宝鸡市住房公积金个人住房贷款管理办法

宝规〔2020〕004—住房公积金002

第一章 总 则

第一条 为规范住房公积金个人住房贷款业务管理，维护缴存职工的合法权益，根据《住房公积金管理条例》《个人住房贷款管理办法》《中华人民共和国担保法》《住房公积金个人住房贷款业务规范》和《陕西省住房公积金个人住房贷款办理指引》等相关法律、法规及规章，结合本市实际，制定本管理办法。

第二条 本办法适用于宝鸡市行政区域内的住房公积金个人住房贷款管理。

第三条 宝鸡市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）负责本市住房公积金个人住房贷款政策及相关重大事项的决策；宝鸡市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责本市住房公积金个人住房贷款业务的组织实施和日常管理；公积金中心所属管理部（以下简称管理部）根据公积金中心的授权负责办理具体业务。

第四条 宝鸡市住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），是指公积金中心委托商业银行（以下简称受托银行）向正常缴存住房公积金的职工发放的、用于购买本市行政区域内的普通自住住房的贷款。

第五条 公积金中心为抵押权人；借款人为抵押人；具有担保资格的房地产开发企业或售房单位为保证人；受托银行为贷款人。

第二章 贷款对象、条件和种类

第六条 凡建立住房公积金制度，正常、足额缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的缴存职工，在本市行政区域内购买普通自住住房资金不足时，可向公积金中心申请公积金贷款。

第七条 借款人申请住房公积金贷款时必须同时具备以下条件：

（一）具有合法有效的身份证明；

（二）连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上且仍正常缴存的；

（三）有偿还贷款本息的能力；

（四）离异办理公积金贷款的，离异时间须满6个月（含）以上的；

（五）借款人及配偶信用情况符合公积金中心的规定；

（六）具有真实、合法有效的购买自住住房的购房合同或政府主管部门的批准文件；

（七）首付款支付比例符合公积金中心的相关规定；

（八）借款人及配偶无住房公积金贷款记录或有且仅有一次；

（九）异地贷款的借款人或配偶须具有近一年以上的宝鸡市行政区域内的户籍，非本市户籍的须具有近两年以上宝鸡市行政区域内社会保险缴费记录；

（十）能以所购住房办理抵押登记；

（十一）所购住房的楼盘已在公积金中心备案登记；

（十二）公积金中心规定的其他条件。

第八条 有下列情形的，不得申请住房公积金贷款：

（一）借款人及配偶《个人信用报告》中有以下情形之一的：

1.《个人信用报告》近36个月内记录有连续3期（含3期）以上或累计6期（含6期）以上逾期记录的；

2.《个人信用报告》记录的贷款虽已结清，但还款状态为被代偿、清偿、核销的；

3.《个人信用报告》有呆账的；

4.为他人提供贷款担保尚未解除担保责任的；

5.有尚未结清住房公积金贷款的。

（二）借款人或配偶住房公积金个人账户被公积金中心、法院冻结以及其他不符合公积金中心相关规定的；

（三）购买别墅、商业类用房及其他非自住住房的；

（四）所购房产产籍产权不明晰或有异议的。

第九条 《个人信用报告》中有未结清贷款（助学贷款除外）的，应综合核定住房公积金贷款额度。

第十条 贷款的种类：

（一）普通新建商品房贷款；

（二）普通再交易住房贷款；

（三）个人住房商业按揭贷款转住房公积金贷款；

（四）集资建房贷款。

第十一条 共同申请人

借款人是已婚的，配偶必须作为共同申请人办理公积金贷款手续。共同申请人负有与借款人同等偿还贷款的责任。

第三章 贷款额度、首付比例、期限和利率

第十二条 贷款额度

借款人及配偶双方缴存的，贷款额度最高为40万元；借款人单方缴存的，贷款额度最高为30万元。

1.借款人缴存账户余额较少的按下列标准执行：

账户余额≤0.5万	贷款额度≤15万
0.5万＜账户余额≤1万	贷款额度≤20万
1万＜账户余额＜2万	贷款额度≤25万

2.借款人账户余额2万元以上（含2万元）的，按下列公式计算：贷款额度=（借款人住房公积金缴存账户余额+配偶住房公积金缴存账户余额）×倍数（15倍）×缴存时间系数

连续缴存时间	缴存时间系数
6个月≤缴存时间＜12个月	0.9
12个月≤缴存时间＜24个月	1.0
24个月≤缴存时间＜36个月	1.1
缴存时间≥36个月	1.2

