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认真落实科学发展观

努力促进全市房地产业持续健康发展

                ---------在全市房地产管理工作会议上的报告

李维洲

（2005年2月28日）

各位领导、同志们：

今天，市政府在这里召开全市房地产管理工作会，主要任务是：贯彻落实全省建设工作会议、市委九届五次全委（扩大）会和市政府经济工作会议精神，总结过去一年的工作，表彰奖励先进，安排部署2005年全市房地产管理工作，动员全行业的同志为创建“两个最佳”，促进房地产业持续健康发展，把我市早日建成现代化生态园林城市而努力奋斗。为此，我讲以下意见：

一、全面贯彻宏观调控政策，我市房地产业保持了稳步发展的好势头

过去的一年，在市委、市政府的正确领导和省建设厅的指导下，我们认真落实科学发展观，全面理解和贯彻国家宏观调控政策，坚持执政为民、以人为本、求真务实的指导思想，全市房地产业保持了持续健康发展的好势头，主要特点是：

1、房地产开发建设投资增势强劲。据市统计部门统计，2004年全市房屋建筑施工面积216.6万平方米，同比增长9.67%，其中住宅204万平方米，同比增长12.4%；房屋建筑新开工面积109.8万平方米，同比增长11.02%，房屋建筑竣工面积66万平方米，其中住宅62.34万平方米。全市房地产开发投资达到16.18亿元，创历史最高水平，同比增长24.5%,占全市固定资产投资总额的11.6 %,上缴各类税费2.05亿元。聚丰、陈仓、华厦、佳庆等房地产开发企业在开发规模和纳税贡献等方面名列全市前茅。凤翔、岐山、陇县等县房地产开发建设初具规模，水平提高，走在前列。房地产业在我市国民经济发展中的支柱作用更加显现，有效的带动了建筑、建材、装饰、家俱、家电、家政服务等相关行业的快速发展，为大城市建设作出了应有的贡献。

2、房地产市场更加活跃。我们继续落实市政府搞活住房二级市场，调整公房租金，解决产权发证遗留问题，完善交易服务，推行金融扶持等一系列政策的同时，通过举办房地产交易会、项目推介会、开展中介服务等多种形式，有效的激活了房地产市场，各类房屋交易价格稳中有升。据统计，全年市区房产交易5616件、增长40%，成交面积69万平方米、增长38%，交易额达到7亿元、同比增长40%，代征契税1108万元、增长53.9%;房地产登记发证7262件、同比增长35%，办理抵押登记3096件、同比增长80%，面积68.07万平方米、抵押房屋价值12亿元，同比增长20%，协助办理贷款5.9亿元。

3、招商引资规模扩大，重点项目建设如期完成。树立寓管理于服务之中的指导思想，不断改善投资环境，去年合同引资2.73亿元，到位资金1.33亿元，受到市政府通报表彰；列入市上重点的时代商城、华辰花园等四个项目，均超额完成了预期目标任务，总共完成投资1.862亿元。

4、物业管理得到加强，市民居住状况有了明显改善。通过加强资质管理，全市规范的物业管理企业达到35家；在新建住宅小区，全面推行物业管理小区等级评定制度，在保持上年度5个优秀物业管理小区的基础上，创建优秀物业管理小区3个；市区人均住房建筑面积达到20.6平方米,居住水平进一步提高,人居环境有了较大改观；筹集资金131.6万元，对市区直管公房小区环境、办公场所进行了治理，使直管公房区域内的物业管理水平进一步提高，在国家的“双创”考核验收中得到充分肯定。

回顾总结起来，我们主要抓了以下三方面的工作：

（一）全面理解贯彻国家宏观调控政策，确立房地产业必须持续发展的指导思想

2004年，国民经济是在国家宏观调控政策下运行的。房地产业也受到国家土地、银行信贷、固定资产投资项目清理、提高项目资本金比例、房屋拆迁管理等诸多因素的抑制和影响。在这种情况下，市政府及时安排调查，研究住房市场供需情况，分析有利条件和不利因素，在充分论证的基础上，结合宝鸡实际，提出了加大房地产开发力度、提高市民居住水平、创建最佳人居环境、加快房地产业持续发展的指导思想。市政府领导亲自召开重点开发企业座谈会，宣传产业发展思路，提高认识；有关职能部门从土地供应、规划管理、计划立项、资金扶持等方面大力帮助，从而使房地产业这一我市国民经济的支柱产业更加稳固，发展壮大，为我市的经济发展和大城市建设作出了应有的贡献。

