的进展。对于各地的准入和监管的情况，也曾进行过研讨。未来将会探讨长效治理的办法。

　　柴强在昨日的报告中还提到，中国房地产估价师与房地产经纪人学会今后将加强房地产交易风险提示，加大对老百姓的宣传。

　　专家观点

　　应立法和进行制度建设

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、秘书长柴强：在发达国家和地区，都有专门严格的监管。在中国，中国香港有地产代理条例，中国台湾有《不动产经纪业管理条例》，但在我们内部没有相关法律，所以，首要是立法问题。我觉得这个原因的出现，是社会道德的一个表象，或者说是一个运作模式的缩影。有些经营模式，过去叫“羊毛出在羊身上”，现在很多叫“羊毛出在猪身上”。房地产经纪这个行业很多都有这个性质，拿着老百姓的钱去开店，或搞投资。这次的问题说明它本身还不规范不成熟，要加强监管。

　　资金监管，现在是靠行政主管部门严抓，从这个方面看也是一种缺乏。现在执行的相关规定只是部门规章，如果在全国人大的立法或者国务院行政法规这个层次，意义就不一样。中国房地产业协会名誉副会长苗乐如：我到美国考察过新泽西州二手房交易，经纪机构收客户的钱会单独立一个账户，自己的费用再立一个账户，非常明了。不能存在跑单、拐钱的状况。我认为，还是应该在制度建设上、体制建设上下功夫。

　　新文化报 记者 彭洪升 毕继红