在房地产市场交易中，二手房与新房在很多方面都存在较大的差别，其中，比较明显的一个差异就是，新房没有房龄一说，而二手房则存在房龄的因素，在二手房贷款过程中，并不是所有的二手房都可以办贷款。那么，房龄对二手房贷款有哪些影响呢？

案例
房龄太大贷款批不下来

    近日，宝鸡市民刘先生正为二手房贷款的事情烦恼。
    刘先生在中介看中了一套二手房，是上世纪80年代的。签订二手房买卖合同时，他并不知道房龄对贷款额度的影响，因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题，但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房龄太老了。
    “银行特意强调我的征信和收入等都很好，只是房龄太长。贷款批不下来，首付没法交，按照合同，规定时间内没付首付就违约。现在我真不知道该怎么办。”刘先生很苦恼。
    其实，像刘先生这样的例子并不少见，调查发现，购买二手房时，购房者往往关注地段、配套、方位、楼层等，忽略房龄。由于房龄在房产证上并没有直接体现，不少二手房卖家和中介为了促成交易，会有意识地隐瞒房屋的真实“年龄”。消费者在办理手续后，才发现所买房子的年纪比之前了解的要大不少。

业内
房龄加贷款年限一般不超过30年

    全国房地产经纪人罗岩解释，房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房产证上有两个日期，一个是发证日期，一个是建筑年代，发证日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手多次，则房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。了解新建商品房的房龄对购房者来说并不难，就看建筑年代，如果要走交税手续，那就看发证日期。
    罗岩表示，房龄对二手房贷款有一定的影响，银行主要根据评估机构来估价。首先是对二手房贷款能否申请成功有影响，二手房房龄过老的，通常银行不会发放贷款。其次，是对二手房贷款额度的影响，如果银行同意发放二手房贷款，房龄过老的二手房，所能获得的额度通常都不会很高。再者，是对二手房贷款的贷款年限的影响，房龄越老，所能申请到得贷款年限就越短。
    宝鸡惠众房产总经理刘贞辉说，具体的贷款额度要取决于评估价，首套房首付一般在30%-40%，根据客户的收入状况以及征信情况可能要适当的提高首付比例，现在银行对二手房贷款受理的房龄一般最长在20-25年，房龄加贷款年限一般不超过30年。房龄越老，贷款额度越低。一般年限长的市场价值也低，相对贷款的额度也低。

提醒
建议把房龄写进合同条款

    刘贞辉介绍，根据《房地产经纪管理办法》，房主委托中介机构出售房屋须先签订委托协议，房主应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明以及真实有效的房屋权属证书和房屋信息。在交易过程中，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对购房者隐瞒真实的房屋交易信息，诱骗消费者交易或强制交易。
    “但是这个规定在现实当中很难做到，很多房主不配合，建议购房者在签订二手房购房合同时，将房龄信息写入合同条款，并约定违约责任，从而避免此类消费纠纷的发生，也建议主管部门加大严惩力度。”刘贞辉说。
    罗岩提醒，如果买到了二手集资房就得注意，相比较一般的二手房，买卖二手集资房是比较麻烦的。如果集资房要对外出售，也必须取得预售、现售或外销的相关证件，注意查看是否是合法产权的集资房。购买这类房屋时，一定要防止其中任何一方以其部分产权冒充全部产权来卖。首先必须确保二手集资房取得了产权证能够上市交易。集资房无论是房改房还是经济适用房，经过再次交易房屋性质就会变为商品房，购买者要多缴纳1%土地使用税，最好还是请律师把把关，毕竟集资房交易存在较大风险。
                                               来源：华商报记者 吕美蓉