宝政办发[2003]51号

各县、区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：
    《物业管理条例》(国务院令379号，以下简称《条例》已于2003年6月8日颁布，并于9月l日起施行。该《条例》是我国第一部物业管理行政法规。它的颁布施行，对于维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，促进物业管理健康发展，一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。为了做好《条例》的贯彻落实工作，现就有关具体事项通知如下：
    一、认真组织学习，积极宣传《条例》。各县区政府要尽快制定《条例》的学习、宣传计划，认真
组织实施。要通过报纸、电视、广播等新闻媒体广泛宣传，并采取发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等形式，使《条例》内容家喻户晓，人人皆知。市政府决定9月1日为全市《条例》宣传日，各有关单位要通过制作宣传版面、散发宣传材料，集中宣传《条例》。市、县各新闻媒体要积极做好宣传活动的新闻报道工作。市房管局要举办学习《条例》的短期培训班，使房地产开发企业、物业管理企业的管理人员深刻理解《条例》精神，提高贯彻落实的自觉性。
    二、从规划入手，打好物业管理的基础。目前我市物业管理困难较多，主要原因是单栋楼多，规模成片小区少。今后要进一步加强城市规划管理，坚恃对住宅小区成片规划，严格控制城市中心的小规模开发，禁止零星分散建设，努力提高住宅区的规划和设计水平，创建一批有规模、有品位、有环境的示范小区。各县区人民政府要积极实施旧住宅区的合并、整治、改造，向可实施物业管理的基本条件过渡。
    三、积极推行建管分离，落实物业管理责任。《条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，并将临时公约向物业买受人明示和说明，物业买受人应当予以书面承诺。建设部在今年6月26日印发了与之相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》。为此，从今年9月1日起，市房管局在受理房地产开发企业申办商品房预售许可证时，要求必须一并提交业主临时公约、与通过招投标选聘的实施前期物业管理服务的物业管现公司签订的合同。否则，不予办理商品房预售许可证。
    四、抓好业主委员会组建，实行业主自治。加快业主委员会的组建步伐，是提高物业管理整体水平的基础性工作。《条例》对业主大会制度做出的一系列规定和建设部印发的《业主大会规程》，对业主委员会的组建和职能作了明确规定。各县区人民政府要积极承担起条例赋予的指导辖区内物业区域组建业主委员会的职责。认真抓好物业管理转型时期的各项工作。各级房管部门作为物业管理的行政主管部门，要切实加强对业主委员会组建工作的政策指导和检查督促。
    五、落实专项维修资金制度，杜绝任何形式侵吞和挪用。我国的住宅专项维修资金制度是1998年建立的，《条例》将这一制度上升到了行政法规高度。我市专项维修资金制度自2000年推行以来，建立了商品房维修资金专用帐户，归集了部分维修资金。但是，商品房、房改房维修资金多头管理，维修责任不落实；开发企业将代收的属业主共有的维修资金侵占挪用，严重地损害业主权益。在落实《条例》中，各县(区)人民政府和市县房管房改部门，要在现存管理体制的基础上，各司其职，认真管好、用好各自管理的维修资金。市房管局要采取必要措施，使开发企业将代收的专项维修资金连本带息全部移交市商品房维修资金代管帐户。对违规单位，要依据《条例》第六十三条的规定，分别不同情况，予以处罚。
    六、认真修订完善我市物业管理办法。我市2000年9月发布施行的《宝鸡市城市居住物业管理办法》是国家一系列物业管理政策规定与我市实际相结合的产物，几年来，在规范和推进物业管理活动中发挥了一定的作用。市法制办要对照《条例》，在广泛征求各有关方面意见的基础上，认真修订，使之成为我市贯彻《条例》的实施细则，更好地发挥其规范作用。
    七、建立“质价相符”的服务收费机制。市物价局会同市房管局，要从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，尽快制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务。同时要通过深入细致的宣传，使广大居民树立物业管理服务的消费意识。
    八、整顿和规范物业管理市场秩序。整顿和规范物业管理市场秩序，是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。各级政府和房管部门要坚持标本兼治、重在治本的原则，采取有力措施，继续做好物业管理市场的整顿和规范工作。要严格市场准入与清出制度，加强企业资质管理，对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，要加大清理整顿工作力度。要大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案，接受社会监督。要完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，应限时查处和答复，不得推诿扯皮。要注意尊重企业的经营自主权，纠正对物业管理企业的乱摊派、乱收费行为。
    九、迸一步改善城市公用项目的服务质量。随着商品住宅建设的发展，居民水电使用方面的矛盾日益突显。市供电局要继续加快一户一表工程的进度，扩大电费直收到户的覆盖面。近期不能实现上述目标的，要按《条例》规定，实行有偿委托收费，不得加重居民负担。市城建局要积极推行自来水收费直接到最终用户的体制，减少矛盾，维护稳定。
    十、大力提高物业管理从业人员素质。各级房管部门要开展物业管理技术进步方向和重点的研究，推动物业管理技术进步，提高技术含量和管理服务水平。要加强物业管理专业人员管理，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍。市劳动局要继续抓好多层次的人才培训，加强物业管理企业一线职工的技能培训，提高从业人员素质。