（二）切实加强管理，规范房地产市场秩序

一是加强开发建设管理。认真落实开发企业资质年检制度，按规定审验了86家四级以上开发企业资质，换发了14 家拆迁企业资质证书，按规定注销了9家房地产开发企业的资质；在开发项目管理上，继续推行了项目手册制度，严格执行合同文本申领制度，有效地规范了商品房的销售市场。全年发放预售许可证33个，准许销售面积46.83万平方米，审查销售广告23个，依法办理开发项目转让2件；进一步健全了房地产开发企业信誉档案，对开发企业的业绩状况、荣誉称号、慈善行为及不良行为等如实记录，为评估企业的信誉度，提供了依据；根据建设部等四部委《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》精神，制定了《宝鸡市经济适用住房管理实施办法》，提出了宝鸡市《廉租住房管理办法》；坚持以人为本的精神，加强拆迁管理力度，解决拆迁遗留问题11件，解决拆迁纠纷18起，查处无证拆迁3起，发放拆迁许可证13件，批准拆迁房屋面积12.65万平方米，拆迁居民（房屋）769户。虽然拆迁规模加大，但是没有出现大的上访，保持了社会稳定。

二是加强市场交易管理。在房产转让管理上，按照《房地产估价规范》，加强了房产转让合法性的审查和成交评估、审核工作，提高了住房二级市场的公正性和合法性。在房地产抵押登记管理上，按照建设部《关于房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知》，规范了房地产抵押登记的程序和办法；对陈仓区设立后房屋权属登记发证问题，采取委托办理的方法给予了解决；出台了《关于解决房屋产权登记遗留问题的意见》，为168户原公产处移交的公房办理了产权证，激活了住房二级市场，房产市场秩序明显好转。

三是加强物业管理。继续加强了对《物业管理条例》、《宝鸡市市区居住物业管理基本服务收费管理办法》和《物业管理综合服务费指导价标准》等法规制度的宣传；举办了二期有160多人参加的物业管理企业经理培训班，组织物业管理企业负责人外出参观学习，提高了物业管理人员的素质和管理水平；指导成立了7个业主委员会，核发了16家物业管理企业资质，年检19家资质；指导创建优秀物业管理小区3个，玉泉花园、百合花城等部分住宅小区已成为宝鸡城市建设的新亮点，百姓居家的新乐园。

（三）以“塑造诚信宝鸡房地产业新形象”活动为抓手，内强素质抓管理，外树形象搞服务

年初，我们按照市“诚信宝鸡、一言九鼎”的精神文明建设主题，结合实际，在全系统开展以“五个创建”为主要内容的“塑造诚信宝鸡房地产业新形象”活动。把“为全市经济建设服务、为大城市建设服务、为城乡居民住房消费服务”的思想，体现到了房地产管理工作的各个环节。市县房地产管理部门，狠抓作风转变，推行一厅式办公，切实搞好服务；各开发企业竞相推出精品楼盘，普遍注重小区生态环境建设；中介服务机构全面推行诚信服务，自觉遵守合同约定；物业管理企业切实加强服务管理，全面推进理念创新、工作创新和制度创新，使物业管理水平普遍提高。在全市“创佳评差”年终评比中，全系统被评为先进系统，全市房地产业新形象逐步树立。

总之，过去的一年，是我们克服困难，求得稳步发展的一年，是全系统的同志团结一致，努力拼搏的一年，也是我们取得新成绩的一年。在此，我对房地产业界取得的新成绩、作出的新贡献表示崇高的敬意，对所有支持关心房地产管理工作的各级领导、各界同志表示衷心地感谢！

客观的看，虽然我市房地产业发展和房地产管理工作有成绩、有进步，但也有差距、有问题。主要存在五个不适应：一是作为投资主体的开发企业规模偏小、品牌不强，与把我市建设成现代化生态园林大城市的要求不适应；二是住房供给情况矛盾突出，经济适用住房建设和销售不够到位，与大量中低收入家庭的住房需求不适应；三是房地产市场服务体系不健全，中介不发达，服务不配套，与投资发展的要求不适应；四是物业管理服务跟不上，与业主安居乐业的期望不适应；五是我们的管理还不够规范，服务不到家，与业界的发展要求不适应。这五个不适应既是工作的差距，也是我们发展的潜力，我们一定要自加压力，迎难而上，把老百姓满意不满意作为衡量工作的标准，努力把今年的工作抓好。