第十三条 贷款额度的核定

（一）贷款额度由借款人及配偶住房公积金个人账户余额、缴存年限、缴存基数、《个人信用报告》记录、年龄等要素确定，且月还款额不高于借款人及配偶月收入的50%。

（二）配偶住房公积金非正常缴存的，不参与计算。

（三）个人住房商业按揭贷款转公积金贷款的，贷款额度不得超过拟转贷余额。

第十四条 首付比例

普通新建商品房贷款 普通再交易住房贷款

首次贷款	再次贷款		首次贷款	再次贷款
≤144㎡ 25%	≤144㎡ 30%		≤144㎡ 25%	≤144㎡ 30%
＞144㎡ 30%	＞144㎡ 40%		＞144㎡ 40%	＞144㎡ 40%

第十五条 贷款期限

公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。实际贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后5年，且贷款期限不得超过房屋剩余使用年限。

第十六条 贷款利率

（一）贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。

（二）贷款期限为1年的，执行借款合同约定利率，如遇法定利率调整，贷款利率不作变动。

（三）贷款期限在1年以上的，新发放公积金贷款按发放当日人民银行公布的住房公积金贷款利率档次标准执行；存量贷款如遇法定利率调整，从次年的1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率标准。

(四)第二次申请住房公积金贷款的，贷款利率在同期首套住房公积金贷款利率基础上上浮10%。

第四章 贷款材料

第十七条 申请公积金贷款时，应提交下列公共材料原件

（一）《宝鸡市住房公积金委托贷款申请审批表》；

（二）借款人及配偶双方的居民身份证；

（三）婚姻状况证明；

（四）借款人及配偶《个人信用报告》；

（五）异地贷款申请人及配偶需分别开具缴存地公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及缴存明细；同时提供至少一方宝鸡行政区域内一年以上的户籍证明或两年以上的社会保险缴费证明；

（六）借款人的银行借记卡。

第十八条 根据贷款种类还应提供以下证明材料原件

（一）购买普通新建商品住房

1.网签的《商品房买卖合同》；

2.购房首付款票据；

（二）购买普通再交易住房

1.真实、有效的房屋买卖合同；

2.房产评估机构出具的《房地产抵押估价报告》；

3.购房首付款凭证。

同时卖方应提供：

1.居民身份证（含共有人）、婚姻状况证明；

2.拟出售房屋的《不动产权证书》；

3.卖方为企业法人的，须提供《营业执照》《法人代表证明书》、同意转让房产的决议等书面文件。

（三）个人住房商业按揭贷款转公积金贷款

1.原个人住房商业按揭贷款的《借款合同》《贷款抵押合同》、贷款凭证、《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》《不动产权证书》《销售不动产统一发票》；

2.提前一次性还清商业银行剩余住房贷款证明。

（四）购买单位集资房

1.房屋买卖合同；

2.购房首付款票据；

3.集资建房单位与公积金中心签订的《集资建房住房公积金个人住房贷款保证担保暨合作协议书》。

第十九条 购买普通再交易住房的，应提供政府主管部门设立的资金监管账户或出卖人银行账户。

第五章 贷款程序

第二十条 公积金贷款实行初审、复核、审批三级审批制度。

第二十一条 借款人及配偶持相关贷款材料向房屋所在地管理部提出贷款申请。管理部根据借款人及配偶的基本情况进行综合审查，作出准予贷款或不予贷款的决定。

第二十二条 对符合贷款条件的，借款人及配偶与公积金中心、受托银行、担保人签订《住房公积金个人住房贷款借款（担保）合同》（以下简称《借款合同》）。

第二十三条 办理房屋抵押登记手续。

第二十四条 收执《不动产登记证明》后，依约发放贷款。

第六章 贷款担保

第二十五条 公积金贷款担保实行抵押担保、抵押加保证担保两种方式。

第二十六条 抵押担保

申请办理公积金贷款须以所购房产作为抵押物，并应符合以下要求：

（一）贷款的抵押物必须是能够进行抵押的房产,抵押价值应当符合公积金中心贷款相关规定；

（二）普通新建商品房抵押价值为《商品房买卖合同》载明的房屋总价；普通再交易住房抵押价值按照买卖双方成交价或评估价二者孰低值确定；

（三）抵押人对设定抵押的房产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人和贷款人的监督检查；

（四）对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物转让、馈赠、变卖、重复抵押或以其他方式处分；

（五）抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。抵押担保终止后，办理抵押注销登记手续，解除抵押权。

