小区安保、设施维修、代收水电费……物业服务对于市民来说越来越重要。物业公司好比小区的“保姆”，这个“保姆”好不好，工作干得怎样，与业主的关系处得融洽不融洽，直接关系到业主的生活和小区的和谐稳定。如今，住宅小区不断增多，小区物业公司与业主之间的矛盾也越来越多。近期，不少市民向本报询问，物业公司究竟管什么？怎样让物业公司更好地服务群众？相关部门是怎么监管的？针对市民提出的问题，本报特邀市住房和城市建设局局长张德科予以解答。

市住房和城市建设局局长张德科：

严格准入机制淘汰不合格企业

记者：物业公司是服务性单位 ,是整个小区的“保姆” ,通过提供优质服务 ,得到业主的认可 ,这就是物业公司应该做的。那么如何让物业公司真正成为业主的好“保姆”？

张德科：物业公司要成为业主的好“保姆”，首先要明确自身定位，物业公司的角色是一个“服务者”，而非“管理者”，自身的职责是搞好基础性服务，提供业主满意的人性化服务。其次，在日常工作中，物业公司要通过参加业务培训、外出观摩学习、创新管理手段等，不断提高企业服务水平。第三，要严格按照在物价局备案的、与服务等级相对应的收费标准进行收费，坚决杜绝违规收费、乱收费、超标准收费的情况，使物业公司为业主提供质价相符的服务。最后，物业管理部门也建立了严格的物业服务量化考核制度，对考核不合格、业主不满意、服务不到位的物业企业，将责令其限期整改，直至业主满意。

记者：请问我市由专业物业公司服务的住宅小区共有多少个？全市取得物业管理资质证书的企业有多少家？宝鸡物业服务企业管理现状如何？有哪些特点？

张德科：目前，我市由专业物业公司服务的住宅小区共 416个，有资质的物业服务企业 209家，物业管理覆盖面达 61%。近年来，我市物业管理长效机制和相关制度比较完善，物业管理机构不断健全，物业管理服务市场化进程加快，示范项目示范作用明显，但总体而言，我市物业服务尚处于起步阶段，物业服务矛盾纠纷较多，从业人员的服务意识差，服务企业行为不规范，物业企业、业委会、业主守规履约不到位。这些问题亟须物业服务企业、业委会、业主通过遵规守约来解决。

记者：有市民问小区休闲娱乐设施缺失谁来填补？水管裂了谁来修理？怎样解决我市某些开发企业与物业企业建管不分的问题？

张德科：休闲娱乐设施在建设阶段，由开发建设单位按照规划建造。根据《陕西省物业管理条例》，小区建设好后，由业主委员会召开业主大会，经 2/3以上业主同意后进行建造。水管裂了，在保修期内，应由建设单位承担保修责任；保修期外，户内的自用管道由业主负责维修，共用管道由物业企业或业主委员会，经 2/3业主同意后，申请维修资金进行维修。为打破前些年开发商自建自管的情况，我局去年启动了“物业管理招投标”制度，建设单位不得自行指定物业服务企业，必须通过招投标方式选聘物业公司，这项制度较好地解决了建管不分的问题。

记者：面对小区车辆乱停乱放、绿地变菜地、宠物狗扰民等问题，物业公司如何破解管理难题？

张德科：解决这些问题，关键要加强对业主的正确引导，通过充分发挥物业服务企业和业主委员会的监督作用，从而对业主不规范行为进行劝阻制止，还可以通过召开业主大会，开展争当文明业主，宣传小区管理公约等活动，倡导业主与不文明行为做斗争。物业服务企业应当注重对政策法规的宣传，广泛宣传物业管理相关法律法规，使业主清楚物业管理相关知识，明确自身的责任和义务，提高业主遵规守约的自觉性。

记者：一些房地产企业在开发建设楼盘时，往往遗留下一些设施不全、手续不全、质量瑕疵等问题，导致物业公司和业主发生推诿扯皮，请问市住建部门在解决房地产开发企业历史遗留问题方面，有哪些打算和设想？

张德科：我市已着手建立联合执法机制，联合相关部门，建立监管队伍，加大执法力度，同时，推行物业项目交接查验，明确前期开发和后期管理责任，避免出现质量问题后推诿扯皮。此外，通过建立保修金制度，督促开发建设单位履行保修期内的维修责任，妥善解决保修期内房屋出现的质量问题。

记者：我市的物业企业良莠不齐，导致服务质量差，业主投诉多、意见大，市住建部门在提高全市物业管理水平方面有哪些措施？

张德科：近年来，为了促进我市物业管理水平上台阶，我们提高了物业企业准入门槛，从资质审批上严格限制规模小、专业程度低的企业进入市场。同时，建立市场淘汰机制，将那些无诚信、服务差、投诉多、业主不满意的企业逐步淘汰出市场。另外，全力推行物业管理招投标制度。开发建设单位必须通过招投标方式选聘符合条件的物业服务企业，并逐步在成熟小区推行由业主委员会采取公开招投标方式聘请物业公司，真正形成公开、公平、公正的市场竞争环境。

                                                   来源:宝鸡日报