政策不断加码

房地产市场下半年明显回稳

再次定调『稳楼市』 预计明年仍有提振、加码可能

    2024年，可谓是房地产市场的政策大年，从取消限购到降低首付比例、贷款利率下调，从“去库存”到“稳楼市”等，多维度、多层次的政策调整，对整个楼市的“止跌回稳”起到了至关重要的作用。
　　>>取消限购、“以旧换新”等政策出台 全面支持房地产去库存
　　 今年关于房地产市场的政策发布非常密集，根据中指监测，上半年全国约有180个省市发布了超过360条政策。从政策发布的节奏来看，一季度相对稳定，而二季度各地政策出台的频次明显增加。特别是5月17日的新政策出台后，大部分城市都迅速落实了降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等措施，明显提振了市场情绪，带动了购房需求释放。
　　 从西安来看，5月9日，西安发布了全面取消限购的通知：全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。在此基础上，还明确提出支持住房“以旧换新”。
　　 6月3日，西安市房地产行业协会、西安市房地产中介行业协会联合发布《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，倡导全市推行房产“以旧换新”活动，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，并公布了首批64个参与活动的房地产开发项目名单。
　　 6月12日，西安市人民政府关于印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新工作方案的通知下发，对于“以旧换新”的实地落地细则方面提出了多层面的调整。例如，在全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比例和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。支持政府(平台公司)收购二手住房，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。针对城中村改造安置，首批参与“以旧换新”政策的业主，住房置换资金以“房票”形式发放兑换，业主可定向购买当地一套新房，一次性完成“买一卖一”等。
　　 不管是取消限购还是支持购房“以旧换新”，甚至支持政府（平台公司）收购二手房等方式，主要还是在于“去库存”，这些政策不仅满足了改善性住房需求，也加速了新房市场的库存去化，在市场层面取得了一定的效果。
　　>>金融政策一度调整到历年最低 部分城市房贷利率有所回调
　　 在金融层面，降低首套、二套首付比例，下调商业贷款利率、提高公积金贷款额度等，都是2024年非常给力的金融支持政策。
　　 中国人民银行、国家金融监督管理总局在5月17日联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
　　 今年以来，5年期以上LPR已下调三次，累计下调60个基点，自10月LPR降至3.60%之后，部分城市的房贷利率一度降至“2字头”，甚至出现低至2.60%的利率，是历年来房贷利率最低的时期。但在11月底至12月初，广州、杭州、厦门、福州、莆田等在内的多个城市房贷利率陆续上调至3.1%。据悉，11月以来多地上调首套房贷款利率下限，与商业贷款和公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”有关。
　　 目前，全国很多城市基本上都在执行首套房首付15%，二套房15%-25%的首付比例，也是历年来最低档。可以说，在今年下半年，从首付比例、商业贷款利率以及公积金贷款层面的政策支持，都是前所未有的，这也带动了一部分购房者的热情，在全国多个城市掀起了一波买房热潮。
　　>>“止跌回稳”信号释放 新房、二手房增速迅猛
　　 从下半年的政策层面来看，“止跌回稳”信号的释放，无疑是给全国房地产市场打了一剂“强心剂”。9月26日，中共中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
　　 抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”包含四个取消、四个降低、两个增加。四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。
　　 尤其在10-11月，新房和二手房的成交数据都达到了新高。国庆期间，北京新房、二手房网签量较去年同期大增730%和58%。国庆假期前五天，上海二手房成交量达到1125套，同比增长379%。深圳在11月的二手房成交量达到了近46个月以来的最高值。
　　 落地西安来看，今年的国庆长假期间，据不完全统计，西安楼市成交额近100亿元。保利认购328套，销售额超10亿元；招商蛇口认购307套，成交额10.3亿元；绿城总成交10.8亿元等。大部分售楼部的上客量和成交量都有明显的上升。这波热销的趋势一直延续到了11月中旬，市场层面开始有调整性回落。
　　>>定调“稳住楼市股市”明年政策层面仍有加码可能
　　 12月9日召开的中共中央政治局会议在提到做好明年经济工作时强调，“稳住楼市股市”。这一表述相较9月政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”“要努力提振资本市场”的要求更加明确，目标就是稳住。这也意味着2024年9月以来，对楼市、股市的政策在明年大概率将继续保持并且可能加码，这将明显提振明年楼市和股市信心。
　　 针对这一定调，瑞银亚洲经济研究主管及首席中国经济学家汪涛在接受采访时表示，未来可能仍需要一段时间来调整政策设计，破除房地产去库存机制所面临的瓶颈，尤其是在降低融资成本、加强地方政府和开发商推进去库存项目的意愿等方面。
　　 总体来看，未来支持房地产行业的税收政策仍有较大的优化空间，如调整契税政策、提高购房利息扣除限额、降低企业房地产相关税费税前税率等，以降低居民住房成本，减轻房地产企业税负，稳定市场预期。 华商报大风新闻记者 党兰