经过了四月份商品房销售的短暂火爆之后，五月份，在全国房地产市场走冷的大背景之下，西安商品房销量同比环比双双跌幅超20%，创下近几年商品房销量跌幅的一个小新高。这背后的原因何在？
　　前四月销量同比稳中有升
　　近几年来，西安房地产市场整体呈现出稳中上升的态势，尤其是去年西安商品房市场的销量创下了历史新高，让业内对西安商品房市场充满信心。
　　进入2014年，西安商品房市场的走势依然较为稳健，根据西安房地产信息网提供的数据显示，今年1到4月份，西安商品房的销售总体呈现出稳中有升的走势，尤其是四月份销量达到133.9万平米，达到近几个月的新高。
　　西安房产信息网总经理李宇兵分析，总体来看，进入2014年之后，西安商品房市场依然保持着较为稳定的增长态势。这种走势基本上符合目前西安市场的基本态势，五月份销量的突然下滑主要与全国其他城市销量下滑影响有关。“周边都在下雨，西安难免也降温了。”
　　“总体来看，西安房地产市场的表现还是相对稳健，而这种稳健主要还是在刚需支撑之下形成的。一旦刚需开始观望，再加上改善性需求不能购买，市场销量出现下降是情理之中。”陕西省房地产研究会会长王圣学说。
　　　　五月开盘数仅为预计的一半
　　2014年5月份，西安商品房成交面积为106.11万平方米，环比下跌20.76%，同比下跌20.67%。“红五月”黯然失色，虽然新批预售项目较多，但实际开盘数仅为预计的一半。在全国一二线市场销售继续呈现下行态势的当下，西安房地产市场在1-4月销量持稳之后，终究没有摆脱走向低迷的态势。
　　“今年五月销量同比环比都出现两成下滑，一方面与市场有关，另一方面也与去年的基数较大关系密切。去年五月份商品房成交量高达到133.7万平米，而今年五月份为106.11万平方米；今年四月份的销量也很高达到133.9万平米，从而导致五月份销量跌幅超过两成。其实，这也是一种较为正常的市场表现。”李宇兵分析。
　　美城房屋代理机构总经理汪魏将这个原因总结为“非常6+1”。
　　他认为，第一，宏观经济整体放缓，经济大势增长放缓，是五月份楼市销量下滑的首要原因；其次，目前市场供求关系发生了根本的改变，新房上市量已经超过了市场的需求量，目前市场呈现出供大于求的态势；第三是，反腐等相关政策力度加大，导致一些公务员不敢买房；第四，不动产统一登记的加速、物业费立法等，改变了小康以及以上人群对购房的趋向性认识；第五，银行银根收缩，开发商贷款难度加大，而对买房者来说，个贷的利率也开始提升，导致消费者购房意愿下降；第六，限购政策的继续实施。
“另外一个1就是舆论、媒体和所谓的‘砖’家，全面唱空市场，尤其是舆论几乎是一边倒地说房地产市场不行了，卖不动了，要降价了，从而导致买房者观望以及决策周期的延长。”汪魏说。
　　本月价格难有实质性下跌
　　面对六月的房产市场，市场人士如何看待？
　　王圣学认为，从目前的市场来看，六月份西安商品房的销量还将继续走低。
“虽然六月份销量会继续走低，但是价格却不会出现明显的下降，最多是开发商进行打折优惠而已，难以出现实质性下跌。这一点应该引起消费者的注意，不要幻想着西安房价大跌。”王圣学分析。
　　地产分析人士王建红判断，六七八月份本身就是传统的淡季，在目前全国楼市萧条的背景之下，西安商品房的销量会继续走低，一旦这种趋势继续下去，开发商会无奈选择以价换量，而降价自然会成为见效最快的手段之一。未来几个月，西安房价有望出现降价，应该引起消费者的重视。
本报记者胡晓军
　　
　　房地产业营改增税率或定为11% 地产商盈利将受影响
　　随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。记者从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。
　　据记者了解，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。
来源：华商报