2017年7⽉21-24⽇ 博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会论坛在海南三亚理文索菲特度假酒店举行。本届年会主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”，金融界网站全程直播此次盛会。

在题为“特色小镇：泛地产的突围路径”的主题论坛上，蓝城集团总裁许峰表示，做房地产做了20多年，突然觉得做房地产是地位很低下的行业，整个城市的发展过程当中，作为有责任的地产公司，应该来说，为整个城市的发展作出了巨大的贡献。

许峰表示，在特色小镇的建设过程中，也有大量的地产公司介入到政府倡导的行业当中去。对于特色小镇的组成，他指出，从小镇的经营来说，一定也是多维度的共同组成，并不是说纯粹的靠卖房子来作为支撑。特色小镇最大的组成部分是居住。比例小的，占到60%以上，多的可能占到70%，甚至接近80%。一个没有人居住的或者是说不能让人住下来的小镇，是没有活力的小镇，是一个不可持续的小镇。一个好的小镇里面，有居住，有生活，有产业，这才是合适的小镇。

“我们希望在更长的时间以后，会有很多设定的业态在今后的过程中不断修正和调整。让小镇里面的每一个人成为小镇的主人，由他们不断的补充小镇最后不同的业态，这样的话才能使小镇有生命力和长远的发展。” 许峰补充道。

以下是部分文字实录：

主持人：我想先问许总，蓝城做小镇的业务是做得比较早，我记得蓝城提了一个计划，叫“百镇万亿”计划，嘉宾演讲中也提到了，资本的逻辑到底是什么。从您运营的经验来看，钱从哪里来？怎么解决资金的问题？

许峰：资金，从整体的运营角度来说，现在小镇的投入和整体开发过程来看，整体资金的投入量，小镇是逐步发展、逐步推动、逐步开发的过程，所以，它的整体的资金还是逐步投入的过程。所以从这个角度来说，并不是我们特别担心的问题。同时，在整个开放过程当中，还是有一个滚动投入和滚动产出的过程。所以我觉得资金从开发的角度来说，并不是最突出的。

如果说在短时间之内，如果做更多的项目，有这个机会的话，通过一些基金的模式等等方面进行支持的话，我觉得这样的推进速度会更快一些。但是，也要避免从基金或者是从基金的角度是快进快出的思路，可能还是要有一个可持久的，或者是说有一个长足打算的基金。

主持人：蓝城做这个基金的来源是怎样的？

许峰：有几个方面，一个是自有资金的投入，一个是找到了志同道合的合作伙伴，这些合作伙伴有很多类，一类是专业的国有企业，他们有资金方面的优势，他们缺少开发上的品牌，或者是开发上的整体运营能力。一些是金融机构，尤其是和基金的合作，这几个我们都有涉足。

主持人：我想从企业的角度来看一下，蓝城是操作得比较早的，请您谈理想中的特色小镇的盈利模式是什么样的？或者说蓝城有什么样的经验？

许峰：说这个话题之前，突然有一种感慨。做房地产做了20多年，突然觉得做房地产是地位很低下的行业，整个城市的发展过程当中，作为有责任的地产公司，应该来说，为整个城市的发展作出了巨大的贡献。现在我们看到的三亚的变化，包括全中国发生的巨大的变化，有各方面的努力，房地产开发商也是其中不可或缺的部分。

说到特色小镇的建设过程当中，也有大量的地产公司介入到政府倡导的行业当中去。所以，我觉得，从特色小镇的建设来说，我们做过了很多了解和对标，其实在国外，我们了解了非常多的城市，尤其是这些城市当中，我们去看过、去参观过各种运营得非常好的一些特色小镇，比如说田园城市的代表作，是理论到实践的过程。

但是你去解构它的组成，它的内容到底是哪一块组成？其中，最大的组成部分是居住。比例小的，占到60%以上，多的可能占到70%，甚至接近80%。一个没有人居住的或者是说不能让人住下来的小镇，是没有活力的小镇，是一个不可持续的小镇。中国有一句话，大家走知道就是安居乐业，安居方能乐业。一个好的小镇里面，有居住，有生活，有产业，这才是合适的小镇。

所以，从小镇的经营来说，一定也是多维度的共同组成，并不是说纯粹的靠卖房子来作为支撑。我们的理解就是说，一部分的来源，或者是一部分的现金流的来源是来自于住宅类的开发，还有一部分是来自于整个小镇今后的运营。当然这个运营里面包括各种内容，包括有产业的运营，有旅游的运营，有教育的运营，包括也养生养老的运营，所有机构的整体运营会带来长期的稳定的税收和就业，以及盈利。我觉得这是多业态和多内容的复合的组成。

如果这样做，才是完整的，或者是有持续生命力的小镇。同时在营造的过程中，我们也提出了给小镇留白。因为我们现在的知识和阅历，我相信在座的各位也不可能完全的预测到十年二十年之后我们需要什么样的生活，像我们现在非常普及的网上购物，十年前二十年前我们都是在科幻电影中看到。

所以我们希望在更长的时间以后，会有很多设定的业态在今后的过程中不断修正和调整。让小镇里面的每一个人成为小镇的主人，由他们不断的补充小镇最后不同的业态，这样的话才能使小镇有生命力和长远的发展。我们也学习和借鉴了欧洲小镇的运营方式，小镇今后要有长久的发展，应该要有整体的小镇的管理和运营。比如说从销售额提出一部分作为小镇永久发展下去的可运营和维护的基金，来保证它后面所有运营当中的发展。

我认为小镇是复合的过程，应该是综合全方位的考虑，才能保证小镇的顺利建设。更主要的是保证它最后的顺利的运营。

我们作为一个实践者，我们是希望能够越做越好，因为有一个良好的环境和对于这件事情达到一个共同的认知，我觉得就是对这个事业发展最好的推动。大家争论得越多，说明大家对这件事情都没有想明白，所以大家也不知道何去何从，所以我希望这个争论能够尽早结束，能够认认真真把小镇一个一个做出来。所以对我来说，我希望是少说多做，希望政策尽快落地和尽快清晰。我自己内心能够接受的时间，我自己的想象是在两三年左右就能够达到非常清晰的共识。