2005年是落实市委、市政府“建设经济发达、文化繁荣、环境优美、生态良好 、社会稳定、人民安居乐业的和谐宝鸡”战略任务的重要一年，也是房管工作在宏观调控背景下，保持良好发展势头的关键一年。市委九届五次全会和全市经济工作会议，深入分析了当前我市经济发展的形势，全面总结了2004年的工作，充分肯定了各行工作取得的成绩和经验，指出了当前经济运行中存在的突出问题和矛盾，提出了新一年工作的任务和目标。吴登昌书记在讲话中明确指出：房管部门“要全面规范房地产市场，切实加强物业管理”，姚引良市长在《政府工作报告》中要求我们“加快发展房地产业，同步推进新区建设和旧城改造，加大中低价位普通商品住房、经济适用房和廉租住房的建设和管理，发展房地产中介服务，搞活住房二级市场，提高居民住房水平。”市委、市政府的要求，既是对房管工作的重视和信任，又是给我们赋予的新使命、新任务。我们一定要团结一致，齐心协力，努力完成2005年各项工作任务。

二、2005年的基本任务和主要工作

2005年我市房地产管理工作的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实党的十六大、十六届四中全会精神和市委、市政府的总体部署，用科学发展观统揽房地产工作，紧紧围绕创建“两个最佳”的目标，继续“以把房地产业发展成为我市国民经济的支柱产业，把住房消费培育成为拉动内需的首选产业为中心，以加强三项管理（开发建设管理、房产市场管理、物业服务管理）为手段，以搞好三个服务（为全市经济建设服务、为大城市建设服务、为城乡居民住房消费服务）为落脚点”，坚持以人为本，求真务实，内强素质抓管理，外树形象搞服务，促进房地产业持续健康发展，为“四市”建设作出新贡献。

基本目标是：房地产开发投资增长15%，达到15亿元，建成住宅60万平方米；房产交易实现7亿元；实现合同引资5亿元，到位资金2亿元；重点抓好陈仓园、百合花城、滨河花园、雅典园、丽景家园、都市花园、碧水湾、团结苑等８个住宅示范小区建设；创建3个市级优秀物业管理小区；市区人均住房面积达到21平方米以上。

为此，我们要全力做好以下几个方面的工作：

 一、加大开发建设力度，加快住宅建设步伐

一是完善住房供应体系。要认真贯彻建设部等国家四部委及省建设厅《经济适用住房管理办法》的有关精神，结合市县实际，早日出台实施细则。控制经济适用住房的开发建设规模，使其与商品房开发保持适度比例；确保政府对经济适用住房的优惠政策落实到位，真正惠及百姓；严格销售管理，切实解决中低收入家庭住房问题。同时，落实建设部等五部局第120号令，制订廉租住房建设管理实施意见，合理确定廉租住房保障方式，解决城镇最低收入家庭住房困难。

二是积极实施旧城改造。由于历史原因，市区及各县城危旧房屋不少，有的居民住房很不安全，与创建最佳人居环境和建设生态园林大城市极不相称，市政府已决定积极实施旧城改造，改善市民居住环境，并将出台宝鸡市旧城改造实施意见及优惠政策。各县区也要结合实际，确定规划方案和实施步骤。

三是努力提高开发水平。鼓励房地产开发企业强强联合，增强实力，着力培育一批有较强冲击力的骨干企业，壮大我市房地产市场投资主体。各房地产开发企业要创新开发理念，打造住宅精品，从区位、价格竞争转向环境和品牌竞争，注重小区生态建设，依靠品牌引导消费，用建筑风格赢得市场，谋求发展。

四是加强开发建设管理。要加强开发企业资质和项目管理，继续推行资本金管理和项目手册管理制度，严把项目转让关、销售预售关，严格房地产广告内容审查，健全房地产开发企业信誉信息档案。要重视加强房地产行业统计，确保房地产开发信息正确及时，各开发企业都要确定专业统计员，明确责任。今后要将统计信息的报送情况，作为衡量企业资质信誉及评优表彰的重要条件。

五是发挥银行支持作用。多年来，我市人民银行和各商业银行对房地产业的支持，功不可没。开发企业要主动加强与金融机构的联系，帮助金融机构抓住房地产业快速发展的商机，拓展房地产金融业务。各商业银行亦应在国家宏观调控政策内，立足实际求发展，加大对房地产业的信贷力度，加强对优势开发项目、重点开发企业的信贷支持，拓宽居民购房贷款业务，扶持住房消费。

