开了先河的代家湾拆迁安置模式

    城中村改造过程中的拆迁安置，是各地普遍头疼的老大难问题。
    金台区卧龙寺街道办事处代家湾村，在我市行政中心东移、拆迁改造的过程中，创造性地提出和实施了“ 58+18”安置模式，即人均 58平方米住房、18平方米门面房。别小看这个公式，它解决了拆迁面积如何补偿、几代人怎么居住、人多房少咋样解决、失地农民后续生存等村民提到的 200多个问题。“ 5818”模式开创了我市拆迁改造史上多个第一：全市“整村改造”中，实现改造环境、改善民生、提升城市功能三者成功结合的第一村；不同村组、不同居住条件、村民贫富不等状况下，采取同一标准，共同提升的第一村；成立村资产运营公司，采取土地流传、商铺租赁等方式，解决村民失地不失幸福的第一村……
    “改造前，村民年人均收入只有7200元；而今年人均收入预计近 1.7万元。”代家湾村党总支书记杨珠宝说，“实现了改造提出的口号——通过改造，生活水平大幅提高，生活状况明显改善，今后生存得到强有力的保障。”

“ 5818”安置模式是代家湾人逐渐梳理出来的，在此之前，村上提出了许多拆迁改造安置方式，也试行过商业模式开发，但大多与村上的实际、村民的愿望及村子长远发展等不符。“ 5818”安置模式的优越之处在于，它充分考虑了不同组、不同房屋面积、村民不同收入的实际状况，更兼顾了当前和今后村民的生活及生存问题。
    “现在感觉很幸福，当时还真想不通！” 8月 7日， 67岁的村民李升财说。采访时，他和老伴在家，屋子是三室两厅，空调、燃气热水器等家用电器应有尽有。他说：“今年夏天尽管非常热，但我每天都能洗澡，这是原先住在村子里不敢想的！”
    像李升财一家这样受益“ 5818”安置模式的全村有 500多户，而该安置模式的出台可谓历经曲折。
    代家湾村有 6个村民小组、1934人。 2005年是该村的分水岭，在此之前，全村以种粮、种菜和种水果为主。 2005年，我市决定行政中心东移，该村 540亩土地被征，村民成了失地农民。
    “当时每人拿到的赔偿款约为 1.7万元，村中掀起翻修房子高潮。高峰期时每天全村人都要到信用社取七八万元，挡都挡不住！”杨珠宝回忆说。
    居住条件改善了，当 2006年提出城中村改造时，村民都不愿意，阻力很大。
    “我才把钱糊在墙上，又让我拆？！”
    “紧紧巴巴过日子，刚舒服了，又要拆房，前面的钱不打了水漂？！” 
    同时，村上还有租赁企业48户，村民开的商店 10多家，改造困难重重。
    “更难的是，村民家中盖的房子，庄基和房屋面积不同。大的庄基面积有四五分大，小的二分半；有的家里住房有一百多平方米，有的二三百平方米，真是众口难调！”参与该村改造风险评估的金台区政法委副书记黄甲明说。
    反复做群众工作，反复宣传相关政策，但对未来的生活，村民们都很担心：“无地、无业、无社保，以后靠啥生活？”
    因此，该村拆迁安置方案变来变去。

    最先村民们选择以组为单位开发， 6个组各建各的。但这样不符合大规划政策，同时巨大的开发资金从哪来？
    接下来，村上通过招商引资的方式，引进了北京一家开发公司。但是该公司提出的方案为人均 45平方米，对村民今后生活方面没有考虑，又被否决了。
    在这个过程中，村民们陆续提了 200多个问题。有大庄基与小庄基的问题、房屋多与房屋少的问题、人口多与人口少的问题、村组间被征地多与少的问题、村民们以后咋生存的问题等。村上在汇总解决这些问题时，“ 5818”安置模式逐渐被提出，所以这是集体智慧的结晶。
    当然群众接受还有个过程，其中有相当一部分人对这“掉馅饼”的事还有疑虑。为此，金台区和卧龙寺街道办事处抽调 100多名干部走村入户，宣传政策，做大家的思想工作，使“ 5818”安置模式得到普遍认可。
    争论三四年之久的代家湾村改造，进入了正式实施阶段。拆迁以 2010年 4月 15日为安置基准日，这天村上新生人口和现有人口均享受拆迁安置政策。 6月 20日，该村开始拆迁，到 7月底大部分房屋拆迁完成。 2012年 8月，多层开始返迁； 2013年 10月全部返迁，一个崭新的小区出现在代家湾地区。
    拆迁改造往往矛盾高发，那么“ 5818”安置模式有啥神奇之处？它和传统的拆迁安置有哪些不同？创新之处在哪？这是专家和本地、外地面临同样问题前来取经的人心中所想的。“ 5818”安置模式，就是58+18，即人均 58平方米住房、18平方米门面房。
    看起来就是两个数字，好像没有啥神奇之处，但却是解决现实和未来问题的利器。
    杨珠宝说，如果引进北京的开发公司，人均面积只有 45平方米，按三口之家计算， 45× 3＝ 135平方米，还赶不上村民原先的住房面积，因此被大家否决了。而增加到 58平方米，效果就不一样了： 58× 3＝ 174平方米，在总面积不变的情况下，可拆成 94+80两套房，满足了两代人的居住需求。如果三代同堂，按 5人计算，58× 5＝ 290平方米，在总面积不变的情况下，按照户主需求，可拆成三套房。而人均 18平方米的门面房，则是补贴村民后续生活之用，随着代家湾地区的繁荣，租金收入会越来越高。