第二十七条 抵押加保证担保

借款人以所购房产作为抵押物的，在未取得该房产的《不动产登记证明》（抵押权）之前，由保证人提供阶段性连带责任保证。

（一）保证期限为保证条款生效之日起至《不动产登记证明》（抵押权）正本交由抵押权人收执之日止。

（二）本方式涉及的抵押担保，按本办法第二十六条的规定办理。

第二十八条 借款人不履行债务时，保证人按照约定承担连带还款责任。

第二十九条 抵押权设定后，《不动产登记证明》由抵押权人保管。抵押期间，公积金中心为抵押物的第一受偿人。

第七章 贷款偿还、回收和贷后管理

第三十条 公积金贷款实行月等额本息还款方式。

第三十一条 借款人自贷款发放之日的次月进入还款期，贷款偿还方式分对冲还贷和银行账户还款两种方式。

第三十二条 借款人应按期足额偿还贷款本息。逾期贷款的偿还，应先还逾期部分，再还正常还款部分。

第三十三条 正常还款满12个月后，借款人可申请办理提前还款业务。提前部分偿还贷款的，每年只能申请一次。

第三十四条 在贷款期间内，借款人可申请还款账户变更、信息变更、增加共同还款人等变更业务。

第三十五条 逾期贷款催收。对借款人拖欠1-6期（含）的逾期贷款，采取电话、上门催收或向借款人、保证人下达《逾期贷款催收通知书》《律师函》等方式催收；对借款人拖欠7期（含）以上的逾期贷款，对借款人、保证人依法向公积金中心所在地人民法院提起诉讼。

第三十六条 贷款档案。档案资料分纸质档案和电子档案两种。公积金中心应将全部合同文本以及借款人的所有申请资料，按照档案管理的有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。

第八章 罚 则

第三十七条 借款人、配偶及其担保人的基本信息发生变更的应及时向公积金中心办理变更手续，否则由此产生的一切后果由其负责。

第三十八条 借款人未按约定偿还贷款本息造成贷款逾期的，按规定计收逾期罚息、复利。

第三十九条 出现下列情形之一的，抵押权人有权要求借款人立即偿还全部贷款本息或要求保证人承担偿还贷款本息的连带责任：

（一）借款人贷款后，连续停缴住房公积金达六个月（含）以上，经催缴，仍拒不缴存的；

（二）借款人连续三个还款期或累计六个还款期未按时偿还贷款本息的;

（三）借款人丧失民事行为能力，死亡、被宣告死亡、被宣告失踪而无继承人或受遗赠人的;

（四）借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息义务的;

（五）因保证人或抵押物发生变故，致使保证人需提前履行还款义务或抵押权人提前处分抵押物的;

（六）借款人将抵押物重复抵押、出售、转让、赠与及以其他形式擅自处分的；

（七）借款人发生其他影响归还贷款本息的行为。

第四十条 抵押物处置后，其价款不足以偿还贷款本息的，抵押权人有权向借款人或保证人追偿剩余贷款本息及抵押权人主张债权的相关费用。

第四十一条 借款人未按约定还本付息，公积金中心有权直接扣划借款人及配偶的住房公积金个人账户资金用于偿还逾期贷款本息。

第四十二条《借款合同》发生纠纷时，合同各方应协商解决，协商不成的，可向公积金中心所在地人民法院提起诉讼。

第九章 附 则

第四十三条 本办法由公积金中心负责组织实施并解释。

第四十四条 公积金中心依据本办法制定操作规程，对贷款业务实行规范化、标准化管理。

第四十五条 本办法自2021年1月1日起施行。其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。