通过中介买房，怎样避免“鸡飞蛋打”

二手房首付款 放进资金监管专用账户

        所买二手房正在抵押办不了过户；中介私自收取定金和首付款；交了首付贷款办不下来……二手房交易中，买房者与中介、卖房者之间的各种纠纷屡见不鲜。那么，买卖双方如何避免“鸡飞蛋打”呢？

看房：实地查看小区核实房龄、产权等问题

        二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押向银行贷款。

        一些“精明”的卖房者为了省去中介费，会跳过中介与买房者直接交易。专家认为，这样做其实增大了交易风险，有时反而会降低交易效率。购买二手房的市民都知道，想办理按揭贷款，首先就要有房产证。但房子的具体情况，购房者一般了解不多，很容易被对方所提供的虚假信息忽悠。

        全国房地产经纪人罗岩表示，购房者买房前，一定要对房屋的房龄、小区状况等作详细了解。房龄对二手房按揭贷款有相当大的影响，一般情况下贷款房屋房龄要求不超过25年；贷款期限与借款人实际年龄之和男性不得超过65周岁，女性不得超过60周岁。除了做好实地调查，还要了解房屋是否存在质量和环境等方面的瑕疵；要见到房屋所有权人，了解房产权属的真实性；还应去房地产交易权属登记管理处了解该房产是否存在禁止和限制转让的问题，以免不能办理过户手续，给买方造成损失。

 

 

 

 

 

宝鸡高新二路一家中介公司开设了资金监管账户，客户房款有保障

交易：通过开设监管账户的中介购买二手房

        市民通过中介买二手房比较省事，但需要交纳一些中介佣金、贷款服务费。有的中介表示可以“代收首付款”，对此，宝鸡市住建局副局长王宗焕提醒，中介一般只能收取服务费用，不能私自收取首付款，如果要收取，也必须经过其公司设立的资金监管专用账户。“中介携款潜逃的事近年屡见不鲜，其中最主要的原因是买主把首付款交给中介后，钱款不受监管。”全国房地产经纪人罗岩说，通过中介买房，首付款交给谁与办理按揭贷款的银行也有关系，例如工商银行，就要求买主把首付款交到银行名下的资金监管专用账户，但有的银行不开展此项业务。

        据了解，《房地产经纪管理办法》规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金”。

        买房人最好通过开设了资金监管账户的中介购买房屋，虽然程序上麻烦些，但买卖双方风险大大降低。据华商报记者了解，目前，宝鸡仅罗岚不动产中介公司完全做到了这一点。

建议：查验中介证照了解交易规则，及时维权

目前，中介公司良莠不齐。宝鸡市住建局住房改革与发展科科长张世芬对市民房产交易提出以下几点建议：
        第一，要查验中介证照。规范经营的中介公司，首先应该具备营业执照，并到当地房地产管理部门进行备案，取得备案证明。没有进行工商登记和备案的机构，不具备开展房地产经纪服务的基本条件。消费者在选定中介公司为自己服务前，要仔细查验其证照，看经营场所是否一致，看经营范围是否与其提供的服务相符，有问题的坚决不能与其合作。

        第二，要了解交易规则。不了解交易规则，无法辨识中介机构行为是否规范，经纪人员说的话是否有不实。例如，小产权房禁止交易，贷款就更不可能了；无房产证房屋是无法进行二手房贷款的；房屋交易资金监管要将房款打入客户交易结算资金专用存款账户，交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章；抵押贷款时银行取得《房屋他项权证》后一般 2-3个工作日放款等等。到兴麟房产购房的部分群众，就是由于不了解房屋交易规则，相信兴麟员工说的“我们公司关系硬”而上当受骗。
        第三，不要被假象所迷惑。兴麟房产看上去店多势力大、全国连锁，并且募捐善款，这些表面现象极具迷惑性。当购房人交纳房款后，房产中介不履行承诺，一再失言时，购房人就应引起高度警惕，不要被装扮的“外衣”遮住双眼。购房人还可以通过网络、报纸、电视等媒体及熟人、朋友了解中介公司的诚信情况，重点了解有无违规经营的报道、有无消费者投诉等。
        第四，要及时维权。一旦与中介公司签订了服务合同，要善于利用合同约束各方权利和义务，对中介公司违约的，应当及时协商处理，协商无效时，应果断拿起法律武器维护自身权益，及时向人民法院提起诉讼或向仲裁机关提出仲裁申请。对发现中介公司违规经营的，应向工商、房地产管理部门投诉、举报，对涉嫌诈骗的，及时向公安机关报案。   

                                                                         来源：华商报记者 吕美蓉 文/图