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序号 |
评审分项 |
评 审 标 准 |
标
准
分 |
扣分项目分值及说明 |
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1 |
有效毛收入 |
出租型 |
租金水平 |
租金水平确定依据充分，有必要的过程。 |
4 |
(1)租金内涵不一致，或者不清晰的，扣2～3分。
(2)租金水平确定无依据，或者依据不充分的，扣2～3分。
(3)租金水平确定缺少必要的过程的，扣2～3分。
(4)租金水平未在估价对象租金水平和类似房地产租金水平的基础上合理预测的，扣2～3分。 |
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租约限制 |
租约限制处理合理，理由充分。 |
2 |
(1)未说明有无租约限制的，扣2分。
(2)有租约限制，但未考虑且无理由或者理由不充分的，扣1～2分。
(3)考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣0.5～1分。
对租约进行必要的分析说明 |
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租赁面积确定 |
租赁面积与租金内涵中的面积一致，依据充分，确定合理。 |
2 |
(1)租赁面积与租金内涵中的面积不一致的，扣2分。
(2)租赁面积确定不正确的，扣2分。
(3)可出租面积比率确定依据不充分的，扣0.5～1分。 |
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空置和租金损失 |
空置率（出租率）和租金损失依据充分、确定合理。 |
2 |
(1)未考虑空置率（出租率）或者租金损失，且未说明理由的，扣2分。
(2)空置率（出租率）或者租金损失依据不充分，确定不合理的，扣0.5～2分。 |
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自营型 |
经营收入 |
经营业态或者生产性质明确；说明近年经营收入；经营收入测算过程清楚、完整，计算正确。 |
10 |
(1)经营业态或者生产性质未说明或者不明确的，扣3～5分。
(2)未说明近年经营收入的，扣3～5分。
(3)经营收入测算无过程或者过程不完整的，扣3～10分。
(4)经营收入计算错误的，扣3～5分。 |
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2 |
其他收入 |
其他收入项目明确，数据确定正确。 |
1 |
(1)未说明其他收入项目的，扣1分。
(2)其他收入项目及数据确定错误的，扣1分。 |
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3 |
运营费用 |
费用构成正确、完整，取值依据充分，测算过程清楚、完整，计算正确。 |
5 |
(1)运营费用构成不正确、不完整，扣1～3分。
(2)运营费用取值有错误的，扣2～4分。
(3)运营费用（运营费用率）确定无依据，或者依据不充分的，扣2～4分。
(4)运营费用（运营费用率）确定缺少必要的过程的，扣2～4分。
(5)按照自营型模式测算，经营利润未扣除的,扣1～2分。
(6)经营利润取值无依据，或者依据不充分的，扣1～2分。
(7)运营费用计算错误的，扣3～5分。 |
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4 |
净收益 |
前后一致、计算正确。 |
2 |
计算不正确的，扣2分。 |
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5 |
变化趋势分析 |
变化趋势分析依据充分，结论合理。 |
2 |
(1)未进行净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析的，扣2分。
(2)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析无依据，或者依据不充分的，扣0.5～1分。
(3)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析及结论与市场背景分析不一致的，扣1～2分。 |
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6 |
报酬率
(或者资本化率) |
报酬率（或者资本化率）确定方法正确，依据充分，过程完整，取值合理。 |
4 |
(1)报酬率（或者资本化率）确定无过程，或者无依据的，扣2分。
(2)报酬率（或者资本化率）确定方法不正确的，扣2分。
(3)报酬率（或者资本化率）确定过程有错误的，扣1～2分。
(4)报酬率（或者资本化率）取值不合理的，扣2分。 |