二、加强房屋拆迁管理，保障合法权益

温家宝总理在国务院廉政工作会上，强调要把加强房屋拆迁管理作为维护社会稳定，体现执政为民的重点来抓。我们一定要高度重视城镇房屋拆迁工作，切实加强管理，保障拆迁人和被拆迁人合法权益。

一要认真贯彻《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》，按照法规规定，出台宝鸡市具体实施意见，切实加强房屋拆迁管理，保证建设项目顺利进行。

二要严格执行房屋拆迁许可制度。要进一步完善和落实房屋拆迁补偿金监管办法，全面推行拆迁补偿安置协议示范文本，规范拆迁行为。从今年起，要实施“三个不能拆”（即：补偿金监管不到位的不能实施拆迁、未达成补偿安置协议的不能实施拆迁、安置措施不落实的不能实施拆迁）的管理措施。

三要加强城镇房屋拆迁计划管理。我市房屋拆迁中长期规划和年度计划已上报省建设厅和发改委待批。市县要严格按照审批程序实施拆迁，凡未列入年度计划的项目不得发放拆迁许可证，更不能随意擅自违法拆迁。同时，要妥善处理历史遗留问题，认真清理尚未解决、群众反映强烈的拆迁遗留问题，维护社会稳定。

三、完善服务体系，搞活房地产市场

发达地区的实践证明，活跃的房地产市场，必须要有完善的流通服务体系作支撑。从我市实际出发：

一要有重点的培育和发展一批规范化、专业化的中介服务企业，发挥他们对市场的导向作用，为开发企业解难，为百姓购房换房服务。相关职能部门可从资质申请、证照办理等方面从优从快的给以帮助。各中介服务机构要创新服务领域，既要拓宽购房经纪、房地产评估业务，又要向房屋置换、置业担保等社会服务延伸，提供全方位服务。

二要完善交易和发证服务大厅功能。交易和发证服务大厅一定要转变作风，搞好服务，要把企业和群众满意不满意作为衡量自己工作的标准。要认真加强内部管理，推行首问责任制和按时办结制，严明奖惩。要确定专人，完善房地产信息收集和发布制度，真正发挥房地产交易中心的作用。要落实市政府常务会议关于解决房屋产权发证遗留问题的意见，加快发证步伐，促进房屋上市交易。

三要继续按照“政府搭台，企业唱戏，媒体参与，公众受益”的模式，举办2005.宝鸡金秋房地产交易会，办好宝鸡房地产信息网站，为全市房地产业发展搭建服务平台。

四、全面推进物业管理，创造优美居住环境

物业管理的好坏，已经成为居民对企业信誉评价和房地产业形象评议的主要因素。必须把物业管理放在十分突出的位置上切实加强。

1、要积极推行社会化、专业化、市场化的物业管理。努力改变物业管理企业长期依附房地产开发单位的状况，从体制上解决建管不分的弊端。要进一步落实省建设厅有关商品房预售证发放前，必须采取物业管理措施的规定。否则，不得发放预售证。

2、开展创建优秀物业管理小区的活动。从服务内容、服务质量、服务价格等方面开展竞赛，全面提高物业管理水平，让群众买房时放心，入住后舒心。

3、出台具体措施，加大房屋公共部位维修基金的收缴力度，保护业主权益。

五、加强自身建设，创建和谐单位

1、抓好各级领导班子建设和队伍建设。要力求实效的抓好保持共产党员先进性教育活动。通过学习教育活动，使党员干部在思想上有新提高、作风上有新转变、工作上有新举措、执政为民上有新成效。通过学习教育活动，建设“团结、务实、廉洁、高效”的和谐单位，提高各级领导班子和党员干部队伍总体水平。

2、要坚持不懈地抓好廉政、安全和稳定工作。继续把廉政、安全和稳定作为整个工作不可逾越的底线，确保不出问题。

3、继续在全行业开展以“塑造诚信宝鸡房地产业新形象”为主题的“创佳评差”和行风评议活动，以此推动和加强行业作风建设。

4、进一步完善落实联系指导县区工作的制度。要深入基层，开展调查研究，掌握第一手材料，面向基层，搞好服务。要搞好专题培训，组织县区和基层同志外出考察，学习先进经验，不断提高我市房地产管理工作水平。

同志们！2005年全市房地产管理工作任务光荣而艰巨。让我们在市委、市政府的正确领导下，在省建设厅的帮助指导下，上下一心，奋发进取，努力夺取新一年房地产管理工作的新成绩。