临近年底，西安楼市迎来收官之战，房企加快推售节奏，楼盘加大促销力度，都想为今年画上一个圆满的句号。回顾2024年全年，西安楼市呈现新房供需关系失衡加剧，二手房以价换量成交显著的市场行情。
　　今年前11个月
　　房企销售金额整体下滑
　　 销售业绩就像成绩单，最能说明今年西安楼市情况。据克而瑞陕西发布的《2024年1—11月大西安房企商品房全口径销售金额排行榜》显示，今年前11个月，西安房企销售金额排行榜的前3名分别是招商、中国铁建地产和保利，销售金额均在百亿之上，华润、绿城、龙湖、金茂、大悦城、万科和陕建依次位列4-10名。
　　 由于统计口径不一，各机构数据会有差别，克而瑞机构统计样本显示，2024年1—11月大西安房企商品房全口径销售金额前30名累计成交金额1265.18亿元，同比2023年1—11月前30名房企整体销售金额来看，下滑19%。其中前10名同比下滑16%，第10-20名同比下滑20%，第20-30名同比下滑28%。
　　 从销售数据来看，头部房企中如招商蛇口、中国铁建地产、保利发展、华润置地等国企占到前10名整体金额的70%，市场分化再次加重。
　　 虽说今年前11个月的销售数据已经奠定大局，但是按照以往的市场经验，12月份房企为了加速回款，退货节奏加快、促销力度加大，整体销售业绩贡献力度还会加大。据了解，近五年每年12月市场平均增幅约10%，同步叠加年底企业冲业绩，优惠力度加大促销售，12月市场还将维稳甚至微涨。
　　 从单盘项目销售数据来看，今年前11个月，绿城海棠三章、信达雁熙云著、招商揽阅分别以52.06亿元、39.79亿元和33.36亿元位居前三名。从单盘前20名的销售数据来看，今年度单盘销售金额整体下降，50亿元以上项目仅有1个，30亿元以上项目有5个，而2023年度销售金额30亿元以上的楼盘有12个。
　　新房供应持稳
　　成交量下滑明显成交价格上涨
　　 据前瞻顾问机构统计，2024年1—11月，西安新房市场供应面积793万平方米，同比2023年同期下降1.8%，成交面积642万平方米，同比下降25.7%，成交均价19562元/平方米，同比上涨6%。整体来看，年度供应量与去年基本持平，成交下滑严重，成交价格继续上扬。
　　 具体区域表现，高新、浐灞国际港仍为市场供销热点区域，高新、曲江一直是价格领导者。今年1—11月，高新、浐灞国际港供应约38万平方米，占市场供应面积的58%，销售面积41万平方米，占市场销售面积的52%，城市板块间分化持续加剧；曲江、高新成交均价都在2.3万元/平方米之上，仍是价格领导者。
　　 从单月数据来看，今年供应高峰集中在前半年，4月份供应量显著增大，供应量为102万平方米，仅次于2023年9月份的133万平方米高点。其次是6月份供应量为94万平方米。从成交数据来看，今年9月份成交面积为77万平方米，环比上涨21%，处于今年以来高位水平，但比去年同期仍有23%的差距。
　　 成交价格来看，今年前11个月，西安新房住宅的成交均价19562元/平方米，同比上涨6%。虽然今年各大项目销售以折扣促销为主，但是主要受今年改善产品和高端产品集中入市销售影响，成交均价被拉高。据克而瑞分析，市场改善需求持续释放，2024年1—11月西安140平方米以上商品住宅，成交占比达到43%，因此价格同步水涨船高。
　　 分区域来看，曲江、城南、城北区域，量价均实现逆势突破；高新中央产业区板块价格下跌明显，软件新城价格相对稳定；浐灞国际港奥体核心板块价格较为坚挺。
　　 值得注意的是，今年1—11月市场成交占绝对量级的高新、浐灞国际港两大区域出现供需双跌的行情，供应量分别下降32%、40%，成交量也随之下跌43%、53%；曲江、城南等基于供应增加，成交分别上涨97%、50%；城北在供应下跌的情况下，依然实现20%左右的上涨。
　　二手房成交量有望突破10万套
　　以价换量行情不可逆
　　 众所周知，今年，西安二手房市场成交惨淡，“以价换量”是市场主旋律，挂牌量居高不下。
　　 据前瞻顾问数据显示，2024年1—11月，二手房市场成交面积516万平方米，同比下降3%，成交均价14097元/平方米，同比下降9%。
　　 从住建局官方发布数据来看，今年前11个月西安二手房共计成交91337套，相较于2023年西安二手房成交98723套来说，套数仅差约7000套，从11月份9615套的成交数据来推算，今年二手房成交套数将与去年基本持平，甚至有望突破10万套，这样的成交数据是相当可观的。
　　 单月来看，3月、4月、7月、10月、11月成交量突破9000套，是今年成交高峰。尤其是3月和11月，成交量分别为9617套和9615套，这两个成交高峰月份，均为政策刺激后的集中放量。
　　 从国家统计局逐月发布的70个大中城市二手房成交指数来看，今年，西安二手房的成交价格持续下跌，值得注意的是，西安二手房价格自今年2月开始，跌幅一直在扩大，7月达到年度最大跌幅0.78%，8月开始跌幅收窄，11月与10月跌幅持平，均为0.3%。在第四季度，市场出现回升状态。
　　 从挂牌量来看，今年，西安二手房的挂牌量有较大波动。据记者了解，上半年基本维持在15万套左右，受10月新政影响，西安二手房挂牌量骤增，10月底达到约183999套，随后1个多月时间，挂牌量骤减约3.3万套降至150476套。
　　明年二季度有望迎来整体回暖
　　 据中指研究院分析，综合今年整体市场表现，随着四季度一揽子财政增量政策的逐步落地，宏观经济环境有望好转，居民消费意愿提升，信心修复，全国热度也在西安蔓延，业内预计2025年二季度开始，西安楼市有望进入下一个利好周期。
　　 市场方面，随着限售、契税政策的调整，近期二手房市场活跃，但成交以90平方米以下刚需户型为主。而从12月预计新推新房项目来看，刚需占比达60%。因此新房与二手刚需房源客户分流，竞争将加剧。产品端来看，四代住宅还将延续市场主流趋势。 华商报大风新闻记者 杜蒙