    这在我市、我省及西部拆迁安置史上都是一次创新。

    众所周知，城中村拆迁改造情况非常复杂，更涉及村民利益的重新分配。在这之前，没有成功经验可参考。就代家湾村来看，不仅有上述提到的大庄基与小庄基的问题、房子面
积大与小的问题，还有不同村组被征地多少和村民收入不等问题。在 6个组中，其中一组就在村子里，耕地在坡上和塬上；而其他组的宅基地和耕地几乎全被占了。同时，如果这个公式基数过小，那么子女结婚了咋办？要想增加面积，只能村民掏钱，但是村民收入不等，有的拿得出，有的生活不富裕，那么还改造不？这也是目前困扰各地拆迁改造的难点所在。
    但是“ 5818”安置模式使得这些问题都变得简单多了。一组虽然被征地很少，但塬坡耕地还有近千亩，这是其他村组没有的资源，把这部分土地拿出来变成全村口粮地后，一组被征地少的争议也就平息了。村中不少户人多房少，收入也不多，有些还在贫困线上挣扎，按老政策执行，他们要掏几十万元的差价，但实行“ 5818”安置模式后，这部分的阻力就没了。还有房大房小的问题，人均58平方米是在计量全村房屋总面积的基础上以人口基数算出来的，做到了最大的科学公平。
    村民们选择了市投资集团开发。村上通过土地置换的方式，由市投资集团修建了安置小区——代家湾小区，同时又在行政中心大转盘西侧为村上修建三产楼。这样村民有房住，待三产楼建成后商铺出租，村民分成，后续生活就有了一定保障。
    对于代家湾村“ 5818”安置模式的优越性，曾参与拆迁改造的金台区卧龙寺街道办事处书记张晓辉做了系统研究，他发表在《西部学刊》的论文中这样描述：“‘ 5818’安置模式充分考虑了不同组、不同房屋面积、村民不同收入的实际状况，更兼顾了当前和今后村民的生活生存问题。”
 
  
“ 5818”安置模式的魅力，在村民搬迁后更焕发了出来，居住环境得到大幅提升，村上年轻劳动力基本在附近就业，坡塬上的 900多亩地，分的口粮吃不完，明年三产楼竣工交付后，全村年人均收入有望突破 2万元。

    记者到代家湾小区采访时，恰逢天下小雨。雨中的小区特别漂亮，一排排楼房鳞次栉比，楼前停放着各式小车，环形绿化带内栽种着樱花、枇杷、桂花等树。
    记者敲开一住户家门，开门的老人叫杨明祥，今年 68岁，是村上的老支书，后到陈仓镇工作。“现在的生活真叫幸福，这是搬进来后才体会到的，原先在纸上时大家还怀疑！”杨明祥说，原先住在村里时，像这雨天，路上到处是水和泥，出行很不方便，现在脚不沾泥。同时，过去厕所在外面，解手得从家里出来才行，对上年纪的人来说，很费事；现在光屋子里厕所就有两个。家庭收入方面，他有退休费，老伴有失地农民养老保险和老年费，儿子、儿媳在市区打工，生活完全够了。“ 5818”安置模式，村上在实施过程中分了两步走。“ 58”按人分到了各户名下，供村民居住。而“ 18”这部分，分配过程中存在位置好坏问题，因此则由村上统一管理，效益分红。
    房屋能出租，是一些村民原来不愿拆迁的理由，毕竟失地了，租金是生活来源之一。但是搬迁后，村民们发现他们赚了。过去一间房子一月租 100元，一家租两到三间，一年收入两三千元。但住在新区后，老人和孩子住在一起，空出来的房子租出去，每套房一年租金收入在万元左右。

    生存和就业问题，是失地农民最担心的问题。市上给村上老年人办了“失地农民养老保险”，同时还为青年人办理了城镇职工养老保险。前者已经享受，后者已交了 14年，等明年交费期满后，达到领取标准的人每月可领千余元的生活费。同时，村上成立了资产运营公司和物业公司，负责“ 18”部分的管理和塬坡地的运营。今年，小区门口的门面房租金收入过百万元。明年三产楼竣工后， 5万平方米能给村民带来更大的收益。同时，村上塬坡 900多亩土地流转出去，这部分钱又换成米面油，每季度按人头发给村民。就业方面，市农业局等部门在村上举办了家政、电脑、烹饪等技术培训班，受过培训的村民不难找活，村上有 300多人在卧龙寺、十里铺及高新区从事后勤、绿化、保安等工作。同时，村上两个公司安置了 200多人，可以说有劳动能力的人基本上不会闲着。“ 500多户，目前已有 300多户买了小汽车。”采访中，一村民对记者说，在很长一段时间里，他们很羡慕东岭、联盟等村人，人家生活得那么好。现在，他们的小区也像花园一样，有幼儿园、活动中心、地下车库，他们也成了最幸福的人！