短短几年，“兴麟系”经历了“病毒式”急剧扩张，却几乎是一夜崩盘。9月8日，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包头公安抓获。各地公安部门不断接到大批购房者报案，称首付款或定金被骗，初步统计涉及金额超过2亿元。（9月15日《每日经济新闻》）

　　房产中介倒闭本不是新鲜事。2008年房产中介曾出现倒闭潮，今年已经成为近几年来房产中介倒闭最多的年份。房产中介因为业务量大幅萎缩，无法经营下去而倒闭，是不会欠下巨额购房款的。然而，“兴麟系”的崩盘，欠下的2亿元购房款却成为买房人的噩梦。

　　“兴麟系”的崩盘，从“兴麟系”独创的业务模式上可以看出来。“兴麟系”的业务有两种。一种是可以正常交易的房子，有房产证的房子。另一种是不可能正常交易或无法办理房产按揭的房子，如小产权、铁路产权、无产权证的房屋等。

　　最终能成交的房子占比20%不到。“兴麟系”中介费打五、六折，佣金最高达到35%，还有公司正常的开销，“兴麟系”真正的盈余是相当有限的。“兴麟系”扩张所需要的资金，有限的盈余远远不够，于是靠着截留无法成交的客户的定金、首付和全款作为扩张的资金来源。

　　“兴麟系”设定了一个账期，先承诺65天可以办完手续，实际上办完手续都是3个月以上。办不了手续，再签补充协议，再一次拖延时间，把归还客户资金的账期拖长。在一定时间内那些不能办理手续的房子的保证金和购房款就会形成一个“资金池”。资金池里的资金被用于扩张。这个“资金池”的资金不断循环，当后续资金大于前期资金时，多余的资金再次被“兴麟系”用于扩张。

　　占用他人资金进行扩张在一些行业是正常的，但是前提是合理占用，是正常资金往来中存在合理账期所形成的资金沉淀，而不是非正常交易所形成的资金池。在零售行业中，超市常常占用供应商的资金，超市会减少自身的资金占用，有更多的资金进行扩张。这种占用是适度的，过度占用会引发供应商的断货、哄抢等恶果。超市卖的东西与房产不同，在饿不死的前提下，人可以暂时不买房。人却不能不吃饭，不买菜，人天天需要柴米油盐酱醋茶。行业本身决定了超市与房产中介相比是一个相对稳定的行业。房地产面临着房价高企的问题，面临着调控的压力，成交量大起大落，而中介的收入恰恰靠的是成交量。

　　“兴麟系”不断用后面截留的资金归还前面截留的资金，剩余的资金用来扩张。这种扩张模式看似安全，实则危险。这种模式是建立在业务量不断提升的前提上。扩张所新设的门店把资金不断消耗掉，如果新的门店无法产生足够的现金流，市场再发生逆转，业务量减少，可截留的资金出现断流，客户不断追讨保证金和购房款，“兴麟系”难免出现资金链断裂。面对2014年房地产市场交易量大幅萎缩，“兴麟系”崩盘在所难免。

　　“兴麟系”所占用的这些购房款，本应汇入“兴麟系”在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，这样资金就不会被挪用。几年时间，巨额资金都是汇入“兴麟系”的公司账户，而且有相当一部分汇入“兴麟系”法人的个人账户，可以说“兴麟系”一直处于监管的真空地带。如果这个问题发现得早，悲剧本来是可以避免的。

　　“兴麟系”所设计的这种扩张模式有点类似于“庞式骗局”，以后面的资金弥补前面的窟窿。在初期看似很成功，最终注定会爆发。正所谓“出来混，总是要还的。”“兴麟系”在二手房交易量出现锐减的前期进行大肆扩张，在一个不合适的时间做了一件不合适的事情。更重要的是，这种靠欺诈客户来占用资金的方式本身就是一种不合理的占用，“兴麟系”的命运从一开始就已经注定。

　　文/陈王伟

                                                来源: 红网(长沙)